干货实录 | “疫情下的租赁市场现状与未来趋势”线上直播问答环节观点精选

● 5月12日，《疫情下的租赁市场现状与未来趋势》线上论坛圆满举办。克而瑞租售总经理王伟先生作为问答环节主持人，分别对旭辉瓴寓CEO张爱华女士、中海商业战略投资及长租负责人饶胤先生、城家公寓总裁庄松成先生、乐乎公寓集团创始人兼CEO罗意先生、安歆集团创始人兼CEO徐早霞女士共5位嘉宾，就网友留言做出了提问，嘉宾们分别在线做出了回答。

● 此次活动主要分主题演讲和问答两大环节，本篇为对在线问答环节的收录。

#01

提问安歆

安歆集团创始人兼CEO 徐早霞

Q1►复工复产了之后，很多对企业住宿的这个行业，可能接下来会带来一定的利好，您怎么看待这个问题？

徐早霞：疫情之后，大家都觉得对于住宿行业是个利好。我觉得对于ToB企业的住宿领域是一个可攻可守的行业。因为紧急封闭，很多企业其实并没有及时的预案。疫情之后如果经济不及预期，每一个企业在当下会有后续反应，今年可能会最艰难的。当企业不好，消费力也不会好，需要企业要做更长远的打算。我们的行业是政策导向，不管是保租房，共同富裕，还是长租公寓，作为民生行业，既承担社会责任，也是机会和挑战并存。需要先活下来，再看未来发展。

Q2►请问蓝领市场规模很大，为什么租赁企业不愿意进入，主要困难有哪些？

徐早霞：公寓行业其实是辛苦但盈利微薄的行业，对租赁企业来说既要求有社会责任担当，能够看到社会当中的问题，又要在微利当中看清自己的商业模式，要在战略当中找到自己清晰的路径，同时在组织当中要有效率。目前通过战略和组织成功的公司并不多，大多都是模式的成功，资源的成功。现在各种红利没有，特别是民生行业，租赁行业的利润又不足以支撑高科技，不足以支撑高端的人才，只能用一群平凡人去做非凡事。

租赁企业需要对企业组织框架重视，文化重视，最终还是要在不确定性当中找到企业独特的站位，不急不燥不偏不移。租赁战略是未来30年的战略，不能太着急，慢就是快，是一个看上去进入门槛不高但壁垒要求高的行业，也不是一个能够资本快速退出的行业。今天还在行业坚守的，都是有社会情怀的，都是对这个行业有敬畏心，有耐心和信心能长期主义，但是确实不容易。

#02

提问中海

中海商业战略投资及长租负责人 饶胤

Q1►中海在地产领域中被认为是盈利能力非常强的企业，在长租以及资管领域当中，我们的这个优势是？

饶 胤：在房产的业务端口里面，中海一向是比较稳健，注重利润的实现。回到长租公寓这个行业本身来说，这个业态本身可能比其他的商业资产或者商业业态更加要注重精细化的管理和资产管理。

中海集团切入长租公寓业务坚持的导向是要稳健的发展，做有质量的资产。行业本身不管是说租赁住房也好，或者是保障性租赁住房也好，它本身是涉及到民生的这样一个行业。从收益端来说，它实现一个基础的收益可能是现阶段的一个情况。希望有更多的增量能够进入到这个行业当中。

Q2►中海会发行租赁REITs吗？如果发的话，是政治导向还是经营因素？

饶 胤：对于中海来说，长租公寓未来发行租赁住房REITs是大势所趋也是目标，中海一直为租赁住房REITs的发行在各方端口做积极呼吁和奔走。对未来是否会有单独的租赁住房REITs的形式产生，做了一些架构上的优化，对于租赁住房的定义做了很多政策的上的谏言，希望能有更多类型的物业能进入到这个租赁住房REITs的基础资产池里去满足要求。

中海虽然是央企，但进入租赁住房REITs不会是政治导向，中海在业务端口上是非常市场化。中海一直积极的去倡导通过租赁住房REITs的退出，因为只有真正的实现了退出，整个投融管退的链条才能跑通。只有这个商业模式跑通了之后，才会真正的有更多的资本、资金和更多的参与者，进入到这个行业中来。

#03

提问旭辉

旭辉瓴寓CEO 张爱华

Q1►2022年5月11号长沙发布了一个这个住建委发布了一个政策，就是将已有房屋转成租赁之后，不再纳入到持有房屋套数的这样的一个政策发布。那么旭辉瓴寓作为资产方，也作为运营方，然后您怎么看待这个政策对于住房租赁行业当中可能带来的影响？

张爱华：长沙住建委的政策确实是一个有借鉴意义的政策，但出发点并非是为地产松绑，而在于如何盘活存量，如何加大供应，其内核还是围绕着租赁市场。当然，该政策的出台，可能会导致一部分存量的个人租赁住房进入到行业，供应由此加大，压力自然也随之而来。诸如租金下降等情况，或将成为一个短期内的必然趋势。但随着供需关系的不断调整，短期影响会逐渐走向平衡状态，长远来看，整体还是有利于租赁市场更健康发展的。

Q2►旭辉瓴寓大本营在上海，在华东项目比较多。那么在面对目前疫情的情况下，这个疫情过去了之后，我们该如何面对可能到来的退租压力？

张爱华：我对疫情后的租赁市场整体还是比较乐观的，虽然不排除会有一定退租现象的产生，但瓴寓华东项目的出租率总体稳定。针对疫情后的变量，我们一方面是做好积极的应对措施，通过营销策略，更早的去布局与了解租客意愿度，给到力度更大的优惠政策。另一方面，今年实际有1076万的毕业生流入市场，如何以更好的服务吸引他们，以更多样的产品满足他们的租赁需求，如何打造符合疫情后时代特征的理想社区，可能是我们更需要去思考和挖掘的重点。

#04

提问乐乎

乐乎公寓集团创始人兼CEO 罗意

Q1►对于新的业务模型，接下来三年左右的发展是怎样的？

罗 意：在城市选择上，所有决策都是健忘的，日子好的时候气吞万里如虎，而在日子不好的时候，就是要活在当下，要活到明天。从当下来看，还是有很多的隐忧，我们是服务于服务业的服务业，也就是说如果服务业好，那我们作为服务业的从业者，当然也好，如果不好，那我们可能也很难独善其身。实际上，对底层需求的问题，也有很多不确定的地方。所以接下来的两三年，尽管乐乎会帮助这些资管机构收购资产、租资产和管资产，其本质都是在做轻的服务，所以从这个角度来讲的话，乐乎没有做更多依赖资本扩张的安排，还是做服务商的定位。

Q2►乐乎在经历了上次疫情后，围绕着一线和强二线的核心城市做了深耕布局，这样的布局在此次疫情后，是不是会有调整？是否会打开对二线城市中的一些城市深耕的想法？

罗 意：从城市的想法来看，主要还是聚焦北京和上海。至于二线城市，乐乎会考虑保障性租赁住房究竟会以什么样的方式落地，在我看了保租房很难全面铺开，可能会在个别城市有机会，所以总体来说，乐乎还是会深耕北京和上海。目前，对于北京的深耕是坚定不移的，各个资产品类乐乎都在积极布局。

其次，关于各个条线的业务规模，轻资产托管的规模比例肯定最高的，但它的盈利能力是弱的。实事求是的说，对于品牌的溢价能力、商业关系稳定性以及品牌价值的提升都是有抗性的。这也是乐乎在现在的情况下，提出品牌引领投资拉动，乐乎最早也是有做投资，撮合双方后拿到运管权，但事实上在2019年之后，两年内，乐乎弱化了投资，只做轻托管，所以实现了规模突破，但同时也遇到了一些瓶颈。因此，乐乎希望在整个链条中，实现更多的价值和溢价。毫无疑问，包租的难度比购买资产要小。但是包租要比纯托管难，所以总体来讲，乐乎只想回到商业的基本逻辑——资管的部分，尽管它的规模小，但它有助于帮助乐乎构建更纵向的能力。未来，乐乎资管的部分量是最小的，但对公司意义重大，包租的部分回避不掉，托管的部分规模应该是最大的。

#05

提问城家

城家公寓总裁 庄松成

Q1►短租酒店和长租公寓的结合，是不是可以一定程度上分散疫情的影响？

庄松成：长短租的概念，在不同业态上是有完全不同的逻辑。公寓的长短租与酒店的长短租，归根结底不是一件事情。长短租结合业务对于酒店和公寓来说也是完全不同的概念。理清两种不同的长短租之间的巨大差异很重要。

对于投资人而言，需要清楚物业是纯粹的公寓型物业还是酒店型物业，对于公寓型物业，以年租、季租，月租或者其他灵活租期形式的长短租结合，是租赁行业的特点和能力。对于酒店类物业，由于物业性质及区位的最初定位，往往整体租金较高，过去大家不太想到酒店向长租型业务（居住型长租）转型，但在疫情反复的环境下，有很多的品牌方或投资人开始“心猿意马”。对于这种转型，我还是觉得双方都要更加理性。

长短租结合，尤其是与酒店经营相结合的补充的长短租结合，是需要非常强的系统支持和更加专业运营管理能力支持，同时在投入和改造方面，也需要更加细致的结合两个行业的特性，进行专业化定位。如果投资人和品牌方的想法不一致，或者品牌方不具备这样的能力，这类长短租的结合是不可能达到很好的效果的。长租业务的中退预判、远期收益、资金管理要比酒店的长包业务更复杂。不同领域的事情，如果一定要结合在一起，是需要两方面都有专业能力的人、专业能力团队来做。

Q2►长短租结合，城家有哪些模式可以分享，以及这些模式当中的优势有哪些？

庄松成：公寓行业的年租和月租结合是要坚持去做、深入研究的；但酒店行业的日租和年度和季租之间的结合是要审慎去做的。对于未来整体发展模式，城家除了继续坚持传统业务形式，包括包租业务、托管业务、单店加盟，尤其在一线和强二线城市。同时，城家也会在一些新市场做一定的创新，把纯输出变成输入加输出。城家在自身的品牌、技术优势的基础上，将进一步嫁接华住的酒店基因、连锁企业基因及强大供应链，赋能整个行业连锁化。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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