关于商品住宅的投资，时代已经翻篇了

上周六，老司机在慈城的慈水心境售楼处举行了今年首次读者交流会，虽然天气很热，交通也不是很方便，但仍有超过50位读者来现场交流，让老司机很受鼓舞。

会上我们讨论了对下半年楼市的看法，对于宁波楼市长远价值的判断，以及西部发展的相关话题。我们注意到许多提问者仍然关注的是住宅投资这个话题，虽然嘉宾们们也各自谈了自己的观点，但估计有些读者听得并不是很明白。

老司机最近一直在说，我们可能处在一个历史分界点上，或者说会经历一个断层，这个分界点并不是简单的由涨转跌，而是一个时代的翻篇。

时代翻篇了，顺带着，属于这个时代的住宅，也会走入历史。

本文绝对是一篇价值超过18元的收费文章，但我今天免费开放，希望有更多的人能够看到。

今天，老司机只谈一个概念——时代的翻篇。从98年房改算起，一直到2018年，这20年中国楼市（包括宁波）一直处在一个“短缺时代”。这个时代的底色是大量的农村人口转变为城市人口，我们的城市人口由3亿人增长为9亿人，足足增加了3倍。

城市人口的爆发性增长，必然催生出城市住宅的爆发性增长，甚至这种增长是加速进行的。到2017年末，我们每年建造的住宅高达17亿平方米，占了整个世界的70%，也就是说，我们一年建造的住宅，比全世界其他国家加起来还多得多。

持续的大规模建造必然会达到饱和，这个节点在2018年出现了，据有关统计，如今中国人家居住面积达到了40平米，超过了许多发达国家的人均居住面积。

还不包括巨量的烂尾楼，以及卖出去还没来得及建造的土地。

因此，黄奇帆在概述中国房地产的时候曾说，中国房地产开发的顶峰已经过去了，从总量上来说，未来会逐渐走下坡路。

因为人口总量已经见顶，很有可能在今年开始负增长了。

在过去20年的短缺时代里，房价增长的主要逻辑是房子不够住，任何房子买来以后都会有人接手，房子是不愁卖的。随着经济发展，人们收入水平的提高，房子作为一项资产，肯定会涨价。

但这个逻辑在今后恐怕行不通了，因为短缺时代结束了，我们现在所处的时代，事实上是一个过剩的时代。

当然，局部的城市，或者城市的局部，仍然可能是短期的。比如上海、深圳。

慈城中心湖

过剩时代，意味着有部分房子最终是没人用的，可能也是没人要的，最典型的莫过于东北的鹤岗，在人口逐渐减少之后，过剩的住宅价值逐渐归零。

这恐怕是十年前许多人想都不敢想的，居然房子还会没人要。

所以，老司机第一个要说的是，如果你还在一些中小城市有房产，尽快把它们卖掉，如果今年救市有效果，趁着救市赶快卖，便宜点没事，三十六计走为上计。

这些人口流出的城市，找不到上涨逻辑了，房子过剩只会越来越严重，贬值的速度比美女变老还要快。

房龄的折旧叠加过剩的边际，这些房子的贬值速度未来绝对超乎你的想象。

说回宁波，宁波毕竟是大城市，长三角都市圈的重要城市，国际一线的港口城市，宁波的住宅暂时还不会出现上面说到的叠加贬值的现象。

但宁波也要当心，总量上仍然是饱和了，局部过剩非常明显。如果问老司机，在过剩的市场里，什么样的产品最容易掉入价值链的底端，无疑是老旧小区。

越老越不值钱，越老越没人要（别墅除外）。

慈湖心境项目沙盘

上周老司机写了一篇《》，很神奇的是这篇文章居然没多少阅读量，是标题太普通了吗？强烈建议大家去看看。

文中提到的活动已经结束了，大家不要报名了。

老小区可能今后会成为二手房市场上一个普遍性难题，一些地段非常好的老旧小区，仍然卖不出价格，即便价格很便宜，也可能乏人问津。

在总量过剩的市场中，有时候便宜也没用。

老司机说这些，也同前面思路一样，如果你持有这样的老破小（大），不是自己住，就不要久留了，再留5年，房子更破，价格更卖不上去。

现在的救市，并不是新一轮投资的起点，恰恰是出掉手上“不良资产”的好时机。

记住，现在是过剩时代，不是房子不够住，而是房子过剩了。

许多人也知道现在房子过剩了，因此他们在幻想着是不是房价要暴跌，既然过剩了，那就应该便宜才对呀。

事实可能并不会如此。

过剩时代里，有部分房子会被淘汰，会贬值很快，但也有部分房子不但不会贬值，反而会增值。

并不是一荣俱荣，一损俱损。

什么样的房子最容易贬值呢，大路货，容易被替代的。如果你持有的房子具有稀缺性，独特性，很难被替代，大可不必担心过剩时代的到来。

因此，现在谈住宅投资，切不可掉到过去的窠臼里，认为买了就会涨，无非是涨得多点少点罢了。现在有些住宅买来，不但赚不到钱，将来还脱不了手。

投资住宅今后要格外谨慎。

当前，我们可能正处于一个过渡时期，楼市已经进入了过剩时代，但开发商的产品还在按照短缺时代的方式打造。粗制滥造的住宅仍然是市场的主流，这样的产品最经不起时间的检验。

最近在碰到一些投资客咨询的时候，我总是建议他们等一等，看看有没有更好的产品出来。说实话现在许多的楼盘，包括自封的豪宅，都无法用10年以上的尺度来衡量。

现在一朵花，十年后就是豆腐渣。

真正经得起时间检验的住宅现在还很少，大多是上一个时代的产物，我们要有耐心，等着它们慢慢走入历史。

接下来，那些有一定利润空间的，不是高周转的，具有独特竞争力的，能够适应二十、三十年人居发展的住宅，才是真正值得投资的住宅。

上篇文章有人留言问我，是不是现在的豪宅以后也会变成卖不掉的老旧大？从概率上说，这个可能性不小，因为现在这批豪宅，在设计时并没有为十年、二十年后的升级换代留下空间。

—老司机服务矩阵—