房地产业终于看到了一丝曙光

转眼间，2022年已进入第四季度，大半年的时间已经过去。对于房地产行业的从业者来说，今年市场的寒冷彻骨可能是历史罕见的。

去年下半年行业龙头恒大爆雷起至今，目光所及之处，市场硝烟弥漫，死伤无数。如今，市场从企业爆雷成为新闻，到未爆雷的企业反倒成为新闻，前后反差之巨大，市场惨烈程度可见一斑。

已经跌到了十八层地狱，如今的市场已然如此，还能怎么差呢？

事实上，房地产行业的至暗时刻现在已经接近尾声，行业也终于迎来了一丝亮光。

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10月24日，国家统计局公布的房地产投资数据显示，前9月，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。

在商品房销售方面，前9月商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

对比来看，尽管数据同比依然处于下降态势，但我们也应该注意到，今年前9月全国商品房销售面积比前8月略收窄，收窄了0.8个百分点。这说明，市场下跌的速度已经得到减缓。

除了销售面积下跌速度减缓外，房屋竣工面积跌幅也连续两月呈现收窄态势。

国家统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%，房屋竣工面积40879万平方米，下降19.9%，住宅竣工面积下降19.6%。

房地产的迅速下滑，显然不符合保持房地产健康稳定发展和良性循环的政策定位，也显然不是监管层愿意看到的情形。从去年四季度尤其是今年以来的各种调控政策松绑，也印证了这一点。

2个月前的8月，1年期和5年期的LPR双双下调，分别下调了5个基点至3.65%和15个基点至4.3%。此前的5月20日，5年期LPR曾迎来最大降幅，当月5年期LPR下调15个基点，至4.45%。

据不完全统计，今年以来，全国已有超过25个省份不断优化调整楼市政策超过700次，这里面，除了三四线城市以外，也有越来越多的重点一二线城市逐步打开了政策工具箱，采取了包括降低首付比例、增加贷款包括提高公积金贷款额度、降低房贷利率等方式来帮助房地产市场回暖。

除此以外，面对市场上因为房企资金链危机而蔓延开来的烂尾楼风险，政策层面也有积极动作。目前，已有郑州、贵阳、绍兴等多地“保交楼”相关举措继续出台，住建部等多部门出台的“保交楼”专项借款工作正在紧张有序的进行当中。

近期，再有重磅政策发声，目标直指保交楼工作。

10月26日，国务院办公厅发布《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》的通知。其中有两点尤其值得注意。

一是给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。

二是有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展。

无论是今年7月底的政治局会议，还是各部委两个月来的发声，保交楼、稳民生，防烂尾已经成为当前房地产市场的重点和中心工作任务。同时，今年四季度，保交楼工作依然将是房地产市场最为重要的工作任务。

也恰恰是纾困基金、专项借款等保交楼举措实施，才使得国家统计局公布的数据中显示竣工面积跌幅有所收窄。这也说明了，政策的效力已经得到释放，并开始逐步稳定市场预期。

众所周知，房地产市场的销售情况直接关系着市场的稳定与否，而市场预期的稳定与否也直接关系着房地产的销售情况。

展望四季度，随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势继续向好，从而对稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势有积极作用。

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事实上，房企的资金面情况也已经显现出好转的迹象。从国家统计局近日公布的数据来看，前9月，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。

尽管从绝对数据上看，到位资金依然在下降，但前9个月的跌幅相比今年前八个月的跌幅已经收窄0.5个百分点，跌幅已经连续两个月呈现收窄态势，这也印证了市场上开发企业资金面逐步止跌回稳的判断。

分析原因，无外乎三点。

一是各地不断调整松绑楼市调控政策，个人房贷市场持续降息，降低刚需群体的购房门槛，向市场释放更多的需求。二是近期银行专项借款，纾困基金以及资产管理公司的积极介入在不断发挥稳定市场的作用。三是开发企业积极作为，不断适应市场新形势变化而大力降价促销，同时收紧拿地支出、开工支出以及其他非必要支出，合力促使整体资金面出现好转迹象。

要实现楼市稳定发展和良性循环的目标，势必离不开市场预期的回温和市场信心的恢复。要想实现市场信心的恢复，关键还是要看保交楼和销售端的企稳。

对于有刚性需求的购房者来说，当下阻碍入市的最大问题其实也是能否实现保交楼的目标。换句话说，对于购房者来说，谁愿意掏空六个钱包去购买有巨大烂尾风险的楼盘和项目呢？

也正因此，对于房企来说，市场的惊涛骇浪之后，多轮洗礼之后，市场的集中度也将更高，需求和市场机会更加集中于那些稳健的房企当中，购房者也会用脚投票，来选择那些交楼有保障、品质有保障的房企，这些房企也将迎来更好的明天。

其中行业头部房企，碧桂园今年8月底发布的中报显示，在房地产行业深度调整、市场尚未回温的背景下，其业绩表现相对稳健，依然持续盈利。财务保持稳健的同时，积极保竣工，保交付。据统计，今年上半年碧桂园已在214个城市如约交付1070个批次、超25万套房屋，交付量之大远超同行。此外，碧桂园还有165个项目实现了“交房即交证”。公司管理层还透露，今年下半年计划交付50万套房屋，是上半年总量的两倍。

从已有案例来看，碧桂园不仅实现了保交楼的目标，不少项目实现“交房即交证”之外，甚至还有部分项目提前将近一年完成高质量交付。

例如，湖南娄底的业主邹远方在购买了碧桂园的期房后，在不少房企传出爆雷的消息后，他曾经一度也担心自己购买的期房是否会延期交付甚至出现烂尾。但他在今年6月底就收到了娄底碧桂园正央时代通知他去收房时的消息，他还有点不敢相信：“不会是骗子吧？合同上写的交房时间是2023年5月。”

邹远方没想到的是，自己购买的碧桂园项目，不仅没有烂尾的问题，相反还提前了将近一年实现高质量交付，这让他直呼意外。和邹远方一样幸运的还有和他一同购买碧桂园项目的600多户业主，这让碧桂园也在当地奠定了良好的口碑。

除了按时交付甚至提前交付外，碧桂园也并未为了完成交付目标而出现质量缩水的问题。相反，碧桂园通过联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收等形式，对产品质量开展全方位排查，保证高质量交付。甚至碧桂园区域总裁还采取对项目进行巡盘、组织开展防空鼓专项行动、试点项目样板验收和推广等手段来保证高质量交付。

在房屋交付前，组织业主见面会、工地开放等方式，让项目工地“素颜相见”。业主可通过样板展示，了解建筑结构的工艺流程、施工方法、管线设计等细节。截至2022年9月，碧桂园举办共171场工地开放（直播）活动，服务的业主超3万户。

也正是以上种种举措，让碧桂园在实现高质量如期或提前交房的同时，也为其在各地赢得了口碑，并为其业绩稳健发展奠定了良好基础。

从房地产行业的发展史上来看，历次危机都是一轮大洗牌。而洗牌的过程中，也只有那些危机意识强烈，财务稳健，重视产品质量和市场口碑的企业，才能安然度过危机，成为下一轮市场周期的赢者。同时，对于当下的房地产市场来说，除了政策因素外，也只有越来越多碧桂园这样的企业出现，才能为行业赢来市场信心的恢复，才能最终实现房地产市场的稳定健康发展和良性循环。