合肥放松调控房价就会大涨？我们来掰一掰！

合肥自5月10日放松调控，解除新站区、瑶海区和经开区的新桥科创示范区全面解除限购以后，关于房价会再次大涨的信息的蜂拥而至。

那放松调控房价就会大涨吗？这个论点好像并不能站得住脚， 3月1日出台了18条楼市新政、全面放松的郑州首先表示不行。

郑州全市2月商品住宅销售5323套，销售面积61.6万平方米，销售均价10936元/平方米。二手房共成交3219套，成交面积32.69万平方米，成交均价10692元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）

3月份郑州全市商品住宅销售7777套，销售面积90.38万平方米，销售均价10684元/平方米。

二手房共成交4971套，成交面积51.47万平方米，成交均价10335元/平方米。

从数据上看，郑州在3月1日放松调控以后，新房销量从2月的5323套，增长到3月7777套，涨幅46.1%，二手房也由3219套增长到4971套，涨幅35.2%，但是量涨价跌！

到了4月份，郑州商品住宅销售6898套，销售套数相比上月7777套环比下跌11.3%，总销售面积81.81万㎡，销售均价11922元/㎡，环比上涨11.6%。二手房住宅成交6011套，环比上涨21%，总成交面积62.37万㎡，成交均价10951元/㎡，环比上涨6%。

从4月数据上来看，一个月新房单价环比上涨11.6%，环比上涨6%，这完全称得上大涨，但是我们往前看一下郑州的房价。

2020年10月，也就是合肥这一轮房价大涨前月，郑州全市商品住宅销售18133套，销售面积209.36万平方米，销售均价11709元/平方米。二手房共成交5327套（间），成交面积53.02万平方米，成交均价10656元/平方米；其中住宅二手房共成交5199套，成交面积51.23万平方米，成交均价10646元/平方米。

大涨11.6%后的4月郑州新房价格是11922元/㎡，上涨6%的4月郑州二手房价格是10951元/㎡，也只是比1年半之前的郑州涨了不到300元/㎡。

所以，从郑州楼市来看，放松调控房价就会大涨这个论点是站不住脚的。当然，每个城市的情况都不一样，不能一概而论。

2015年到2018年主要城市房价普涨，三四线城市主要是货币化棚改，一二线城市是调控和供求关系共同作用。2020到2021年这轮行情由于担心放水而造成货币贬值、房价上涨，选择购房作为储藏财富的手段。深圳、上海YQ之后房价的迅速上涨，恐慌情绪也蔓延到其他城市。

但是也这一轮不再是普涨，如同样的以省内购房者为绝对主力的郑州和合肥就是完全不同的行情。

相比于调控和信贷放水，供求基本面对房价的影响更大，起决定作用，从2004到2019年各城市累计新房销售面积/累计新增人口数据可以看到，深圳、杭州、合肥等房价涨幅较高的城市均在前列。

合肥自去年4月新政以后，新房在前期限价盘陆续推出市场后，随着新房价格的的上涨和整体市场、大环境的变化，自去年九十月以后已经出现颓势，多个热门板块由登记必摇，开始不再摇号、降低首付、甚至阶段性的上分销。

二手房销量也开始急速下滑，贝系合肥九区二手房销量在10月一度跌到仅有776套。在价格较高峰期也有不小的回落以后，销量才开始慢慢回暖，不过因为突如其来的YQ，再次戛然而止。

当然，这种情况不是仅出现在合肥，根据统计局数据1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%，全国商品房销售面积同比增速为-20.9%，全国商品房均价为9502元/平方米，涨幅为-10.8%，均是历史罕见。

所以3月开始各地频繁开始发布救市政策，一次比一次来的更猛烈，但是目前来看效果都并不理想。

目前最重要是“信心”的丢失，信心比黄金更重。YQ反复所带来的“艰难”，让普通人对未来充满不确定性，单以失业率为例：4月全国城镇调查失业率为6.1%，创2020年6月以来新高；其中，16-24岁、25-59岁人口调查失业率分别为18.2%和5.3%。

所以近期“提前还贷”上了热门，而不再是“杠杆买房”。频繁暴雷的房企和频繁停工的楼盘，更是蒙上了一层阴影。

目前虽然频繁的放松调控、拯救房企，但是调控易出、信心难铸，一切都需要时间。况且和过去20年不同的是，随着城镇化进程放缓、人口老龄化、房价收入比、购房需求放缓等因素下，已经逐步从增量时代进入存量时代，也透支了需求、房价、购买力。

合肥这一轮行情和供求关系失衡有着直接的关系，近年土地供应量都是比较低的，以新房市场最热门的滨湖区为例，2020年仅有两块居住用地供应，全年也仅供应590万方，同比下降41%，成交量464万方，同比下降38%，人/房矛盾尖锐。

2022一季度各省份一般公共预算收支缺口，数据来源：中诚信国际区域风险数据库。

不过接下来，合肥必然会加大土地供应，从去年第三轮集中土拍、今年第一轮集中土拍，以及三县的土拍频次和数量，可见一斑。在供需矛盾缓解之后，又已经经历了一轮大涨的合肥楼市，短时间内也被透支了支付能力。

并且从二手房挂牌量来看，也是持续的增加的，5月班长统计目前二手房挂牌量是111592套，比4月108819套再次上升8.57%。当挂牌量持续上升的情况下，与价格再次大涨本就是互相矛盾的，如果普遍看涨，会惜售而不是选择出货。

但是一轮放松限购，必然会释放一部分购买力和刺激一部分购房者的买房欲望，所以合肥5月中下旬迎来一波小高峰和部分楼盘小幅上调是可以预见的。但是在这个大环境下，下个月还能持续吗？恐怕并不能。

总的来说，消费信心待恢复，质变需等待，也需要时间给购房者来消化这一波涨幅，简言之，刚需自住不用等，投资需谨慎！