守住盈利背后，这些房企靠什么扛住周期波动？

2021年的年报还有开发商至今“难产”，新一季的中报披露又到来了。从已公布数据看，这是地产行业史上最差的一次半年报，净利润亏损成为房企的普遍写照，鲜有人能独善其身。

据媒体不完全统计，截至8月26日，约有103家房企发布2022年半年报或中期业绩预告，其中45家房企预计或已经亏损，而58家预计盈利的房企中有40家净利润同比下滑。

例如，阳光城、建业地产、中南建设、荣盛发展、金科股份等多家房企在内，去年上半年还处于盈利状态，今年上半年则跌入亏损，甚至亏损几十亿的不在少数。其中，建业地产亏损最为严重，上半年预亏额达50亿~60亿元，同比降幅达786%~923%；蓝光发展紧随其后，预计上半年归母净利润预亏46亿左右。

头部尖子生和国资房企也不容乐观，难逃利润下滑的命运。“地产一哥”碧桂园预计上半年核心净利润45亿~50亿元，股东应占盈利2亿~10亿元，相比去年同期下滑93%；招商蛇口、绿地控股、中海地产、越秀地产、远洋集团等国资房企，也出现了归属母公司净利润同比下滑情况。

民企、国企纷纷净利滑铁卢，说明这已不是简单的公司经营状况能解释的，在整体市场不景气的环境下，“盈利”已经成为奢望。以至于有地产人感慨，这届半年报，盈利才新鲜。

截至8月26日，上半年归属母公司净利润榜单中，位列前五分别为中海地产、保利发展、龙湖集团、绿地控股和绿城中国。前五名中仅龙湖集团一家是民企，其余房企均为国企或者央企。

更难能可贵的是，龙湖在上半年同样实现了营业收入与净利润双增长曲线。其中，营业额948亿元，同比增长56.4%；归母净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后核心溢利65.5亿元，同比增长6.1%；毛利201.5亿元，同比增长20.1%，毛利率21.3%。

此外，龙湖连续六年保持三道红线“全绿”，3.99%借贷成本创历史新低，经营性收入破百亿......这几组数据表明，龙湖确实扛住了！

实际上，自2018年以来，房地产行业利润增速已呈下降趋势，“增收不增利”成为很多开发商的常态。但过去半年，房企集体出现净利润惨淡的现象，却是极其罕见，这又是什么原因造成的？

销售业绩、交付规模双下滑，是房企遭遇盈利滑铁卢的主要原因。机构数据显示，今年前7月，百强房企权益销售额、权益销售面积同比分别下降48.7%和52.2%，接近腰斩。另据国家统计局数据显示，4-7月房地产开发投资增速连续4月负增长，房屋施工、新开工、竣工面积同时下降。

同时，因行业风险出清的过程仍未结束，为了自身保障现金流平衡，多数房企采取以价换量的措施，在利润率面临下行压力的行业趋势下，加剧了毛利率下降，包括碧桂园、荣盛发展、弘阳地产等在内的房企都提到了这个原因。

据中指研究院数据显示，今年上半年，销售额排名前20的房企中，有12家的销售均价都在下跌，超过半壁江山。其中，降价幅度超过10%的房企有四家，分别是碧桂园（下跌15.6%）、绿城中国（下跌10.2%）、绿地控股（下跌11.7%）、金科集团跌幅最大（下跌21.9%）。

不仅如此，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，这在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的重要原因，影响不容忽视。其中，从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头。

规模下降、资产减值，这些因素固然是房企净利下滑的原因，但归根结底，真正的敌人其实是信心缺失。眼下，百姓对“烂尾”“停贷”的恐惧达到了历史以来的峰值，使得不少开发商对未来的信心也遭受动摇。

地产进入薄利时代，房企该如何稳住利润？上哪儿找新的利润增长点？

开发商赚利润，无非是两个基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利润。不要觉得这个公式很简单，但解决最复杂的问题，最终有效的一般都是那些最基本手段。

对于开发商而言，经营管理中最重要的一环即成本管控，特别是土地成本控制。尤其是在当下房地产企业容错机会越来越少，精准投资非常重要。

连续看能维稳利润率房企的财务报告就能发现，土地获取的成本其实不是太高。上半年，龙湖集团龙湖共获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是0溢价。同期，越秀地产通过非公开竞争方法获得的土地占比达到55%，有效控制了土地成本。

此外，在充分考虑当地政策调控力度背景下，谨慎获取高价地，同时也要更科学地评估进入城市的价值，减少广撒网对于结转利润的影响。龙湖这点也做得很好，在过去，它坚持投资高能级城市，以至于成为行业TOP10进入城市数量最少的房企。随着城市的聚焦，龙湖的效率得以不断提升，随之带来组织的整体增效。

成本全面抓，不仅拿地端要精准控成本，内部管理也丝毫不放松。随着土地红利、金融红利消失，房地产行业进入到管理红利时代，对标制造业，更加重视“向管理要效益”。

有“利润之王”称号的中海，除了低融资成本外，更重要的是其超强的成本管控能力。中海管理层在今年半年业绩会上表示更看重净利润率，将通过全方位精细化管理，使利润率能够在行业保持引领水平。诸如，中海的员工打印纸张时必须双面打印，中午休息时全面熄灯，员工文具发放严控，下班关闭所有电器电源等。

此外，销管费用作为直接影响当期损益的重要变量，成为各大房企开启精细化管理、实现提效的一大抓手。保利、万科、金地、龙湖等积极开展数字化建设，自建APP或者小程序，打造科学敏捷的决策体系和执行体系，实现降本提效和精细运营管理。

最后，以“提质增效”支撑开发业务的同时，注重配置资源开展多元业务，寻找新的利润的增长点。今年上半年，房企也将目光转向了利润率更高的新风口——代建领域。

不久前，“代建第一股”绿城管理发布中期业绩，实现收入12.59亿元，同比增加16.4%；归属于公司股东的净利润3.61亿元，同比增长33.4%。期内，商业代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服务业务毛利率83.6%，利润率远高于地产开发，令一众地产商羡慕不已。

加之当下，随着三道红线、预售资金监管等制度的深化，使得出现资金链断裂、债务违约的暴雷房企逐渐增多，在行业出清的情况下，市场上的不良资产亟需处理，这也为代建增添了广阔空间。

一时间，地产代建风起云涌。据统计，目前发展代建业务的品牌房企已超过40家。

龙湖也瞅准时机，开始入局。据陈序平透露，龙湖集团旗下代建品牌龙湖龙智造，主要聚焦TOD沉淀下来的能力。“我们觉得这个能力是有别于其他的一些纯粹做传统代建代销服务的。我们是一站式、全周期、全业态的服务。这个业务从今年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来得要快。”陈序平说道。

此外，今年上半年龙湖经营性收入首次突破百亿至110亿元，同比增长26%，成为支撑集团收入和盈利增长的稳压器。其中，商业投资租金收入为46.5亿元，冠寓租金收入达到11.8亿元，龙湖智创生活空间服务收入约63亿元。

众所周知，经营性业务有着周期长、成本高、重运营的特点，耕耘多年之后，龙湖这部分业务进入了收获期。

面对地产薄利时代，龙湖集团董事会主席吴亚军表示，一定要在没有看见冰山之前就早早思考怎么应对。过去数年间，龙湖正是因为对行业周期和利润下行风险早就做好了充分准备，才有了这次“扛得住”的半年业绩。