南京买房：江核二手房89㎡只卖230万？！抄底也要警惕！

现在的市场，确实有了变化，而变化的大方向，主要表现在两个方面。

首先，是不少热门区域的新房产品开始了在品质上的深度内卷，为了俘获买房人的心，让其产生下手的冲动，不仅仅是在把样板间这一呈现方面做到了尽善尽美，更是在品质工艺上、装修、细节、家电的各方面品牌上等等都在付出更多的成本。

同时我们还可以看到，越来越多的现场示范区，包括入户大堂、电梯厅以及车库、景观等等小区内外的公区都在以实景的形式进行呈现，从这点来看，自然是买房人大大的获益。

而另外一个方面，则是跟买房人息息相关了 —— 考察团感受到了一个现象，那就是现在有不少买房人开始有了一种想法：想观望，然后狠狠的抄底！

类似于这种表现，我们可以说在股票市场中经常见到，但理想是丰满的，现实却相当骨感，那些天天想着抄底的人里，保守点来说，百分之九十以上都难以抄底成功。

哪有那么多人可以这么神呢？

而同时又有老铁发来私信想问：

江北核心区，到了可以“抄底”的时候了吗？在考察团看来，如果实在是想买低价二手房的话，价格合适的情况下，确实是可以尝试一把了，不过需要大家注意的是，二手房中偶尔会出现的一些信息，也千万别当真。

就比如说，昨天不少人的朋友圈在疯传一张图，其中是江北核心区青奥板块的次新房西江月的二手房信息，其89㎡的三房户型仅仅需要230万，更是让不少人疯狂转发与求证真实性，然而不知道该说是遗憾还是庆幸，根据目前的信息来看，考察团多方求证之后....

发现这套房源，可能是套路！

也就是部分人群吸引流量的手段，亦或者说可能是二手房房主自己都没搞清楚，没想清楚到底怎么出手，所以有意无意的把相关中介以及关注这个信息的买家给“涮了”一把...当然，目前也不能完全确定，只能再等等看有没有成交信息了。

不过就拿西江月这个盘来举例，这个小区最近的二手房成交成绩，放眼全南京都属于很不错的，流通性跟价格对于一些刚需买房人，亦或是想“抄底”的买房人，都是不错的选择：

从网上的数据来看，西江月项目的有些比较一般的楼层最近的成交单价仅仅不到30000元/㎡，而作为江核青奥板块的拓荒神盘，保利西江月自身的素质还是很不错的：

项目落子于江核青奥板块，虽然可能相对来说地铁配套没有特别优秀 —— 直线距离11号线森林大道站直线距离接近一公里。

但是项目距离板块内的大型商业砂之船奥特莱斯仅一线之隔的同时，距离南京青奥体育公园、城南河等景观资源也很近，应该说相对还是比较宜居的，尤其是砂之船奥特莱斯在今年就会开业了，未来逛逛商场很方便。

同时，之前最近江北核心区官宣了将会引进江南七大名校的教育资源，未来西江月的学区也拥有一定想象空间，但是依旧有很多业主丧失了信心，选择降价、跑路，这时候自然就是购入二手房的机会。

当然，作为一个次新房来说，西江月这个产品可能就显得有些不够新了，在装修上可能也不能指望太多，而在此基础上，目前江核市场里的青奥“四小龙”纯新盘，也是一种置业方向，而除了青奥板块，核中核区域的部分二手房，也在一定程度上会有可能会出现比较优质的“捡漏”房源，不是吗？

这方面最终还是看买房人怎么去挑选了。

此外，还有不少老铁可能会质疑于考察团的一些说法，比如说就有人会觉得，像江北、河西南这种区域，二手房都在实打实的跌价，而像江宁、燕子矶这种板块，其中的二手房可能也在跌，但是跌幅相对来说，幅度不大，这不是正说明了这些区域更抗跌，这些区域的房子更值得购买吗？

这个里面，考察团想给大家举几个类似的例子来类比一下。

比如说小明在高中的成绩一直很稳定，但是到了高二下学期之后，老师跟小明自己都发现自己的成绩已经很难有所有大的突破，一直在年级前一百到五十之间徘徊 —— 这里面有着学力的上限，也有着小明自己对于知识理解的天然的欠缺性，但是如果说能把成绩一直保持在稳定的区间内，同时再把掌握的知识加深印象与保持，这样的话，高三面临高考，正常考一个二本院校好一点专业，甚至冲一个一本，显得问题不大。

而小强则跟小明有些相反，小强基础一般，而且高一没有用功，高二奋发努力之后，在月考统考这类考试中偶然会有惊人的发挥 —— 经常冲进学校前十，而有时候则是因为要么没有发挥好，要么是因为高一的知识基础不够牢固导致的没考好，成绩一下子又落到了一百名开外，但是老师的心里却相当清楚：

如果在高三最后一年里小强如果可以继续努力，把基础打牢之后，继续拔高自己的上限，未来高考如果正常发挥，小强考上985211绝对不是天方夜谭。

虽然是个高考的例子，但是对于目前的南京二手房市场现象则显得有些贴切：

目前的燕子矶、江宁区域的二手房就像小明，有着优秀的基础，人口上，有大量地缘客群，配套上正在日趋成熟，尤其是江宁，基本堪称“熟透”了，燕子矶的配套，像学区，像地铁等等，基本上都是落地了，要么落地在即，所以在下限上，有了强有力的保证的同时，这些区域的上限，未来不能说没有，但是基本上也只能跟随着南京甚至全国的大趋势来走了。

当然了，可能有人会说，那燕子矶未来还有“燕核”，也有城北的CBD呢 —— 这个，就再看看吧，BN最终到底怎么说大家都心里都没数，就不要说未来燕子矶的第一高楼跟CBD了。

那么南京楼市中的“小强”是哪里？是河西南跟江北核心区吗？还是大校场？就二手房来说，可能应该还是河西南跟江核更符合一些：

毕竟，狭义上的大校场（不包括复地宴南都这片）目前还没有二手房房源，谈不上有“发挥失常”的时候，而河西南与江北核心区之间，也相互有着一定区别。

比如说河西南，其实可能还有人不算很认可，但是事实上这片区域早就已经成了南京板块价值中的“中流砥柱”了：

作为整个河西区域的一种延伸：

整个建邺中部金融城业态已稳，只需要等待鱼嘴商务区的落地配合了，而最为关键的是，目前河西南区域内高端改善项目林立，城市界面崭新，道路开阔、整洁，同时在生态资源方面，也不虚谁...

而在硬件已经成为城市顶流的同时，区域内已经有了大量高净值人群作为“软件” —— 合力去打造南京新的核心主城区域，此外，小米华东总部，阿里巴巴江苏总部、科大讯飞等这些龙头企业也纷纷在河西南落户，随着河西南的逐步开发，河西南正在崛起，只是需要时间而已。

我们且不说之前的辉煌，就说现在的土拍，优质开发商依旧对这片区域趋之若鹜，再说新房产品，朗樾府上来就是195㎡大平层，首开就卖光，而星叶云墅更是把220㎡超大平层的面积作为起步 —— 注意，这还不是江景区域，足以见得无论是从KFS，还是从买房人的角度上来讲，都对河西南这片区域的实力与潜力都充满了十足的信心，所以如果讲二手房想“抄底”，抄在河西南有什么问题？

没问题。

再说江核，在不少看衰江北核心区未来价值的人群看来，江北的盘子太大，未来估计发展不起来，然而对于南京这座城市来说，今年算起已经成立整整七年的江北核心区，已经到了一个相当微妙的发展节点：

区域核心区域已经开始有了诸多居住人群，而未来一整年，还会拥有超多数量的新房产品交付，而交付之后，等未来区域中居住氛围逐渐浓厚的同时，随着时间的推移像4号线2期，11号线等多条地铁线路开通后，江南江北之间的联系会更加紧密的同时，还是有理由期待其产业跟其他诸多民生配套的加速。

期待的理由也比较简单：

在《南京市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案中， 江北新区的地位，没有出现任何实质性的偏移，甚至在某种程度上堪称被夯实了跟江南主城平起平坐的份量，即江南主城地位毋庸置疑。

而江北主城的地位同样不可动摇—— 说句难听点的，江北核心区如果五年后起得来，南京的caopan手需要继续砸钱搞，江北新区如果五年后起不来，那对不起，可能砸锅卖铁也要继续发展，哪怕可能发展预期达不到100分，但是也要冲着85分以上冲刺！

这是沉没成本决定的。

而就跟小强一样，基础方面仍旧欠缺的江北核，未来的潜力自然也值得老师（买房人）的看好，那么对于想“抄底”江核的买房人来说，也不能说只要是江北核就能随便买房。

毕竟15年到20年这六年，让一些本来不该达到其曾经的高度二手房也卖出过“天价”，而在如今分化加剧的新房市场跟大环境之下，想要抄底跟上车江北核心区，更需要注意江北新区买房要点，即“一心两岸三不离“，坚持以核心区为中心，依托长江江岸为重点，不远离商业中心地标，不远离产业中心，不远离过江通道。

比如说项目距离长江的直线距离，由近及远，同时参考长江对岸的房产价格，由高到低。靠近江北地下城等商业中心、核心区CBD地标优先，靠近研创园等产业中心优先，靠近长江隧道优先，靠近五桥次之等等。

相信很多人，还在观望，这点考察团很理解，不多说。

而因为观望而踏空的人，也不在少数，这个属于自己选的，也没必要多想了。

而在考察团看来，最可怕的是买错了地方，买错了产品 —— 这补救起来就麻烦了！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。