【太原楼评】产品迭代|第四代建筑概念能否成为新趋势！

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导读

行业产品革新时代，第四代建筑！

新事物衡量有利弊，多是走半步！

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

缘起，2019年的专题研究！

2019年初夏，在大宗地块咨询合作中，甲方董事长提出，要做低消耗少污染的绿色技术创新示范工程，是否具备做第四代建筑的可能性？楼评君在此之前，虽有些专题材料有所耳闻，然终究是第一次面对这专题。

于是会后搜集资料，与清华设计院成都分院取得联系，初步定下要去七一广场实地考察，开启对第四代建筑省内的可行性研究。

从当时来看，第四代建筑在南方城市立项多，北方城市相对较少，2018年的统计中，处于前期概念和设计阶段的北方有山东，河南，陕西等地，竣工数量很少。

在山西省，反而是地县城市先行尝试，如阳泉、运城、临汾、晋中均有布局，局限于各种制约下，大部分是做成了“夹生饭”。虽然太原也有地块意向此路，但迟迟未能踏出，目前仍属空白。

第四代建筑是什么？

中国住宅的建筑发展已经历了三代:

第一代茅草房;

第二代砖瓦房;

第三代电梯房;

人类理想的住房趋势：第四代庭院房！

第四代住房是由清华大学建筑学院2017年提出并设计，清华大学建筑设计研究院拥有多项原创核心技术，其中一百多项核心技术已获得中国、欧盟、美国、日本、韩国等几十个国家的专利保护，谓之“第五大发明”。

产品将别墅、胡同街巷和四合院结合起来，搬到城市中心区的上空，形成一个个空中庭院房，告别如今“鸟笼式”的居住环境。

达成人与自然和谐共生。每层楼就是一座四合院，每户都有私家院子！

可以将车开到家门口，让居住回归森林里，在家种树、种花、种菜、遛狗、养鸟！

第四代建筑的优势有哪些？

第四代住宅标准细则中“外围合、大空间”的设计理念，对其产品具有明显的影响。

（一）房间采光优势！

“庭院转换”和“楼层转换”彻底解决了国内外所有类似建筑十几年来都无法解决的“黑房子”技术难题，使所有主要房间都能直接采光，花园庭院有私密性和安全性。

（二）建筑外观可多变！

改变住房“千篇一律”的建筑形式，融合四合院，别墅，街巷的优势，利用建筑外墙进行垂直绿化、空间绿化，采用外挑平台。

覆土后植树使全部外墙100%被花草树木所覆盖，在传统建筑的基础上，加上现代建筑技术和软件信息技术共同创新！

（三）减少开挖和工期！

减少过半的地下开挖工程量，大幅节约建设成本，缩短工期。地上建设量虽有增加，但基本相抵。在占地相同的条件下，第四代住宅价值更高，建筑成本占比更有优势。

（四）室内室外双庭院！

实现双庭院：每层均设置公共院落，住户房屋布置在公共院落两侧的院落街巷里！同时客厅外的私家庭院里种花、种菜。这种层层有街巷，户户有庭院，既能实现改善居家环境，也提升了房屋的使用面积以及价值。

（五）建筑更环保节能！

通过智能载车系统可抵达任何楼层；彻底告别黑暗的地下停车时代，使建筑更环保和节能，方便了回家停车及上班出行，解决停车难，节约了地下停车场各类能源消耗！

（六）低碳和海绵城市！

平面空间和立体维度的全面绿化，提高城市植被覆盖率，降低热岛效应，有效推动城市绿色低碳发展和人居幸福指数。改善空气质量，减少雾霾发生！

第四代建筑只开挖每栋楼的地下做基础及人防层，楼与楼间区域不用开挖，雨水可全部渗入地下，减少了城市管网排水压力，是实施“海绵城市”的最佳方案。

（七）衍生推动产业升级！

有利于培育建筑龙头企业。同时为新型建材、载车电梯、垂直绿化等相关产业发展带来新机遇，推动整个产业链的结构性改革，为城市发展提供新动能。

第四代建筑适合什么地块！

第四代建筑对于地块并不怎么挑剔，源于其本身的建筑形态就是奇特的、非常规性的，是可以因地制宜去实现多种形态的组合。

（一）不规则地块！

七一广场就属于此类，对于不规则地块，往往选择的布置是四周围合分布，形成中心绿地，同时栋座摆位可以实现较大的突破，尤其是北回归线以南的南方城市。

在北方由于日照因素，栋座摆位会受限一些，故而同样是不规则地块，南北方的住宅设计要求不同，必然也存在借鉴局限性。

比如七一广场对于中心景观和栋座摆位上的灵活度明显高于北方城市，属于自带三分优势，直接照抄反而成了邯郸学步。

（二）规模型地块！

对于规模型地块，四代建筑更适合，尤其是矩形地块，设计也是优先大空间的中心绿地原则，在产品上是优先大面宽型。对于是否车位入户，在规模较大的方正型地块反而较为制约，往往会主动减配到三代半建筑。

（三）城市气候条件！

庭院房，核心优势在于植物生长，不同于地面上，在建筑物上面临的挑战更多，南北方气候差异，南方植被可选择性高，而北方常绿植被就那么几种，外加在霜冻期“滴灌”难题以及维护费用的负担能力都有区别。

每当北方进入到零下十几度的寒冬，在呼啸的北风中，无边落木萧萧下。对于固定性不强，土层浅，根系不发达的低矮型灌木，完全可造成连根拔起的破坏力。

第四代建筑发展趋势！

第四代建筑本身具备多样化发展优势，无论是三代半还是纯四代建筑（技术标准的包含完整性），是赋予建筑产品迭代的价值，是行业发展的优秀创新成果。

其次，产品线从一居到七居都可实现，单套户型面积跨度可以从60-1000㎡，是全龄段，不同阶层客群的全面覆盖，具备广阔的客群需求基数。

三，从政策支撑和产值估值看，城市相关建筑规范突破存在差异，如城市容积率普遍较低的政策扶持更容易些，但是容积率已经偏高的往往诸多限制会更大。从产值测算，相同的土地，估值不同，税收也不同。

四，第四代建筑更适合在城市地段属性强的地块去开发，实现城央墅居的居住梦想，也实现高层建筑视野开阔的优势，

五，大概率未来第四代建筑的产品线会集中在160-220㎡之间，根据项目定位是市场或可兼容130㎡段产品。

六，往往先行者未能充分享受到红利，始终会有房企筹谋弯道超车，当然有时候步子大了，会扯得疼！长期看，会出现“溢价”。

对于山西省内第四代建筑的未来：

预判一：简配版为主，兼备适应性！

预判二：改善盘优先，同档可领先。

预判三：溢价空间有，存在制约性！

如何直观理解第四代住宅？

答曰：多看整理的相关户型图！

（一层两户型）

（一层四户型）

（一层六户型）

（一层八户型）

（公寓户型一层三十余户）

楼评君最后箴言：

有时候想做一件事情就去做，不需要太完美，在八分熟的过程中逐步完善，只要有向前的目标，直面问题方可实现破冰前行！

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