别乱买房了，这个面积段的房子，二手最好卖

以下是一篇好文重发：

去完杭州，再去武汉考察，真有点替武汉人民不值。

武汉部分产品真的做得一言难尽，屡屡看完都忍不住叹气，真想让武汉人民去杭州看一看。

最可怕的是，有人以为是武汉人民自己愿意，销售竟然说武汉人民喜欢住高层，因为“高贵”。

更有粉丝留言说，武汉人民就喜欢超大社区！

纳尼？拜托，并不是武汉人民喜欢，而是没得选好吗。

市场都不做好产品，这么选？又哪来的选择？这不就是明摆着逼良为娼吗？

高楼层大社区就算了，武汉的公摊还特别大。

花了130平米房子的钱，最终套内实用面积只有98平米，3万均价这里就是96万，买辆奥迪Q7不香？更让我忿忿不平，130平米的房子厨房竟然连双开门冰箱都放不下！还要舔着脸和我说是改善型产品，如果换了个房子，还是从单开门冰箱到单开门冰箱，那我改善个寂寞？

当然了，武汉不是所有产品都这样，当我往光谷、光谷东、往三环内的刚需外溢区域去考察时，终于发现非常良心的产品，只不过这些产品基本都是大开发商打造的。

在黄家湖的保利，我看到了武汉市场中“性价比最高”的产品，89平米的小三房，抛开地段不说，这个产品设计起码有良心。

在青山的融创，我终于看到了33层2梯4户108平米的大三房。

说了那么多，其实我是想引出今天文章的主题，说说户型产品。

户型产品一般是整个买房流程最后的一环，但也是最关键的一环，买房永远看的是总价，而投资看中的更是性价比，如何用更少钱买到最实用的户型，这是多数人的一致目标。

所以现在市面上有一种面积段，卖得非常火——

89平米的小三房。

大家想过没有，为什么是89平米，又为什么非得是三房？

2016年楼市调控，当时有一条70/90政策，要求是：出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。

初衷是为了遏止房价不断上涨，通过控制房屋面积降低房屋总价，让更多人买得起房。

所以这几年90平米以内的户型井喷式供应，在有限的面积空间里操刀，就更考究空间布局设计的实力，因此也诞生了很多“神户型”：89平米的3房1卫、3房2卫，甚至还有4房1卫（高拓展率）。

在深圳，搜索70-90平米、3房设计，出来的还有更多极致户型，80平米以内还能做到3房2卫的比比皆是，甚至还有88平米4房。

因为在70/90政策出来后的几年，行业内开始了一大批“高赠送”的户型创新，用通俗的话就是“偷面积”。

公共花园送的，阳台送一半，飘窗全赠送，这里抠一点那里挪一点，最后可能都被用作了室内卧室，所以那时候流行了一个N+1、N+2房，这个1和2就是送出来的。

这些送出来的面积也基本是附赠形式给到购房者，购房者本质也愿意为这种神户型买单。

毕竟房价经过几轮上涨已经高到让年轻人绝望，别整一些花里胡哨的东西，多一平米空间比什么都实在。

刚需买房述求就2个核心：低总价，多房间。

总价由户型面积决定，房间由空间设计决定。一样的价格，你是愿意多一个房间客厅大一点，别整舒适度，刚需只要经济实用，89平米3房，最基本能容纳一家五口的生活，如果老人不同住，家有二胎的家庭也完全够住。

在一线城市和部分强二线城市，本就有限售的门槛，加上房价高，换房成本高，一般家庭购买起码住上7-8年才会考虑置换，所以他们在买房前肯定会考虑长远的需求，比如二胎考虑、父母同住等等。

这也是我们常说的，能买三房，绝对不买两房！

刚需这么想，投资更得这么做，投资要赚钱的闭环永远是：你现在买的资产沉淀在刚需手里，才算完成一个投资闭环。

而刚需的述求就是你投资的底层逻辑。

当下神户型在市场非常流行，一方面确实是70/90政策恰好迎合了市场需求，而市场需求又会倒逼创新，产品和市场需求有时候就是相互激励改进的。

那些80几平米只能做两房的户型，势必会越来越尴尬并越来越滞销。

如果你也买了这种类型的房子，到底应不应该立刻转手呢？可以扫码添加微信，说说你房子的情况，我们会结合实际给你提供建议。

89平米的3房还有什么优势？

1、税费低。

国家政策规定，面积小于90平的事按房子总价1%个点征收的，大于90平方以上是按1.5%个点征收。二套的话则是按3%个点征收！

所以89平米的房子在契税上要少0.5%，别少看了0.5%的税费，总价高的城市这笔账不少，什么是刚需，就是2万块都能难倒的群体。

而且后期的装修费用、物业管理费、维修基金等等都相应减少，小数怕长计，小老百姓都知道这笔账。

2、空间利用率高

一个90平米的3房，虽然不可能把每个空间都布局到非常舒适，但因为面积有限，肯定是把每一平米都利用好，为了讨巧，现在90平米内的3房的设计都非常方正。

角是角棱是棱，后期其实装修或者重新做设计也非常容易省钱，这也是我经常说，选户型的基础是一定要方正。

3、进入二手房市场，更好卖

8-90平米左右的户型其实在新房的时候，总价相差不大，因为都是按单价算的，但一旦进入二手房市场，价差会慢慢显现，对于多数人需求而言，多一个房间就是多一个房间，对刚需家庭而言，就是性价比更高，所以89平米的3房流动性自然更好。

4、出租更吃香

虽然资金回报率不是投资房产最核心的，但如果了解过大城市的租房市场都知道，89平米的2房绝对不如89平米的3房好租，来大城市打工都是搞钱的，舒适度真不是最重要的。

如果是3房，还能以分割单房出租的方式，一套房的租金比2房的高出不少。

这几年市面上的89平米3房，如果得房率还高点，能去到80%以上的，都非常抢手好卖。

问题来了，我相信很多人问，89平米除去公摊套内实用面积其实很小，做3房舒适度真的不高，在改善当代的时候，选89平米的人真的多吗？

所以户型选择一定要分城市，分地段来看。

我跑了好几天武汉市场，就只在黄家湖的保利发现89平米3房，公摊21%，3房确实小，最小房子要么做榻榻米，要么就是做书房。

但黄家湖定位是什么，就是刚需，一个刚需地段整130平米以上的大户型，总价一下子拔高，就失去了刚需的味道了。

实际上这个项目的89平米的户型确实也卖得最快。

而且武汉公摊确实非常大，这和城市属性有关，我在杭州，普遍项目得房率是可以去到78-84%不等的，在佛山珠海，多数得房率有90%的，算上阳台和飘窗的赠送面积，89平米的3房实际面积不小，居住并不是大家想的那么憋屈，在部分城市，之前还有得房率超过100%的。

所以不是说89平米3房就粗暴等于空间小，居住不舒适，具体看城市开发商的产品打造。

但相应的，如果是在好地段，且在拥有稀缺景观的地方，89平米的3房就真的不吃香了，豪宅地段的房子一般不是拿来居住的，而是拿来“存钱”的，值钱的是房子所在的土地以及圈层。

这时候面积越大房间越少，反倒是一种身份的象征。

就好像同样是奢侈品包包，爱马仕和gucci的地位还是不一样，同理，豪宅地段，300平米3房带有270°观景阳台和180平米3房正规阳台，也显然不在同一梯队。

刚需地段，拼的是性价比，豪宅地段，拼的还真就是大。

所以挑户型也结合地段和产品定位来考虑。

户型产品怎么选，最不容易踩雷？给大家几个参考：

1、如果主推都是100平米以上的户型，说明小区以改善型为主，这时候就是在预算充足范围内去可以去挑大面积产品，如果地段优质，越大面积的产品反而越稀缺。

2、了解开发商的推货套数和销售情况，哪种面积段多，哪种好卖，再结合地段就能大致判断主流户型，比如刚需地段150平米以上的户型就得小心了。

3、结合景观资源以及楼栋分布去选择，比如海景和山景，预算足够肯定优先景观，改善时代，稀缺景观是最难得的。

再看小区的楼栋分布情况，一般项目都有楼王单位，单价往往最高，但如果是刚需地段，完全不需要考虑楼王，追求性价比就好，如果是豪宅地段，钱够买楼王大面积就对了。

4、如果都是刚需户型，选性价比最高的，比如99、105平米这种相差无几的户型，如果都在同一栋楼，没有明显格局硬伤下，选99平米的就好，买新房的时候6平米多出的钱，到二手房市场的时候总价相差无几。

房价越高的城市，越追求性价比，相反房价低的地方，则越追求舒适度。

房价越高的地段，除学区房外，面积越大越好，相反，刚需地段追求低总价多房间。

切勿购买高低配户型，豪宅地段不买刚需户型，刚需地段不买豪宅户型。

以上为正文，来自雪莉

户型选择上不仅决定流动性，往往还决定投资的回报率问题，对于刚需而言，户型更是决定着居住的舒适度，所以户型到底应该怎么选？还有哪些细节需要关注？如何结合你所在的城市选择户型？更多买房问题，可以长按识别扫描下方二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！

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大家好，我是大胡子李俊怀。

毕业13年，我就研究了城市房产13年，21岁凑钱在广州买了第一套房子，至今涨了13倍。

我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。

从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。

希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。

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