9天8板中交地产再度涨停 债务攀升频繁担保获取融资

长江商报奔腾新闻记者 江楚雅

中交地产（000736.SZ）近期股价连续上涨，4月6日中交地产再度涨停，为9个交易日内8个涨停，累计涨幅达117.68%，累计换手率57.54%，总市值达119亿元。

4月1日，中交地产收到深交所关注函，要求核查公司控股股东、实控人、董事、监事、高管员及其直系亲属是否存在买卖公司股票的行为，是否存在涉嫌内幕交易的情形。详细说明近期接待机构和个人投资者调研的情况，公司未公开的年报信息是否向除年审会计师事务所以外的第三方提供，是否存在违反信息公平披露的情形。

公开资料显示，中交地产从事的主要业务为房地产开发经营与销售业务，主要产品为房地产销售、房产租赁、物业管理。2015年7月，中交集团旗下的中交房地产集团与中房集团进行了一次地产业务整合，随后中交房地产集团成为中交地产的实际控制人。

2019年7月刚回到中交地产担任总裁的李永前大胆提出“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿之上”的销售目标。

2020年企业销售金额达到533.0亿元，较2015年17.3亿元增长了将近30倍。超额完成目标，但营收和利润总额则同比分别减少12.54%、18.26%。

根据亿翰智库的监测数据，2021年中交品牌旗下地产开发业务全年销售金额达到了987.8亿元，距离千亿仅一步之遥。

中交地产销售额显著提升，利润则明显下降。公司2021年前三季度实现营业总收入59.9亿，同比下降25.4%；实现归母净利润180.7万，同比下降99.4%。东方财富Choice数据显示，公司2021上半年的毛利率为20.49%，较2020年的26.52%下降了6个百分点，净利率也跌至5.48%。

对此，中交地产解释称本期房屋交付面积较上年同期有所降低，导致毛利润降低；期内新获取的项目数量及土地储备面积均大幅超过以往，多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加；公司预计在本报告期达到预售节点的项目较上年同期增加，因此销售费用相应增加。

出于对规模的渴求，中交地产近年来在土地市场的表现颇为激进。该公司2020年新增土地30宗，是2019年的两倍。去年上半年，该公司新增土地14宗，与去年同期的13宗基本持平；土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元，较2020年的101.39亿元增长98.7%。

在土地上的高歌猛进，让中交地产的有息负债增长十分迅速。Wind数据显示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司带息债务依次为109.77亿元、132.07亿元、379.33亿元、614.20亿元。

中交地产选择通过担保方式获取融资缓解债务压力。3月27日，中交地产新增担保信息，担保金额不超4.998亿元。截至2021年12月31日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额137.37亿元，占2020年末归属母公司净资产的448.73%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元，占2020年末归属母公司净资产的97.72%。

诸葛找房认为，中交地产频频对外担保，一定程度上说明企业流动性承压，资金面紧张。对外提供担保，会为中交地产带来一定的债务风险，特别是中交地产财务状况并不是很好的情况下，风险系数会更大，同时或也会影响企业自身的信用资质。