购房成本10年低点！刚需购房机会来了？

2022年，春节刚过，郑州房地产19条新政打响了省会、强二线城市楼市松绑响亮一枪。

人们津津乐道的实质性放松政策包括，认贷不认房、亲属投靠不限购、鼓励金融机构加大投放等措施，全方位松绑楼市。

当下政策到底有哪些“看得见”“摸得着”的利好？该不该急着上车？

读完此文，相信大家都会有自己的判断。

低首付

取消认贷认房，就是一套结清贷款后，再购房仍按照首套房政策执行最低20%的首付和首套房利率。

很多人买不起房不是还不起月供，而是攒不够首付。

首付比降低后，对首套房已经结清的家庭而言，购买二套改善或刚改住房的门槛降低了，释放了这一群体的购房需求。

低利率

其一，首套利率最低。

此外，每家银行利率定价会有差异，但不管哪个银行，首套房利率都低于二套房利率约1个百分点左右。

其二，利率下浮20基点。

更为惊喜的是，5月15日，央行银保监会发布差异化购房信贷政策，只针对首套利率可下调20个bps，把主动权交给银行，可下调不是一定得下调。

要知道在房市最火的2019年左右，首套房利率是基准4.9上浮30%，相当于加点147个bps到6.37%，有的地区房市过热，银行信贷不足，甚至加点到7以上。

现在想来，这个贷款利率还真是市场化，当需求大于供给时价格就上涨，银行可以收取更高的利息收益，只是苦了当时入场的刚需。

因为2020年起已经开始执行浮动利率，加点或降点跟随合同保持不变，即便将来基准利率（LPR）降了，加点也不能少，直到贷款全部结清。

其三，基准下调15BP。

5月20日，央行宣布5年期LPR从4.6%下调15个BP至4.45%。

相对于经营贷、消费贷，住房贷是对基准利率最敏感的贷款品种之一。

加之各地房市本来就在松绑，所以北方如郑州、济南、青岛等城市，很快便开始执行4.45%-0.2%=4.25%的利率，很多开发商将此作为优惠政策的一部分大肆宣传。

其实，最值得窃喜的不是4.45%的基准利率，因为长周期看基准利率大概率要再降。但是基准-2%的下浮是锁定了，任何时候都是基准-2%，这个是最大利好。

基准利率是货币市场行情决定的，而下浮基点只能是政策决定的，并且这个政策可能随时会取消，目前是一个时间窗口期，真是好机会！

首付贷、0首付和首付分期

首付贷已经被银保监会叫停，更多的客户选择利用低成本的经营贷、消费贷变相用作购房首付款。

首付分期本来也是违规的，但越来越多的房产商为了生存而选择奋力一搏。

很多开发商甚至推出“零首付”业务，只需要2-5万元定金即可上车，分期款项还是免息，更有甚者还给客户发放月供补贴，只能说开发商真的诚意满满。

很多人觉得首付分期，这么好的事，是不是风险很大？

其实不然，原理大致是：开发商帮客户垫付首付资金，最终还是到了自己的资金监管账户，相当于锅里的盛到碗里，再倒进锅里，还是自己的。

开发商倒是要承担客户信用违约风险，但毕竟房子也还在他们手里，为了促成交易，适当承担一些风险，也是愿意的。

本号看来，首付分期不是陷阱，目的就是促成交，如果客户愿意买房又正好短期资金比较短缺，或者做生意资金周转成本较高，可以选择首付分期，但要确保按期还上，避免后续不必要的法律纠纷。

最关键的是要选对开发商！选对开发商！选对开发商！

建议选央企、国企，谨慎选择本地小开发商，在户型、价格、地段等方面可以让步，但是开发商绝对不能让步。

因为房子一旦烂尾，之前承诺的所有美好都将成为泡影，最终迎来的将是艰辛的维权之路和无尽的心力交瘁。