碧桂园“全额担保”中票落地，民营房企融资环境将改善

示范性民企再获监管支持，中票发行获“全额不可撤销担保”。9月16日，碧桂园（02007.HK）地产完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作。此次发债最终票面利率3.2%，认购倍数达2.86倍。

自8月监管层再次对示范性房企融资提供政策支持以来，8月23日，龙湖率先发行首单全额担保增信支持的中期票据，发行规模15亿元，美的置业、碧桂园、新城控股、旭辉控股紧随其后。

业内人士认为，伴随着持续的利好政策推出，行业信用融资已出现回暖迹象，政府或对未提供增信支持的民营房企提供更多救助，优质民企融资将得到进一步改善。

“全额担保”中票再落地，碧桂园发行15亿元中票

8月中期票据继续输出，9月也有多笔中期票据发行。同花顺iFinD数据统计，8月以来至9月19日，房地产企业已发行或拟发行上市的中期票据已有49笔，合计规模为368.7亿元。

公开资料显示，碧桂园地产此前已于2022年2月25日完成中期票据注册，本金金额为50亿元。此次第一期发行金额为15亿元，期限3年，主承销商为中信建投证券，联席主承销商为中国银行。

此次中票发行由中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”系最大的发行亮点。所谓“全额无条件不可撤销连带责任担保”，即当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。中债信用公司是我国首家专业债券信用增进机构，由这家公司提供增信，可见政策支持力度显著。

中指研究院认为，这一举措也是在4月监管方提出的通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持的再升级。

中达证券也指出，“中债信用”增信民企发债正式落地，进一步增强了优质房企的融资能力，持续改善企业的流动性。从已披露的资金用途来看，部分募集资金将用于项目的开发建设，对于保证其开发进度亦起到一定积极作用。

融资能力分化，优质房企发债更有利

从企业表现来看，尽管行业处于下行阶段，财务稳健的优质房企反而更容易被挖掘和识别。

碧桂园通过强回款、稳现金流、降负债等措施，持续增强财务安全性。财报显示，截至2022年6月30日，该公司总借贷余额从去年底3179.2亿元进一步降至2936.8亿元，较去年底下降7.6%；公司净负债率48.1%，连续多年维持在60%以下，继续稳定在行业较低区间。期末集团可动用现金余额约人民币1479.8亿元，现金短债比约2倍，可动用现金储备充足，短期偿债无忧。

同时，碧桂园积极回购债券、兑付到期债务，向市场传递信心。自7月14日发布公告至9月9日，碧桂园地产控股股东已在二级市场累计购买近2.88亿元公司债券。年内，碧桂园已无境外美元优先票据到期，境内仅两笔可回售公司债共计40亿元人民币。

得益于良好的信用状况，碧桂园也获得了监管层、金融机构的认可和支持，可以说是当前为数不多能进行全品种融资的民营房企。在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，其已先后发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币；去年下半年至今，境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。

目前，第一上海、申万宏源等多家券商机构均对碧桂园维持“买入”评级。第一上海认为，“虽然目前房地产市场仍然处于底部阶段，但近期刺激需求的政策亦不断出台，行业将走向缓慢复苏。碧桂园作为示范性民营龙头房企，经营层面依然保持韧性，财务层面保持稳健，融资渠道畅通，合约销售额仍然领跑市场，具备穿越周期的能力。”

示范性民企获监管支持，中票发行同比大涨

继5月份对民营房企创设信用保护合约之后，8月监管层再次对示范性房企融资提供政策支持。

8月19日，中国银行间市场交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。据悉，首批试点企业有8家，包括龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、美的置业和滨江集团。

伴随着持续的利好政策推出，行业信用融资已出现回暖迹象。据统计，自5月起，包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债，实现融资39亿元。与此同时，房地产行业的信用债发行在稳步回升，二季度以来发行平稳，月均发行额超过460亿，5月起发行额环比连续为正，同比增速虽仍为负，但也降至个位数。同时，发行种类也更为多样，并购债、绿债、住房租赁债等专项债均受到鼓励。中指院研究观点称，“预计随着各项积极政策的释放，房地产市场有望加快恢复进程，传导至市场端及投资者的周期也会相应缩短。”

同策研究院表示，从长期来看，伴随信贷政策的持续宽松，贷款利率降低、专项借款发放、增信支持等的不断落地，虽然实际利好暂时体现在示范性民营房企上，但政策的落地有助于投资人恢复对民营房企的信心，能够整体促进房企融资向好。