上海
我是善叔，从事房产行业二十余年，资深房产投资专家。已为10000+购房主找到合适的家。善叔属于实例派，只说对你最有用的方案，从不像其它自媒体，打马虎眼。
文章源自公众号善叔说房
01
提问：
善叔您好！上海徐汇，1000w预算置换三房学区房有什么建议？
回答：
徐房康健大概是唯一在预算里面的新房，求知+中国
静安新城天安豪园，七宝实验小学中学，略弱于求知田三，闵行二梯队双学区
七宝皇都花园，明强东+七宝三中，小学强初中弱，闵行一梯队小学
春申仁恒越秀，大概率闵实验+莘松，闵行双一梯队
莘庄天荟，莘城，闵行双二梯队
二手的话，其实也是这几个，明强东西、闵实验莘松、莘城、莘光；平南+实验西估计不够
徐汇的话，华泾的新学校高一华展勉强够得上，但是没有初中。
02
提问：
善叔您好！2022年浦东400万—450万总价的二手房如何选择?
回答：
新房你别想了，除非奉贤。
可以看下川沙，曹路，康桥，周浦，惠南，航头等，重点推荐康桥和周浦吧，我最后买在周浦。
现在买房首付基本要在8成，贷款只能贷110万左右，大部分房子还有增值税，增值税加上契税，加上中介费，也要去掉将近19万。当然还有另一种办法那就是全款后再抵押借款出来，这种方式只要首付4成，这样就可以提高预算了。
2000年以前的房子要谨慎了，因为核验价过几年会更低，那你后面置换就遇到一个问题，你现在能贷款110万，后面可能只能贷款80万，别人首付压力更大，更难出手。
03
提问：
善叔您好！上海买房1000万左右预算，目标内环或者中内环的好地方（比如前滩），有什么选择？
回答：
前滩的未来潜力，我不知道，也不怎么看好。而且未来是多少年也是未知数。早在2015年上海的可建设用地就不足150平方公里，目前上海二手房的年成交量已经是新房的3倍以上。
如果买房的首要因素是自住，而且资金较为充裕，完全可以选择生活便捷、出行方便的板块。
一手房：可选择不多，可以看一下，静安府（静安闸北）、中粮前滩海景壹号（浦东世博）、翡丽甲第（杨浦）、宝华城市之星（普陀）。一手房主要问题就是能不能买到。
二手房：看了一下10年内的次新房，浦东世博板块，凯德嘉博名邸、逸翠公馆；静安大宁板块，慧芝湖花园；徐汇滨江，尚海湾豪庭；虹口：瑞虹新城璟庭；长宁：长宁88金廷
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