交换要约是房企债务违约的“良药”吗？

7月26日上午，宝龙地产 （01238.HK）发布公告称，该公司在7月25日到期日前尚未偿还2129.4万美元本金及应计利息，同时也提到，尽管公司不断探讨各项融资安排，仍未必能于2022年11月8日到期日偿还3725.9万美元本金及应计利息。

宝龙地产在该公告中表示，将与相关票据的持有人积极保持沟通，并鼓励相关持有人于切实可行情况下尽快与宝龙地产联络，务求就结付该等票据达成双方同意的安排。

据统计，这已是7月下旬以来第四家宣告债券违约的百强房企。

宝龙地产此前就曾对这两笔票据发起交换要约，并就部分份额成功达成交换要约的条件，发行新票据。

7月4日，宝龙地产发布公告，对2022年两笔将到期的美元债进行交换要约。一笔是2022年7月到期的4%优先票据，尚未偿还金额为2亿美元，最低接纳金额为1.8亿美元，该笔票据被称为“第四批2022年票据”；另一笔为2022年11月到期的7.125%优先票据，尚未偿还金额为3亿美元，最低接纳金额为2.7亿美元，该笔票据被称为“第二批 2022 年票据”。上述交换要约已于2022年7月13日16时正（伦敦时间）届满。

7月17日，宝龙地产在公告中欣然宣布其已豁免交换要约项下的最低接纳金额条件，而截至届满期限，分别有1.79亿美元(占第四批2022年票据的本金总额约89.35%)及2.63亿美元(占第二批2022年票据的本金总额约87.58%)已根据交换要约有效提交作交换并获宝龙地产接纳。完成交换要约后，宝龙地产将发行本金总额为1.7亿美元的2023年到期的4.0%优先票据（“2023年7月新票据”）及本金总额为2.63亿美元的2024年到期的7.125%优先票据（“2024年1月新票据”），连同2023年7月新票据。新票据将分別于2023年7月14日及2024年1月15日到期。

根据宝龙地产的对媒体的最新回应，两批票据交换要约已获本金总额近九成接纳，展期成功；且由于此前该公司已经成功展期了债券的大部分，并获得了豁免交叉违约，因此即便未能实现交换的剩余部分债券，也不会造成其他美元债交叉违约，不会造成债务提前到期的情况。

在市场看来，当前房企寻求债券展期或交换要约是其主动进行债务管理的一种方式，旨在以时间换取空间，平衡债务管理和稳定经营。

但交换要约的方式，只是拉长了两笔票据部分份额的还债账期，对于宝龙地产来说，余下未完成交换要约的票据偿还问题仍摆在眼前。

时值房企偿债大年，克而瑞数据显示，2022年房地产企业预计到期债务约9603亿元，其中7月境内房企偿债额达到1047亿元。从7月19日至今，已经有4家房企陆续宣告债券违约。

除宝龙外，还有首个在美上市的中国房企鑫苑置业(XIN.US)7月19日在美股公告称有一笔5.453亿元的优先票据尚未全额支付；在昆明占据市场规模首位的俊发地产则在7月22日公告称，该公司2022到期的2.37亿美元优先票据及项下1303.5万美元的利息，于2022年6月24日到期及应付，但发行人预计其可能于宽免期到期前不会支付利息，将构成票据项下的违约事件；同日，景瑞控股（01862.HK）发布公告称，一笔12厘优先票据将于2022年7月25日到期，预计于到期时不能支付该票据未偿还本金额2.6亿美元及应计利息1560万美元。

交换要约、债务展期等都是以时间换空间，更开放的融资环境和销售市场的回暖才是破局之本。同策研究院资深分析师肖云祥在接受媒体采访时指出，房企不仅面临着市场持续低迷所带来的销售压力，在融资端也存在分化，部分房企融资依然不畅。