讨论：要浮动利率还是应该利息对冲？

之前低利率时期浮动利率一直是高于绑定利率的，现在是反过来了，浮动利率比绑定利率低。昨天接到银行通知，之前的110%额度的贷款浮动利率由1.8%上升到2.01%，每3个月调整一次利率，同样的10年绑定目前利率大概在3.8%左右。

个人觉得目前4%左右的利率不可能持续10年，而且高利率时浮动利率会低于绑定利率，建议可以尽可能从银行那里拿到浮动利率，如果一直是高利率，那么起码浮动利率低一点。如果后来利率下降，也可以转到绑定利率，并且不用付Zinsenschaden，灵活性掌握在自己手里。

另外刚需的朋友们，还是那句话，有能力赶紧上车。

以前看过一篇文章，在房地产市场其实根本就应该没有"刚需"一词，国内近30年的火热房市为了宣传为了造势，发明了"刚需"一词。房子有两个属性，一个是居住属性，一个是投资属性。对于居住属性，无论买房还是租房都可以实现这个属性，尤其是在德国，德国工作机会比较分散，加上各种对租客的保护条款，买房在2009年前，根本不是火热的话题。至于投资属性，那就是仁者见仁智者见智，首先在德国并不是每个人都热衷于投资，对于房产，这种巨额投资，大部分德国都极为谨慎，再有在今天这个时间点上，对于房市走向每个人的判断都会不同，所以想在德国"忽悠"出一个房产牛市根本不可能，顺势而为，最好。

银行不会无缘无故就同意给你签浮动利率的，双方在一个可信服的理由基础上(比如过渡期，比如仅短期持有房产)约定好一个大概的时间段，比如6个月，比如1年，然后可以执行。银行圈最近讨论比较激烈的就是浮动利率何时上调，调整幅度多少。近期不是上车好时间，或早或晚，德国房市会迎来一个Delle，虽然整体会继续向上，但是这个短期的下调大几率会出现。近期的主要议题应该转为Zinssicherung，目前Bauspar Policy还是贷款利率的价值洼地。没有做过Zinssicherung的投资房，如果现在谈Anschlussfinanzierung，大几率是供不起了(冷租收入远低于贷款月供)。

看上去像业内人士，能不能谈一下发生Nachbesicherung的概率。

现在挂牌价还在正常价格区间的房子，不会出现明显降价的情况了，最坏的情况出现在Ostern到Pfinsten之间，那段时间里的Anfrage只有以前的10-30%，但是那段时间的合理房价也没有下降，实际影响的是成交速度。高通胀以外还有原材料供应链的问题，导致房屋本身价值反而升高，房价在这个基础之上是无法大幅降价的。这波真正影响到的是刚需家庭，可能我会再开一帖讲讲这段时间和中介银行以及买家沟通的经历和感受。

现在刚需要面对的困难是银行让不让你上车。

去年5月柏林Mitte投了两套新建公寓房，钥匙还没拿到手，明年底交房，单价已涨了3000/平了。今年钱准备投股市，房市要缓一缓再入。