半年报！松限不断，仍有6城供需价齐跌！1-6月大湾区房地产报告出炉

　　代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

　　6月，中央持续加力稳地产，房企融资、居民购房贷款环境边际改善，房贷利率加速下滑。

　　与此同时，因城施策、调控放松成为今年上半年的主旋律。据不完全统计，上半年超170省市相继放松房地产政策，放松频次近190次。

　　在4·29政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快，5月调控放松政策频次进入高峰，政策力度由托而不举到托举并用。

　　据克而瑞统计，仅6月份，作为楼市风向标的大湾区内地城市就针对房地产出台了16条松限政策，包括广州市积分入户标准调整、佛山市限购区调整、珠海市非限购区域首套房最低首付降至2成，等等。

　　备注：粤港澳大湾区包含广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆【9个城市】

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　　政策不断送温暖，2022年上半场，湾区楼市整体表现如何呢？

　　据监测，受全国经济下行、整体楼市不振影响，上半年湾区9城商品住宅合计供应面积1857万㎡，同比下滑45%；成交面积2026万㎡，同比下降44%。

　　如图所示，除深圳在供地提速下市场供应增量同比上升，其余六城供求同步下滑。

　　房价方面，湾区内地9城今年上半年商品住宅成交均价为24371元/平，同比上涨10%。

　　具体到单座城市，深圳以73801元/平领跑，同比上涨27%；广州则以37549元/平位居第二，同比上涨15%；位列第三的东莞房价为30186元/平，同比上涨8%。

　　需要注意的是，除以上三城房价同比上涨，佛山房价约等于去年同期，其余5座城市房价同比去年均呈下跌态势，跌幅在4%-8%之间。

　　此外，肇庆、江门两城仍是湾区房价洼地，成交均价低于1万元/平。

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　　具体来看各城商品住宅供求走势：

　　广州：年中冲刺多重利好因素叠加带动下，前期积压需求稳步释放，供销量有所复苏。

　　佛山：在限购放松、金融端持续利好下，6月成交量上升明显，月度价格则在保利天悦、君悦台等项目网签下“上翘”。

　　肇庆：6月进入半年度业绩冲刺关键期，房企积极促销低价走量，叠加近期政策及信贷利好频出，助推成交量成功翘尾突破新高。

　　深圳：房企积极取证冲刺年中业绩，供应量升至今年以来高位，信贷环境宽松刺激需求入市，项目去化有所提升，成交出现好转。

　　东莞：本月东莞市场供应上升67%，虽政策大力松绑，但成交未见明显好转，市场热度仍处较低水平，供求较去年同期下降超4成。

　　中山：本月为年中冲刺业绩节点，房企加大推货和促销力度，多个镇街下场“派券”、组织团购刺激需求转化，在政策和房贷利率放宽利好下，客户入市意愿增强，市场明显回暖。

　　惠州：（略）

　　珠海：（略）

　　江门：（略）

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　　开盘去化方面，房企为冲刺年中业绩，6月推货积极性上涨。

　　据克而瑞监测，6月湾区9城整体推货量17163套，环比上升38%，同比下降15%。

　　其中，广州、深圳是主要推货主力，供应均在5000套以上。

　　去化方面，受市场低迷影响，9城平均去化率仅34%，虽相对上月上升8pts，但与去年同期相比仍是下降16pts。

　　相对而言，深圳、东莞、中山6月去化率高于平均线，东莞主要是调控放松，市场好转，去化率提升。

　　除此之外，其余城市去化率均低于三成。

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　　众所周知，规模和排名决定房企的融资实力、品牌溢价与交易筹码，亦是购房者对其打分的重要准则。随着6月落幕，各大房企在湾区9城的业绩也成为市场的关注焦点。

　　先看整体，今年上半年，湾区9城权益销售金额TOP5房企合计揽金1942.85亿，同比下降19%。

　　具体看各城，深圳权益销售金额TOP5房企今年上半年业绩合计612.11亿，同比大涨42%，也是9城中唯一一个TOP5业绩同比正增长的城市。

　　另外8城TOP5业绩均是同比负增长，除广州跌幅较小以外，其余城市跌幅在20%-60%之间。

　　跌幅最大的东莞去年上半年TOP5房企吸金破250亿，而今年仅100.71亿，其TOP5入围门槛也由去年同期的30.08亿，下降至今年10.91亿。

　　再看单个房企。据克而瑞统计，今年上半年，湾区9城合计有5家房企迈入百亿规模，分别为越秀、华润、保利、深圳地铁、深圳益田集团，5家房企均集中在广州、深圳。

　　值得一提的是，上半年城市寡头迹象突出，其中越秀地产、华润置地以超两百亿亮眼成绩分夺两城桂冠。

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　　最后，关注上半年9城土地市场。

　　如图所示，2022年1-6月湾区9城经营性用地（纯住宅+商住+商办+综合）合计供应建面2102万㎡，成交建面1542万㎡，整体流拍/撤牌率13%。

　　其中，6月东莞第二轮集中土拍虽热度有所回升，但由于首轮集中土拍表现不佳，上半年流拍/撤牌率最高，为27%；其次是佛山18%；惠州、江门紧随其后，流拍/撤牌率为14%。

　　值得一提的是，今年上半年土市不复前些年的火热，溢价地块变得“屈指可数”。

　　由数据来看：

　　湾区9城经营性用地2022年1-6月总计成交143宗，其中溢价出让了21宗，占比15%；

　　湾区9城经营性用地2021年1-6月总计成交306宗，其中溢价出让了114宗，占比37%。

　　也就是说，今年1-6月土市整体溢价地块宗数锐减了22个pct。

　　随着2022年上半场落幕，房地产进入新一轮周期，各大房企能否顺利应对市场的最新变化和挑战，迎来房地产下一个春天？下半场奋斗的号角吹响，克而瑞与你一起关注！

　　以上内容出自《克而瑞·粤港澳大湾区监测月报2022年6月报》删减版！