银行加速布局保租房业务，多服务模式助规模增长

近期，交易商协会推出，银行间市场资产担保债务融资工具（CB）、保障性租赁住房债务融资工具、银行间类REITs等创新试点“三大工具”，首批三单试点项目已经完成注册，将支持南京、成都等地区1500多套保障性租赁住房建设、盘活资产。

高质量发展租赁市场，必须要解决“钱从哪里来”的问题，金融的助推对于发展租赁市场极其重要。本文将从政策支持、参与主体、市场布局、合作模式等方面，全面解读银行这把金融“手术刀”如何解决租赁市场痛点，助力保租房建设。

#01.

保租房有政策有市场，

银行迎来拓展业务突破口

从政策端来看，近两年，国家进一步加强对保障性租赁住房项目的金融支持。首次将保障性租赁住房纳入到REITs 试点范围，除此之外，支持银行长期贷款，支持租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券等；明确保租房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；支持各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。

表：2021年至今国家层面保租房相关金融支持政策

资料来源：公开资料整理

从市场端看，保障性租赁住房作为“十四五”时期住房发展的重点，住建部表示，“十四五”时期40城拟增加650万套保障性租赁住房，其中2022年预计建设筹集保障性租赁住房240万套，相比2021年的94.2万套，增长155%，保障性租赁住房建设进入提速阶段。伴随着保租房量的提升，银行需要提供更多的金融支持。从近几年保障性住房开发贷款余额来看，呈现上升趋势，尤其在今年提出保障性租赁住房项目有关贷款不受集中度管理指标约束情况下，金融支持力度或将加大。

图：2016-2021Q3保障性住房开发贷款余额（单位：万亿）

数据来源：人民银行

无论是从政策还是市场来看，保障性租赁住房建设都将是“十四五”期间房地产发展的重要发力点。而纵观国际上租赁市场发展成熟的国家来看，金融支持则是助推租赁市场快速崛起的重要力量。尤其近两年来，保障性租赁住房REITs加速落地，银行迎来拓展房地产业务的关键突破口。银行除了提供信贷、债券等传统金融支持外，还可创新运用REITs模式打通服务保障性租赁住房的权益性通道，助力企业进行存量项目盘活和增量项目扩容。

#02.

银行加速布局住房租赁市场，

建行创新金融服务方式

1、多家银行布局租赁市场

随着国家越来越重视住房租赁市场的发展，各大银行纷纷进军住房租赁行业。银行在住房租赁行业的布局，除了在幕后默默为公寓企业输血，为房企和运营商提供早期开发建设资金外，还意图由幕后走向台前，与政府合作推出租赁平台。目前不仅国有五大行都已涉入长租公寓领域，一些全国性股份制银行，如：中信银行、平安银行以及地方城商行如南京银行、温州银行等也均和房企展开合作，布局住房租赁行业。

从参与银行来看，据不完全统计，目前已有二十几家银行通过与政府或企业合作的形式布局住房租赁领域。其中，建设银行作为住房金融领域的领军者，在长租公寓领域布局力度最大，可谓一马当先。截止2021年年末，建行参与400多个保障性租赁住房项目，项目数目位于其他银行之首。其次是国家开发银行、工商银行、中国银行、农业银行与交通银行。目前，国有五大行以及政策性银行在住房租赁领域参与力度最大，彰显了国家队作为租赁市场的第一梯队，对整个住房租赁市场的引导和带动作用。

从地域分布来看，银行在租赁住宅领域共涉及全国37个城市，而一线城市的北上广深则是银行和租赁结合最紧密的地区，占比近60%。这是由于一线城市作为全国租赁发展主阵地，外来人口较多，租赁需求旺盛，此外，一线城市不断探索多种渠道筹集房源，也增加了与银行的联系。其次为核心二线城市占比近25%。

图：银行在住房租赁领域开展项目的地域占比分布情况

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

2、建行创新金融服务方式，构建住房租赁场景生态圈

建设银行作为国内最早支持保障性租赁住房建设的金融机构，在保障性租赁住房金融支持、配套服务和政策研究等方面做出了积极探索和贡献。截至2021年底，建设银行支持发展住房租赁贷款余额超过1300亿元，住房服务专业子公司建信住房管理房源已达12.9万套(间)，“CCB建融家园”平台个人用户超3800万户。建设银行打造“平台+金融+主体+租赁产品和服务”四位一体的住房租赁建行模式，以新金融行动引领租赁行业高质量发展。

1）创新存房业务，盘活存量增加供给

建设银行协同子公司建信住房创新“存房”模式，引导各类主体像存钱一样把房子存到公司，充分激活闲置房源，增加市场供给，精准匹配供需两端。

图：建行创新“存房”模式

2）搭建住房租赁服务平台

建行还为政府公共住房服务、企业租赁服务提供相应的管理系统，并为相关监管部门提供住房租赁的市场分析和动态监测数据。目前，监管服务系统已在多个城市上线运行。

图：住房租赁综合服务平台

3）输出专业能力，助力提升住建部门服务管理效能

建行积极参与地方公租房营运，在河北、安徽等12省承办了61个项目，运营房源13万套。在安徽宣城，突破传统单一小区运营模式，以“系统+运营+金融”方式，对分散在17个不同小区的6615套公租房进行统一管理；在河北省唐山，针对产业工人多、存量商品房占比较高、公租房供给不足等情况，将市场闲置房源盘活转化为长期租赁住房，经住房保障部门同意后，把符合公租房条件的市场化房源提供给保障对象选租，通过专业化运营提升保障对象的居住体验。

图：公租房运营项目

4）持续推动保障性租赁住房REITs试点

建设银行发挥集团全牌照优势，推动保障性租赁住房REITs试点加快落地，打通金融支持保障性租赁住房建设的完整链条。

表：近期建行在保障性租赁住房REITs试点落地探索

#03.

多维合作模式，

推动保租房规模扩张

从合作方来看，银行进入住房租赁市场的模式，主要包括银政合作、银企合作、银政企合作。

1、银政合作

目前保障性租赁住房参与的主体仍以国有企业和地方城投公司公司为主，银行与地方政府做好沟通对接，提供在资金、资源、科技方面的支持和赋能，依法合规支持保障性租赁住房建设。

例如，在商业开发银行方面，中国建设银行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等多个城市政府，签订发展政策性租赁住房战略合作协议，建设银行将发挥资金、科技、渠道、集团母子公司联动等方面的优势，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务；在政策性银行方面，国家开发银行已与四川、安徽、厦门、深圳等地政府部门签署合作备忘录或战略合作协议。截至2021年11月底，开发银行已支持了北京、深圳、苏州等城市的68个项目，授信430亿元、投放108亿元，支持筹集房源12万套（间）。

图：银政合作

2、银企合作

银行围绕保障性租赁住房产业链上的开发企业、建筑企业、运营企业、装修企业、物业服务企业等，集中资源进行精细化对接服务。银企合作将充分发挥双方的优势资源，除了传统信贷支持，一些银行还创新金融服务方式。

例如，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全产业链进行整体业务合作。2022年1月26日，中国建设银行与中国保利集团在京签署发展保障性租赁住房战略合作协议。双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台，以私募股权投资基金为载体，广泛吸引社会资本支持保障性租赁住房建设，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。

图：银企合作

3、政企银合作

政企银合作，大力推动住房租赁规模的扩张。2021年8月19日下午，广州城投旗下广州城投住房租赁公司携手建设银行广东省分行、建信住房服务（广东）有限责任公司、广州优家投资管理有限责任公司在广州越秀国际会议中心举行了“政策协同探索 多体联动创新”保障性租赁住房战略合作签约仪式暨继园东“工改租”项目发布会。

广州城投住房租赁公司、建信住房公司、建行广州越秀支行、优家投资公司共同签署了《支持发展保障性租赁住房战略合作协议》，四方将通过优势互补、协同合作，共同推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进解决新市民、青年人等群体的阶段性住房困难，增加租赁房源供给、改善居住品质、助力人才引进，着力打造一批保障性租赁住房供给标杆项目，总结形成可复制、可推广的模式，支持广州保障性租赁住房业务发展。

图：政企银合作

#04.

小结

目前，我国保障性租赁住房仍是住房领域的主要短板之一，在国家战略的支持下，银行加速布局租赁市场，不仅是金融服务实体经济的重要体现，也是银行迎来拓展房地产业务的关键突破口。

银行通过创新金融服务方式，打造多维合作模式，构建住房租赁场景生态圈，解决政府和企业的金融需求，有助于完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，是促进房地产市场健康有序发展的长效机制和重要举措。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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