南京二手房取消限购，买二手房如何避坑？

5月20日下午，南京房地产业协会发布消息，自2022年5月20日起，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。这意味着，南京二手房限购全面放开。

限购放开后，购买量势必上升，买房时更需要注意避坑。结合我们做上千件案子的经验，总结了以下六看一注意：

第一看 看身份

购买二手房必须要看房主和代理人的身份证和房产证，必须确保身份证上的名字和房产证上的产权人是完全一致的。

而且，如果不是房主本人直接出售，还要看代理人的身份证原件和授权委托书，核实代理人的名字是否和房主授权委托书上的受托人名字和身份证号是否完全一致。

需要特别说明的是，如果不是房主本人卖房，房主委托他人进行的话，保险起见，要让对方提供公证授权委托，而不仅仅是随意写一张授权委托书。不止是看，而是要保留。

第二看 看房产登记情况

首先，房产证是证明出卖人是合法所有权人的核心凭证，要详细查看房产证上登记的面积、用途、房屋性质、共有权、抵押情况等。

其次，不仅要查看房产证，还要到不动产登记部门进行核查，核实是否和房产证登记情况一致。

以共有权和抵押权为例，如果房产是多个共有权人或夫妻共同财产，势必在将来签署合同时将和所有的产权人签署购房协议，如果仅仅是其中一位，将可能面临很大的合同风险。如果房产设定了抵押，必须考虑抵押权的解除问题，否则将面临所购买的房屋存在极大的风险，甚至可能直接导致房钱两空。

如果购买的房产设定了抵押，需要在合同中明确约定何时通过何种方式解除抵押，如果没有解除应当承担何种违约责任。

对于购房人而言，最优的解抵押方案是合同签订后，出卖人自行筹资立刻解除抵押。如果出卖人暂时没有资金能力解除抵押，在现实中往往会用购房人的首付款去解除抵押，如果选用这种方式，在合同中也务必明确约定，而且还要严格限制首付款必须用于解除抵押，由双方共同去办理。

第三看 看房屋现状

房屋的现状不仅仅包括房屋的区位、房屋的装修和质量、房体的情况，还要看房子目前的居住使用情况，是否正在进行出租。如果房屋正在进行出租中，必须让出卖人提供承租人同意出售的书面文件，而且最好在交房前腾房。

从法律上讲，承租人在房屋买卖的时候有优先购买权，而且买卖不破租赁。也就是说，在同样的条件下，承租人如果也想购买这个房屋，他是有优先权的。

而且，即使他不购买这个房屋，如果租赁合同没有到期或者没有解除或终止，承租人也依然有权利继续使用房屋。所以，如果不注意上述问题，购房后将面临着承租人行使优先购买权的风险，或者承租人继续使用房屋，买方付了款却不能使用房屋的风险。

第四看 看物业管理

购买二手房的时候，不仅要看自己的房子看看周边的环境，还要留意小区的物业管理，否则悔之晚矣。

小区的物业管理水平可以通过很多方面体现出来，比如公共区域的卫生水平、小区是否封闭、保安的数量和责任心、物业费的缴纳情况、水电煤气的缴纳方式、电梯的品牌和保养情况等。

现在网络比较发达，在决定购房前，还可以通过小区的业主论坛、业主群去了解小区的实际情况。多看多听多问，这样才能买房买得舒心。对于一个小区，如果物业管理很好，将会大大提升小区的品质和价值，如果管理不好，将会令小区的价值大打折扣，而且将会严重影响到业主的居住使用。

所以购买二手房的时候，不仅仅要看自己的房子看看周边的环境，还要留意小区的物业管理水平。小区的物业管理水平可以通过很多方面体现出来，比如公共区域的卫生水平、小区是否封闭、保安的数量和责任心、物业费的缴纳情况、水电煤气的缴纳方式、电梯的品牌和保养情况等。

第五 看合同

口说无凭！购买二手房一定要认真看合同，每一条每一款都要认真查看，不能有任何遗漏。对于出卖人的任何承诺都要写入协议当中，尤其是对交易的关键性承诺务必写入合同中，切勿轻信口头约定。在现实中，很多纠纷是由于没有写入合同之中，仅仅是口头约定，对出卖人没有约束力导致的。

在民法典中虽然规定了口头协议，但是在司法实践中，由于举证责任问题，往往难以得到实现。合同中所有的条款对双方都是有约束力的，不仅仅要关注出卖人的承诺，还要关注双方的权利义务、交易流程和违约责任等所有的约定。

第六看 看人

房子再好，合同签得再好，如果出卖人人品或性格不好，也要考虑是否要坚持购买。在实践中，有不少纠纷其实并不是合同约定的不够完善，而是人有问题，有蛮不讲理的，有见钱眼开的，有恶意毁约的。所以和出卖人谈的时候，首先要看人如何，如果谈的时候就觉得人比较麻烦，即使后面谈妥了，履行起来也可能会有问题。

最后，二手房交易务必注意“户口”问题

在二手房交易中，买房往往比较关注房屋的价格、区位、户型、朝向、楼层等，却往往忽略户口问题。然而，作为咱们比较有特色的一种制度，户口可能会对购房人产生不小的影响，孩子上学问题。尤其是在北京等一线城市，一户难求！