天津
“一栋楼12户，有5户，都把房子卖了。
现在，一天到晚的，都是叮叮当当的装修声。
楼下装修垃圾，清理了一堆又一堆。”
没错，这就是当下华苑某些小区的真实状态。
去年，华苑的二手房就卖的不错。
没想到，最近，表现也很突出。
贝壳最新成交小区榜显示，天华里、居华里、安华里三小区，列位了第6、8、9名。
另外，据中介口径，华苑其他二手房小区卖的也不错。
这热度，不能不再盘盘华苑片区的二手房了。
整体华苑片区，一共有12个小区。
如果按学片划分，基本分为三个部分。
日华里、地华里、久华里、长华里、绮华丽，属于华苑小学学片。
天华里、居华里、安华里、莹华里、碧华里，为南开区实验小学学片。
云华里、竹华里、程华里，在阳光小学学片。
另外，华苑片区内还有一个天津模范小学。
这所小学面向和平、南开两个区域招生。
其中和平区招生人数较多，就拿今年来说，有240人，而南开只招生90人。
比较好的是，天津模范小学在南开招收的学生，只要小学六年房子不卖，初中就可以按和平一片摇号上初中。
除此，南开日新国际学校的小学部，也搬迁到华苑了。
很明显，华苑片区的教育资源，在不断做加法。
价格方面，由于学片不同，华苑各学片的价差也比较大。
南开区实验小学学片的二手房，价格在3-3.5万/平米。
华苑小学学片的二手房，价格在2.8万/平米。
其中，久华里是个例外。
小区地上人车分流，物业不错，适合改善的大户型较多，价格稍贵一些。
小区二手房均价能在3万/平米左右。
阳光小学学片的二手房，在华苑片区价格最低，均价2.5-2.8万/平米。
不过，据中介口径，这个片区二手房也不愁卖。
原因在于，南开实验小学已经不接收转学生了，由此很多为孩子初中在南开上学的家长，转向选择价格相对便宜的阳光小学学片。
华苑各学片的二手房，单价价差明显，只是一方面。
更需要看到的是，各学片的总价，也有一定的价差。
目前，南开区实验小学学片的总价门槛，差不多在180万左右。
而两个普小学校的学片，也就是160万。
再来说说，详细说说卖得最火的南开区实验小学学片。
没错，列位排行榜的天华里、居华里、安华里三小区，就出自这个学片。
这个学片内，有5个二手房小区。
之所以这三个小区能崭露头角，关键在于是，有小户型，小区维护也还不错。
其实，在这5个小区之中，条件最好的，当属碧华里。
小区环境好，也有大户型，但置业门槛高，所以相对卖得一般。
至于莹华里，小区环境最差，一直关注度都不高。
置业总价方面，天华里，面积在55-119平米，总价180-300万。
安华里，面积在48-106平米，总价190-340万。
居华里，面积为52-106平米，总价170-320万。
整体来看，华苑的二手房，已呈现“买卖两旺”状态。
之所以能有买有卖，主要在于“各取所需”。
如今，华苑片区已发展20年，挤压了很多改善需求。
很多小户型的业主，都想换一个大房子住住。
而另一方面，华苑的二手房，有两大需求区。
一是，华苑北侧的华苑产业园，不断有产业人口导入，就会源源不断产生置业需求。
二是，与华苑毗邻的西青区，也有着旺盛的学区需求。
迎水道与地铁3号线，串联着西青多个新房板块。
这些年，西青作为环城最受关注的区域，可没少卖房。
一般一个新板块，入住7年，教育需求就会集中爆发。
而华苑则是西青进入市区的第一站，并且是南开南片最好的学片。
由此，片区二手房颇受西青家长关注。
更要关注的是，这两年，精武镇、宾水西、南站又卖了不少房，后续华苑的二手房，还将热度不减。
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