重要信号！房地产市场正在快速发生变化

近期，尽管面临疫情的影响，中国的房地产市场正在悄然发生变化。不仅房地产股持续暴涨，从交易层面来看，万人摇号、6小时售罄的消息也再度重出江湖。

继3月底北京市东城区某共有产权房不到两日售罄之后，4月10日，北京市海淀区另一共有产权房项目天恒学院里也在开盘后不到6个小时就售罄了。该项目有14034户家庭申购143套房源，申购比100：1，售罄时选房号只到317号。

如果说一线城市北京楼市回暖有特殊因素外，那么近日，成都、西安的一些项目也再度迎来了久违的抢房场面。

4月11日，西安华润置地未来城市248套房源意向登记。最终，248套房子吸引了46748个家庭进行意向登记。这个数字刷新了中国铁建万科翡翠国际在2021年12月创下的39005个家庭进行意向登记的纪录。西安楼市新纪录诞生。

在成都，3月30日，成都恒大天府半岛城部分楼号取得预售许可，尽管恒大属于出险房企，其风险市场有目共睹，但因为该项目售价比周边相似项目价格便宜一半多，最终没能阻挡近4000人捡漏的决心。

以上这些消息无不刺激着人们的神经，楼市向左还是向右再度引发了购房群体的极大关注。其实，这些楼市的新表现只是表象，背后则是政策层面的暖意融融。

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政策暖风频吹

近期最引人的注目的消息是上周三，也就是4月13日，国常会决定，针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。

央行货币政策司司长孙国峰4月14日说，下一步人民银行将适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。在总量上，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。

靴子很快落地。4月15日周五，央行宣布于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。此次降准共计释放长期资金约5300亿元，可降低金融机构资金成本每年约65亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。

尽管降准并非直接针对楼市，但不可否认的是，由于降准是为了纾困疫情影响，促进消费增长，间接上也有助于稳定楼市，也可以进一步提升银行降低LPR水平的意愿和进一步增加房贷投放的意愿。

实际上，这次的降准之外，市场的房贷利率已经在持续下调了，这些利好，和近期持续的、频繁的楼市松绑政策一道，构成了地产股上涨的基础。

央行金融市场司司长邹澜在4月14日的新闻发布会上透露了一个重要消息：“近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点（BP）不等。”

如果说降准降息只是央行传递出来的利好消息的话，那么，近期有越来越多的城市加入了松绑楼市调控政策的大军则更加直接地推动了楼市企稳向好。

4月13日，上海自贸区临港新片区下发通知，优化人才购房政策，重点支持单位人才的认定工作时间可缩短到3个月，使得其更快拥有购房资格，此外，还将人才的认定有效期拉长，认定程序简化，将更多群体认定为人才，赋予其购房资格。

上海临港新片区此次对人才购房政策的优化，将为当地楼市提供更多购买力。

除了上海外，越来越多的城市已经出台新政来松绑楼市。据不完全统计，仅仅是4月份以来，就有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌、昆明等15城松绑了购房政策，主要涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。

如果将目光范围再放宽一些，2022年以来，已经有超过70个城市对当地楼市政策进行调整松绑，政策调整内容主要涉及补贴购房、加大货币化安置、调整公积金政策、放松落户限制、降低首付比例、放松限售限购、降低贷款比例等。

这些进行政策调整的城市里，不仅有三四线城市，也有诸如苏州、南京、大连、昆明等热点城市。对于楼市调控政策的松绑甚至刺激，也就意味着市场上将会有越来越充裕的改善型需求和刚性需求将得以释放，也会带动越来越多的市场下行压力较大的城市加入楼市政策松绑大军。

加上降准降息的市场预期愈来愈强，各线城市楼市将有望轮动回稳，市场热度也将由热点一二线城市逐步传递到三四线城市。

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3月市场回暖

4月15日，国家统计局发布的关于3月份全国70个大中城市的销售数据，也印证了此前各地楼市松绑调控和降准降息带来的利好影响。

2022年3月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳。

3月份70个大中城市新房销售价格29城上涨，乌鲁木齐领涨。一线城市中，新房价格3月份环比上涨0.3%，北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，广州下降0.1%。

国家统计局的数据显示，2022年3月70个大中城市二手住宅销售价格21城上涨，北京领涨。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%。

需要注意的是，上述统计数据是在3月份的疫情冲击下的表现。受疫情影响，多个城市实际上房地产交易并不能完全体现真实的市场情况。未来随着疫情的逐步受控，相关的楼市交易数据大概率将会持续回暖。

从中央到地方，去年底持续至今的政策松绑一直在持续。众所周知，本轮政策松绑的背景和意图其实是稳定楼市。去年三季度以来，房地产市场形势的急转直下使得多家房企遭遇了史上最严重的危机，房地产市场的稳定性遭到破坏，购房者面临烂尾楼的交付风险也与日俱增，这并不符合调控的初衷。

本轮政策的转向更多的意义其实是修复市场、稳定市场，保持市场健康良性循环发展，这才是最符合公众利益的选项。

但是，我们可以看到的是：尽管政策在努力纠偏中，市场也得以快速修复，但可能有部分已出险的房企已经等不到春天的到来了。

本轮的市场危机给了中国的房企一个前所未有的深刻教训。那些倒下或者即将倒下的房企终于明白：风险控制是多么的重要，现金流是多么的重要！多家房企也意识到，市场的发展逻辑也早已生变，未来的市场将不再以规模论英雄，不再以速度论成败。未来的市场将只属于三种房企：

第一，财务稳健；第二，财务稳健；第三，财务稳健。

在去年下半年开始的这一场冲击中，除了央企和国企外，多数民营房企面临的冲击最大，出险的数量也最多。反之，在最新一轮的市场复苏中，那些没有出险的、财务稳健的房企无疑将赢得市场先机，也将在这一轮中率先复苏。

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谁能得到机会？

除去央企国企，市场公认的最为稳健的民营房企阵营中，碧桂园和龙湖算得上是第一梯队代表。对于经历过过去一年市场的购房者来说，烂尾风险、交付风险成为心中绕不过去的痛，而购房者未来的选择，无疑也会将这一风险放在置业考虑的首位。而位于第一稳健梯队中的房企，未来也将会有更多的机会和瓜分更大的市场份额。

以碧桂园为例，其最新年报显示，尽管去年整个行业面临巨大冲击，但其销售依然显示出强大的韧性。2021年全年碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平米，是去年房企中唯一权益销售额破五千亿的房企。统计显示，2015年至2021年期间，碧桂园权益合同销售金额复合增长率达到29%。

随着去年开始的行业资金面持续收紧，加之多家房企债券到期，迎来偿债高峰，高质量的回款、充裕的现金流已成为房企的“生命线”。碧桂园则通过标准化、精细化的考核牵引，追求“有现金流的利润，有利润的现金流”。

2021年全年，碧桂园累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上，持续领先于行业平均水平。2022年前2个月，碧桂园共实现权益销售回款金额约656.8亿元，权益回款率超95%，回款率进一步提升。

销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障了企业经营性现金流的安全。

2021年，碧桂园实现经营性现金流净额为正，达到108.6亿元。经营活动产生的现金净流量为正，表示经营活动中现金流入大于流出，这说明公司不需要依赖外部融资来支撑现金流，自身造血能力强劲。

能够和碧桂园媲美的民营房企中，龙湖也是稳健派的优秀代表。年报显示，龙湖2021年全年实现营业额2233.8亿元，同比增长21.0%；实现归属于股东的净利润为238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%；毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%；核心税后利润率为13.3%，核心权益税后利润率为10.0%。

作为最为重视安全发展的龙湖，一直持续强调盘面安全，将严控负债规模及不断降低融资成本作为发展的重要前提。

年报显示，2021年，龙湖实现平均借贷成本4.14%，创历史新低；平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。

碧桂园在财务安全方面也代表了第一梯队的水准。年报显示，截至2021年12月31日，碧桂园现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至24.9%，现金短债比约2.3倍。净负债率为45.4%，较上年底下降10.2个百分点；加权平均融资成本5.2%，较上年底下降36个基点。

和龙湖一样，目前碧桂园现金流稳定，并积极提前偿还或按时偿还到期、回售公司债本息，进一步减少短期债务，保持稳健经营。

龙湖也在安排提前还债。在3月举行的年报发布会上，龙湖管理层称，目前交易所和银行间市场协会都非常支持龙湖去发债，也给公司批了一些额度。今年龙湖集团会主动地提前归还300多亿元的贷款或者别的负债，整个还款在400多亿左右，让整个的盘面更加健康。

稳健的经营实力、安全的现金流及较优的偿债能力使得碧桂园和龙湖获得了资本市场的支持。碧桂园和龙湖是行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企。

在2021年9月份之前，碧桂园抓住市场机遇，在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后，碧桂园在多方监管及投资人的支持下，也成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。

2022年3月30日，中国银行间市场交易商协会发布通知称，决定接受旭辉、龙湖、碧桂园各50亿元中票注册。

截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。而在2022年3月，碧桂园又先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

当前，碧桂园还被纳入恒生国企指数成份股、富时中国50指数、恒生中国25指数成份股、摩根士丹利资本国际环球标准指数成份股、恒生综合指数及恒生中国内地100成份股等，显示出市场对碧桂园影响力的高度肯定。而龙湖也于今年3月被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股。

UBS瑞银发布研报称，三四线市场预计在2022年会迎来一个更加稳定的市场环境，特别是对头部开发商而言。碧桂园在2022年的偿债压力相比其他同行较小。同时对于公司来说，境内外融资渠道的重启也进一步增强了公司整体的流动性。

亿翰智库认为，碧桂园是行业内全周期综合竞争力最强的房企之一。财务管理上，严守财务纪律，杠杆把控严格，能够在逆势行情之下有足够容错和腾挪的空间；投资布局上，多线城市均衡布局；产品组合和打造上，碧桂园能够根据不同市场和消费者的需求进行产品的打造和升级，精准地把握市场动向。