北京楼市：这些老破大不能碰，过来人血的教训

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：非京籍社保连续五年，自住兼投资，手上大概有800现，想在一号线沿线购买，恒基汇豪阁，华侨村，东方瑞景，盛世家园，SOHO现代城，不知道怎么选择，以及，有没有更合适楼盘推荐？谢谢房姐

回答：你好，华侨村一个是房子有点老、户型偏大 另外一个是临街，比较吵 再就是得房率特别低，也就70% 还有就是物业费高。东方瑞景 办公的居多 物业费高 大塔楼 有些户型采光不好 再就是户型特别大，单价低，但是总价不高，居住氛围比较差，这个小区涨幅一直不行 soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，虽清退办公可能补涨，但后市依然不看好，首套没必要去赌 这些都是很差的楼盘，涨幅极差 你应该买那种适合自住，办公的少，户型不要奇葩的盘。远洋天地，爱这城，东恒时代是更好的选择。

提问：请教房姐，为什么“利率基点越高，对自己买房越好”？

回答：暂时驱赶走了不懂行的买家，减少竞争对手 等到涨起来了，这些人才被明白，回来抢房 人类依然是一个很笨的物种，追涨杀跌的本性根深蒂固

提问：房姐，成都2手房待售量巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？

回答：成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。 从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。 2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。 这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。 攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万+，个别突破了5万+的大关。 不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。 还有，地价也开始捅破新的天花板。 成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。 成都楼市圈层分化，投资回报率最高的板块知识星球有分享。

提问：房姐，担心再次走错路，真心求教。背景：京户，家庭有两套北京按揭的房子，早年条件受限买的，都不是优质资产，77平西四环和51平南三环，加起来市值差不多700W吧，还有360W负债按揭中。疑问：1、现在有40W现金+ 他人XF 20W贷票，最近是在重庆用60W首付上车最合适吗？2、如果重庆再买完一套就没余额了，流水也刚好覆盖三套月供及生活，如何继续突破？求指路想早做打算～感谢！

回答：如果是90年以前又没有什么学区的，现在可以出售。 因为目前首付资金过低。 如果标的这一轮还能跟上一点涨幅，可以先行dy出来，这一轮行情后明年初卖； 但是为什么早年买的市值700，还有360的按揭？ 60万在重庆上车时足够的； 月供是相对最简单的，而且你的底仓还较低，负债总额少，月供还不能超过一般人的工资性收入范围。 提前做好每月的收支表即可。 先算资产的去留，以及可以凑出的首付； 然后进行下一步的选择。

提问：房姐，北京城六区以外，目前推荐哪个板块？总价范围不限。

回答：昌平的回龙观、天通苑地区 400-700的刚需-次新2-3房 400-700的刚需2、3房，大面积低单价3万内好户型好楼栋

提问：房姐您好！有几个问题求教： 1、本人多年前帮岳母在大兴南中轴磁各庄桥南购置了一套金融街金色漫香郡电梯洋房（137平户型很好，毛坯空置），近年处于不涨阴跌状态。是否需要尽快置换到五环附近？还是等北京热度起来卖个好价再说？ 2、本人北京还有第二个房票，但资金有限，只能买郊区小户型。一直判断不清的是未来北京涨幅快还是房价不太高的强二线涨幅快，比如重庆、郑州，还有发展不错的地级市比如珠海、无锡。 求解惑，谢谢！

回答：1. 感觉那个地方发展有点难，离机场线磁各庄站也很远，长期看是跑输大盘的，建议置换掉。 2. 涨幅上强二线可能会高于北京，但是哪些城市哪些板块会涨，是不好选择的，而且很多二线城市价格并不低了。北京的确定性很强，就像优质蓝筹股，大概率会持续上涨，郊区只要靠近地铁涨幅就很稳。我建议集中子弹买北京，有确定性涨幅远比去赌一个未知区域要好。

提问：房姐好，请问富力十号和广渠金茂府哪个好一点儿，或者还有没有其他推荐，感谢。

回答：广渠金茂府要明显优于富力十号 金茂府的优点： 1.地段更好，九龙山＞双井以西 2.产品更标准，户型标准豪宅设计，不大不小，功能合理，绿化物业管理都是上乘 3.距离地铁更近，周边配套更好 4.产品本身具备良好的IP，附加价值高

提问：北京这轮上涨的动力是什么？

回答：通胀是基础环境 天量大水，再怎么收紧信贷，到手的钱最大出口，仍然是房地产 价格落差大，水往低处流，北上广深，北京价格最低 供需紧张， 北漂优胜者不断增长的购房需求， 限竞房的无效供应，五环内无新增商品房。

提问：房姐，我是昨晚的提问者，谢谢您耐心地回复，醍醐灌顶，只是有几件事不明白，希望确认下 1，手里两百两年后还120，您建议杭州而非武汉是吗？为什么呢？不会站岗吗～杭州这一轮行情不是比武汉走的还彻底吗，几乎走完了，只能等下一轮，也不知道什么时候来。而似乎武汉这一轮可能还有些机会的希望 2，按照手头200，估计30～40摩擦成本，七成也就是总价可能500～550，这个没错吧～。您说两年赚500也不是不可能，这意味几乎翻倍啊，您对未来二年杭州行情是怎样的分析 3，您说“虚空接力他还倒赚400”。做好最坏打算（还给他后无法再借出来）前提下如何做到虚空接力呢～ 4，我所能够去够到的总价，房姐觉得可重点关注哪几个板块或片区 房姐我觉的您真的超级厉害优秀，非常感谢房姐，谢谢您

回答：杭州是确定性的城市 即使是下半段的行情 如果有90%的机会赚30% 也不要赌50%的机会，赚60% 杭州在二线进一线过程中，加上贷款宽松，如果价格空间还有30%，实际现金回报率完全可以做到100% 200可以买两套500万的四房 虚空借力，不是一句话的事 内功到位了，自然懂 钱江世纪城外溢，市北板块

提问：现在在重庆江北五里店，对口的新村致远小学和字水中学怎么样啊？好像都是重点学校里面靠后一点的。 如果想换好一点的学区，学樘府怎么样？初中有着落吗？

回答：新村致远实验小学目前水平确实比不上本部重点小学，但是字水中学确实是重点中学。 照目前融景城、珠江业主孩子生源看，新村致远实验小学迟早也会追上来的。因为好的学校不仅仅需要好的老师，更需要好的生源： 重点小学（管得严）+学而思模式，将成为大趋势。 其实新村致远实验小学的作业很多，管理模式和本部一样，也不比本部差到多少，也是公立校。 学樘府这边只能确定小学是大学城树人小学，初中待定，所以也不一定算个好选择。

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。