加快“三旧”改造工作，佛山南海将制定旧村居改造计划

文/羊城晚报全媒体记者 张闻 通讯员 袁玲 刘传伟

年中完成旧城镇旧村居改造三年计划制定，加快“三旧”项目的审批和改造……近日，佛山市南海区政府印发了《关于加快 “三旧”改造工作促进城乡融合发展改革创新实验区建设工作方案的通知》，对旧城镇、旧村居改造计划做出相应规定。

本次出台的文件主要涉及5大方面内容，包括旧城镇旧村居项目按照计划开展改造、依法依规开展“三旧”改造规划编制工作、加快市场改造主体的选取、加快“三旧”项目的审批和改造、构建“三旧”改造创新机制五大块。

纳入三年计划的旧村居项目不得新建、改建

《通知》明确指出，旧城镇旧村居项目要按照计划开展改造，2022年6月30日前要制定区、镇（街道）两级的旧城镇旧村居改造三年计划（已经选定市场改造主体或者前期服务机构的项目也需要纳入三年计划，已经开展的改造工作和前期服务工作不受影响）。2022年12月31日前完成旧城镇旧村居规范化前期服务市场建设。三年计划经各镇人民政府、街道办事处提请每年可以进行一次动态调整。

《通知》规定，只有纳入三年计划的项目才能开展前期工作和改造工作，其他旧城镇旧村居项目禁止启动前期工作和改造工作。列入三年计划的项目，启动改造后，可以优先纳入全域土地综合整治清单，在土地规模和指标方面优先安排。

纳入三年计划的旧城镇旧村居项目，各镇人民政府、街道办事处可指定地方国有企业进行初步调查和改造分析工作。（“地方国有企业”本方案专指：佛山市直属国有独资企业、南海区直属国有独资企业、各镇（街道）直属公有独资企业）

《通知》特别指出，纳入三年计划的旧村居项目，通过单元计划意愿表决或引入前期服务机构的，由各镇（街道）对建筑物进行固化（分门别类进行造册），所有地块不得新建、改建、拆建、扩建及影响补偿面积的内部构筑，集体经济组织自行实施严格管理，发现新建、改建、拆建、扩建及影响补偿面积的内部构筑等行为的，集体经济组织可要求行为人限期拆除并恢复原状。

政府主导旧改村（居）表决后可免公开交易

根据《通知》要求，列入旧城镇旧村居改造三年计划的项目，原则上要求在2022年9月30日前完成数据调查和容量论证工作，2022年12月31日前启动控规（或单元规划）编制工作。列入“三旧”改造年度实施计划的其他项目原则上在1年内完成控规编制工作。

旧城镇旧村居项目，控规（或单元规划）编制时，产业载体 （含工业载体或者非公寓类商服载体）建筑面积原则上不低于项目总建筑面积扣减回迁住宅建筑面积后的30%。

在加快市场改造主体的选取方面，要建立并完善旧厂房改造项目改造权公开交易制度，制定改造权公开交易流程，建立旧城镇旧村居项目容缺选取市场改造主体制度；在确定开发建设条件的前提下，由政府统一组织实施（即政府主导改造）的旧厂房改造项目，通过招标拍卖挂牌等公开竞价方式确定改造方，在完成土地整理后，政府与改造方签订《国有建设用地使用权出让合同》。

由各镇人民政府、街道办事处主导的旧城镇旧村居项目（主要指前期工作由地方国有企业实施的项目），经村（居）集体经济组织表决同意，并报区政府批准，可以免公开交易，直接选定地方国有企业作为市场改造主体。成为市场改造主体之后，该国有企业可以自行改造，也可以经所在地镇政府（街道）批准后，选定合作企业进行改造或与其他企业成立合资公司进行改造。

《通知》还对加快“三旧”项目的审批和改造做出相应规定。“三旧”改造项目启动时，可由集体经济组织成员大会（经济社或经联社股东大会）进行一次授权表决（授权表决必须获得三分之二以上成员同意），将改造过程中选择市场改造主体、改造方案意愿征集及改造方案草案表决、确定补偿安置方式、集转国 （征收）、土地出让等需要成员大会表决的事项，选择一项或多项授权成员代表行使表决权，通过成员代表表决视同通过全体成员表决。拆迁补偿安置方案不得授权表决。

住户拒绝合理补偿条件或可收回土地使用权

《通知》规定，旧城镇旧村居项目总体签约比例（按栋）达到70%或以上，单地块签约比例达到100%时即可分期分地块协议出让。若旧村居部分住户拒绝任何合理补偿条件，且其行为损害了广大村民利益，集体经济组织可依法依规收回建筑物的土地使用权。

旧村居项目的集体土地原则上要转（征）为国有土地，转（征） 为国有后的回迁地块可以出让方式供地，也可参照国有划拨留用地采取划拨方式供地，具体供地方式由村集体表决确定。旧村居项目内含部分国有土地的，符合政策要求的国有土地一并纳入旧村居项目进行统筹改造，其中住宅用地拆迁补偿安置标准与农村住宅一致，其他物业如果是同类补偿的按1:1实施，不同类补偿的按照区片土地市场楼面价折算。

来源 | 羊城晚报·羊城派

责编 | 黄磊