丁祖昱：楼市加速去库存

历史总是惊人的相似。

十年前去库存的号角被吹响，至2016年去库存达到了高潮。

如今，受疫情等多方面因素影响，“去杠杆”浪潮下，楼市下行压力加剧。

CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2022年1-5月商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比下降51%，较2020年和2019年同期降幅分别达到24%和38%。

随之而来的是，多数城市去库存压力急剧攀升，楼市又一次进入了高库存时代。

CRIC数据显示，2022年5月百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米，同比增长5%，沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。

截止6月12日，上半年已有175个城市出台299次调控托举楼市。不少城市去库存压力已经迫在眉睫，比如，郑州19城重启“房票安置”背后，核心在于去库存。

一

百城去化周期达到23.3个月

今年5月，地方政府密集出台的政策之下，总算出现一些好的信号。

百城狭义库存出现了小幅下降，2022年以来去化周期首次出现回落，截至5月末，百城库存降至23.3个月，比4月末时减少了1.3个月。

整体库存风险依旧较大。

我们从三个数据指标来观察。

首先，5月商品房待售面积达到5.54亿平方米，同比增长8.6%。也就是说，按国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》披露数据，人均居住面积41.76平方米计算，现有待售商品房面积已足够1300万人居住。

聚焦住宅待售面积，5月末上涨至2.68亿平方米。要知道，2021年，商品住宅待售面积6年来首次增加，彼时待售面积为2.28亿平方米，如今较之增长了18%。

其次，狭义库存（已批准预售可售但尚未销售的商品住宅面积）总量达到了60726万平方米，同比上涨5%。一线、三四线城市均出现同比增长，涨幅分别为11%和12%。

再来看广义库存（商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量总和），2022年5月末已达38亿平方米，其中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台5月末广义库存规模突破1亿平方米。

目前一二线城市库存风险相对可控，比如疫情影响下，一线城市供求疲软，去化周期增至20.4个月，二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大，5月末去化周期达到了26.9个月。

二

青岛库存总量最高

哪些城市库存压力大？

实际上，库存总量TOP20城市中有19个城市库存总量超1000万平方米，3个城市库存总量更是超过了2000万平方米。

库存总量TOP20城中，二线城市占比达到65%。

具体到城市，青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。

过去6个月，青岛为去库存也是政策不断。首先是房贷执行最低利率，部分区域一二手房限售“5改2”，西海岸新区购买新房可享受契税补贴，6月20日又传出非限购区域内认贷不认房的政策。

政策加持下，5月青岛新建商品住宅成交面积为95.3万平方米，同比下降32%，降幅较上月收窄近19个百分点。1-5月，青岛新建商品住宅成交累计成交423万平方米，同比下降33%。但近郊及远郊等区市市场依旧不明朗。

青岛正是二线城市的典型。

与青岛一样，武汉和沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。

以武汉为例，2022年武汉供需低迷，库存高企，库存总量达到了2144万平方米。此外，过去几年，武汉出让土地建面是住宅成交面积的1.4倍，截至2022年4月末，广义库存高达9736万平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完毕。

另外，还有一大部分三四线城市库存正在加速上涨。

比如三明、泰州、盐城。

这三个城市库存涨幅均呈现翻倍式增长，截止5月末，三明以285%涨幅领涨全国，这些城市特征在于，单城库存总量在500万平方米以下，但成交短期回调加剧，导致库存大幅上涨。

库存同比涨幅TOP20城市中，库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京和郑州，5月末库存总量分别为794万平方米、1335万平方米，同比分别上涨36%、33%，涨幅位列全国第15和16位。

值得注意的是，南京和郑州均实施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水区。两城的去库存压力可见一斑。

三

长春去化周期长达125个月

三四线城市去化周期普遍较长，比如5月库存去化周期TOP20城市中，北海、钦州、宝鸡去化周期均超50个月，而广西防城港去化周期更是达到157个月，意味着至少需要13年才能消化完毕。

此外，嘉兴、惠州、珠海和汕头则因为前期需求透支，短期内成交低迷，造成去化周期攀升。

以嘉兴为例，5月末，嘉兴去化周期同比增长近三成至54个月。从成交层面来看，年内嘉兴新建商品住宅成交面积已连续5个月同比负增长，5月成交面积仅为5万平方米，同比下降近61%。

聚焦一二线城市，5月末有14个城市库存消化周期超过了24个月。其中，长春去化周期拉长至125个月，同比增长479%，排在二线城市首位。也就是说，长春现有库存至少需要10年才能消化完。

受疫情影响，长春经历了较长时间的静态管控，尤其今年4月成交面积仅为591平方米，同比下降99%，新房成交面积连续13个月同比负增长。1-5月累计成交86万平方米，同比减少70%。

此外，哈尔滨紧随其后，去化周期也达到了106个月，是一二线城市中去化周期唯二超100个月的城市，短期去化压力尽显。

一线城市库存压力也不容忽视。5月末，北京商品住宅去化周期已经达到了27个月，同比增加44%。

值得注意的是，在政策刺激之下，6月市场已经出现了回升态势。CRIC数据显示，80个重点城市前20日累计成交1416万平方米，环比增18%；35个城市开盘去化率增至52%。

短期内，库存压力或有所缓解，但由于市场热度难以回归去年高峰，因此整体库存仍将延续高位。

到目前为止，全国楼市可以说很“难”。

房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”，在这一过程中，去库存，也已成为当前楼市的一大典型特征。市场真正回稳之前，去库存仍将压力城市维稳市场的主要抓手。

楼市重回高库存时代，已成为不争的事实。

文章来源:丁祖昱评楼市