江苏
位于江北核心区研创园板块的新盘，项目传出了“t工”的消息，不论哪个买房人，如果是自己买的楼盘项目遭遇这种事情，都是非常糟心的。
还好就在最近一段时间，传出终于解决了问题，总包瑞峰公司与开kfs已协商一致，实现了f工。这样看来，买房人悬着的心应该是可以稍微放下来一点了。
也传来了即将加推的消息，项目上一次加推还是在去年9月，当时精装均价仅约30300元/㎡，因为与江北核心区周边新盘、二手房有价格优势，创下了首付8成还要千人摇号的记录。
现在据传会在七月底左右加推二期（北区）的九号楼，那么目前项目施工进度如何？前期楼栋是否已经准备交付？今天考察团就给大家带来项目现状的考察，以下为正文。
项目前身为江北新区2018G08地块，当时这个地块，并不是有很多人看好 —— 因为离江北新区“核中核”区域有一定距离，且11号线当时还没有开工的影子，在当时被以底价拿下。
而佳源是来自浙江嘉兴的民企，其实很多东西不需要去遮遮掩掩，佳源在此前肯定是遭遇了wt而且不仅仅是在南京，在全国都或多或少遭遇了
区位
位于五桥研创园片区，以五桥连接线为中心，周围分布了研创园一期、二期、青奥板块、城南中心、巩固保障房片区、雨山路板块、海峡科工园、三桥自贸区。自从江心洲长江大桥通车后，未来业主开车去河西非常方便。
点评：
所在的区域在前几年没有多少人看好的，但是随着这两年江北新区城市界面的慢慢建立，加上旁边本来就是江北新区核心区的产业高地，所以所在区域，热度也在慢慢的增高，下面给大家带来详细配套。
交通方面，拥有比较丰富的交通资源，在公共交通方面，距离已经开工的地铁11号线庙东路站直线距离600米不到，11号线是江北核心区域的重要交通动脉，南起马骡圩站，北至浦洲路站，未来可与3、4、10、13、15、S3、S8等7条线路换乘。预计2025年左右建成，后期地铁开通以后，出行会非常方便很多。
另外项目实验小学，明发城市广场，浦口万汇城，以及河西中心等区域。
开车出行方面，可通过长江隧道、扬子江隧道、江心洲大桥等多条通道过江，当然，现阶段早晚高峰时段车流量较大；还可以通过浦口大道，转入江北快速路到达江北新区和中核、六合城区，全程无红绿灯。
商业配套方面，项目周边方圆数公里内汇集不少商业体，比如隔着浦滨路的城南中心的大悦城（建设中）和北侧的砂之船奥莱（建设中，今年就将会开业）。其中砂之船进度比较喜人，看来实现年底就能开业的目标问题不大。
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砂之船施工现场
另外自身配套中就有万达广场，以及玖棠府下面还会有面积不小的底商。未来业主们能享受到的商业配套还是比较丰富的。
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在教育方面，整个研创园区域内有江北滨江实验学校，未来将建成一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体的“15年制”学校，就在这个月顺利完成了招标投标工作，可以说开工指日可待了，不过后续施教区域是否覆盖，还不确定。另外项目周边有5块教育用地，涵盖九年义务教育。
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产业方面，紧靠江核研创园，研创园内现已建成孵鹰大厦、腾飞大厦、扬子科创中心等重要产业载体，重点发展集成电路设计、智能制造研发、大数据云计算人工智能三大主导产业，未来的发展潜力较大。
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医疗方面，距离江苏省人民医院浦口分院不远，直线距离约2.2公里，满足日常看病需求。
景观方面，距离江北新区的绿水湾湿地公园不远，满足日常休闲需求。
住宅部分分为两块区域，一条马路隔开，其中南区部分的住宅已经接近收尾阶段，我们从现场照片可以看出项目未来的大门已经盖好了，根据销售说法，玖棠府南区的业主今年下半年就会迎来交付。
而北区就是此前陷入停工风波的，根据销售的口径，最迟今年年末明年年初会进行交付，但是根据现场观察，北区住宅交付时间未必这么快。
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根据上图，红框所标注的9号楼是即将在7月加推的楼栋，房源户型建面约89㎡、113㎡，根据销售透露，因为项目受到严格限价，这次加推均价预计会在3.2万/㎡以内，精装交付，且没有升级装修包，仅仅从销售价格与周边地块差价来看，价格有一定优势，层高34层，两梯四户配置，得房率在76%左右。
要知道目前研创园板块旁边青奥板块在售的新盘，升级装修包已是标配，整体均价已超3.6万/㎡，研创园新地块毛坯限价更是已经涨到了33500元/㎡，未来周边新地块的新房精装均价应该至少在3.7万/㎡以上。
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89㎡三房两厅一卫户型，三开间朝南，双阳台配置，
113㎡三房两厅两卫户型，三开间朝南，双阳台配置，主卧为套间设计，一个次卧与客厅阳台相连，常规113㎡的三房户型保证了功能性。
现阶段售楼处已经重新开放，同时也开放了两个样板间。
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注意一下，南向次卧是有墙体的，但是后期可以敲掉
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北向书房带飘窗
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南向主卧
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最后给大家奉上项目的精装标准，项目是没有装修包的，直接精装交付
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作为一个2018年拿地，19年开始卖的新房，的装修标准放在当时应该还是算比较高的一个档次，三大件为格力或同档次的中央空调，松下的新风以及菲斯曼的地暖，同时还带客厅跟主卧的背景墙，放在现在买装修包的新房市场可能有些过时，但是考虑到项目价格还是能够接受的。
周边新房二手房对比
其实周边新房并不少，包括一路之隔城南中心有在售的大悦城天悦锦麟、金陵星图，以及不远处青奥板块“四小龙”项目，因为毕竟在区位上来说玖棠府还是实打实的“江北核心区研创园”板块，所以还是直接跟青奥的四个项目进行对比比较合适，而关于这四个项目我们做过详细考察。
NO.新区2022G10地块，毛坯限价33500元/平，后面在盖的是越江时代项目
由于最近市场下行，以及二手房限售的放开，核心区二手房价格出现波动，附近保利西江月去年曾经上涨到4万+，现在也出现大幅度下挫。
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项目销售信息
预计七月，大概率只推9号楼133套房源，面积段包含89、113㎡三房户型，加推均价约32000元每平，首付五成！
项目两梯四户，层高2.9米，总高34层，但是九号楼还有另外三套是物业用房，不可售。
苏北哥短评：
1：目前看来是没N的孩子，交付应该问题不大，但没N就是没人疼，质量有没有保证？有了前期的这些事情，后面故事情节的发展是不是会圆满？是个问号
2：是高容积率产品，且层高仅2.9，并不宜居。
3：价格3.2w应该是其唯一的优势了，但相比于上次3.03万的价格又有了上涨，价格和青奥板块四盘是有优势的，但明显没有青奥四盘更加令人放心，项目价格和城南中心相当，但位置略优于城南中心。
4销售进程是一波三折，2019年8月首开时销售不畅，开了分销慢慢去化，到2021年最后一次加推时，均价3.03万八成首付，且摇号，268套房1052人报名。
这个进程证明根本不是产品真的很nice，而是跟着江北核心区市场的热度在起伏而已
5：那么问题来了，现在江北核心区市场如何？在经历了这么多坎坷的岁月洗礼后，能否再续前缘，重新燃起买房人的热情呢？
拭目以待吧
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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