福州金山片区建发玺云分析

聊完奥体的建发缦云，正好把金山的建发玺云也一起写了，今天就来看看这个位于金山绿轴，定位纯改善的新盘。

楼盘规划

建发玺云：备案名（玺云公馆），地处：金山板块，洪榕路南侧、建新中路东侧。

项目占地61亩，规划15栋高层住宅，共686套，主推149、179、210平米，定位纯商改善盘。

土拍情况

2022年3月16日，厦门建发以27.34亿拿下宗地2022-02号（仓山金山旧改项目地块E-18出让地块），楼面价约22205.44元/㎡，溢价率10.9%，地块面积61.56亩；容积率：3.0；限高：80米；销售指导均价：35000元/平方米，地块要求60%精装。

分析：今年第一场土拍，遇冷情况依然严重，当天推出17幅地块，成交12幅，底价成交8幅，起拍总金额164亿，成交金额66亿。

这场土拍的意义在于，当时各板块指导价都出现较大幅度上涨，东二环指导价达到4.5W。

虽然指导价上涨，但是起拍金额超20亿的地块，只有金山这幅成交，剩余流拍地块位于东二环、南二环、奥体。

对于地块而言，楼面价2.2W，当天主要是建发和中海竞争，地价略低于隔壁地王名城紫金九号，不过对于地块而言，容积率高达3.0，如果按每亩价格计算：

建发玺云：每亩金额4441W
名城紫金：每亩金额3708W
建发养云：每亩金额3623W
榕发揽湖郡：每亩金额4516W

通过数据计算，可以发现虽然地块楼面价低于隔壁，也低于东二环建发养云，但是从今年开始，大部分地块容积率都大幅度提高，每亩的金额都有所上涨。

对于绿轴地块，容积率3.0，对比上一场土拍榕发拿下东二环的地块，同样容积率3.0，成交金额基本相同，只不过东二环地块指导价4.2W，底价成交。

对于地块而言，虽然是纯商定位，地块面积也很适中，不过容积率3.0，也是近年绿轴地块里面最高的一幅，也是因为这个高指标的存在，导致目前的规划图出来，受到了很大的争议。

地块给出3.5W的指导价，同时有精装要求，按目前项目的定位来看，精装预计在5K以上，备案价预计会突破4W。

对于地块而言，资金压力并不低，加上是高门槛的改善定位，同时位于金山，可以说是今年建发拿下的地块里面压力最大的一幅。

户型情况

149平米：四房两厅两卫，四开间朝南，2T2定位，两个布局的差异在于右侧客卧的空间占用，对于整体布局而言，也是常规主流。

179平米：四房两厅三卫，四开间朝南，149平米的优化版，客厅面宽加大，同时厨房改到一侧，客餐厅做到完全的南北通透，缺点在于客卧的卫生间是暗卫。

210平米：四房两厅三卫，四开间朝南，主卧搭配衣帽间，整体布局没有太大变化，从210平米这个面积段来看，虽然布局没有太大硬伤，但是也没有太大亮点，从实用性来看，179平的布局感觉更加实用。

分析：对于项目的户型设计，依然延续了建发近年的产品，与之前已经上市的和玺、缦云、养云等大部分都相同，基本都是四开间朝南，独立客餐厅，2T2等。

由于项目限高80米，容积率3.0，不同于建发近年开发的项目，全部在17层以下的小高层，这次的楼栋不少都是高楼层，加上依然是2T2的定位，公摊预计不会太低，可以参考隔壁名城紫金九号的楼王备案信息。

区位情况

项目位于金山住宅区，距离地铁5号线530米，有一定出行优势，不过地铁5号线没有进出市区，帮助一般，周边商圈配套较多，北侧万科里，右侧在建天翔体育综合体，距离万达、万象里1公里。

目前整个绿轴旧改步入尾声，南侧天鹅湾、北侧中庚城，整体的城市界面尚可，对于金山住宅区，很明显开发已经殆尽，没有太大的规划预期。

对于项目而言，基本就是期待后续的划片情况，绿轴还保留了一幅九年一贯制教育用地，总得来说，区位尚可。

价格情况

项目未备案，按土拍指导价3.5W，精装5K计算，精装4W对比周边看看：

1、大名城紫金九号：纯商地王，大户型3.3W
2、龙湖天序：50%安商房，备案均价3.2W
3、大东海天樾：配建公租房小地块，备案均价3.2W，实际售价4W
4、建发和玺：纯商小地块，备案均价3.2W
5、万科城市之光：纯商TOD大盘，大平层精装3.15W

分析：对于金山的价格，在去年开始也基本踏过3W的门槛，目前天序和紫金九号，售价在3.2W左右，当然要是在去年，紫金九号更是要求加价30W左右，实际售价高达3.4-3.5W。

目前金山最高的售价来自大东海天樾，定位200平米左右的大平层，加价到了4W，不过上市半年，只网签了1套，可以说金山的天花板依然有限。

对于项目而言，预计会在4W左右的精装价格上市，基本也是顶着板块天花板销售，虽然目前金山竞品并不多，加上金山整体供应量也不高，置换需求也不少，不过纯改善的门槛，基本要求门槛600W起步。

这样的定位，就已经不再是板块内对比，很容易变成整个市场的改善项目做对比，对于目前的改善去化，去年不少热销，不过按这一年的去化来看。

个人感受：不少板块的改善都仅仅是依靠地缘客，只有东二环部分、市中心、江滨等，这些区域的改善才能做到吸引全城，对于那些依靠地缘客的改善，目前看做刚改定位更匹配。

项目布局

对于项目顺便来聊聊这次关注的社区布局，采取了四纵四横，全部都是2T2的板楼，在楼栋高度上，南到北，逐渐增加。

这样非常规整的布局，如果在三纵三横，可能还比较容易接受。

从数据来看，楼间距在37-42米，楼栋高度67-78米，数据比图片来得更容易接受。

对于地块而言，虽然容积率比隔壁名城紫金高，不过紫金南面留出了较大空间做商业，所以整体住宅的占地也一般，但是紫金的布局图给人感受不会这么压迫。

主要差异还是在于，紫金左右两侧的楼栋都是一层多户，这样释放了横向的楼间距，而项目虽然是板楼定位，但是没有联体楼存在。

至于为何不采取这样的设计，预计可能也是想利润最大化。

项目招标

对于近期不少项目都在投标中心发布了招标公告，整理了几个项目的价格情况：（数据存在一定出入，甚做参考）。

项目总结

项目位于金山绿轴，优势在于纯商，社区体量适中，门槛起步较高，周边配套成熟，城市界面比较完善，同时周边竞品较少，置换需求也比较旺盛，劣势在于门槛较高，对于客源的受众有所压缩，同时地块指标较高，对于改善的吸引力略低。

对于购房者而言，可以多评估看看项目最终售价，以及项目给出的精装标准如何，同时比较目前整个市场的改善供应和去化情况，以及未来的价格空间。

题外话

对于建发玺云，可以说是近期土拍提高容积率之后，首个上市的改善盘，当然这也不是最后一个，上一场土拍东二环推出的几幅纯商地块。

比如榕发拿下的宗地2022-20号，备案名揽湖郡，容积率3.0，国贸拿下的宗地2022-18号，第四代住宅，容积率2.8。

这些地块的指导价4.2-4.5W，届时上市，会如何设计同样值得关注。

对于地块而言，楼面价2.2W，指导价3.5W，而东二环上一场成交的高容积率地块，楼面价也是2.2W，指导价4.2-4.5W，不过都是底价成交。

这就是有趣的现象，指导价3.5W多轮竞拍，指导价4.2-4.5W，反而底价成交。