金山楼市同质化竞争严重 新房库存量大去化“尴尬”

近些年来，金山的房地产市场大盘频出，保利、新华、华纺、中冶、复地等一系列“地产大鳄”的进入以及本地房地产开发商的深耕，顿时使得金山的房地产市场热闹非凡，新盘老盘扎推、接连开不停。

据中指院数据显示，2022年1月，上海市商品住宅（不含保障性住房）库存主要集中在金山区、浦东新区、崇明区，可售面积分别为65.1万㎡、64.9万㎡、49.4万㎡，出清周期分别为13.6个月、9.9个月、16.7个月。

库存大去化周期长的背后，不难发现，金山的房地产市场存在着严重的同质化现象，户型雷同、产品单一、建筑形式趋同，这种现象在同一板块内尤为严重。

同一板块内同质化现象严重

在北上广深等一线大城市，由于住宅产品竞争日益白热化，出现了许多以地段、交通等因素划分的同质化板块区域。在金山，随着开发商拿地热情的高涨，一个又一个楼盘拔地而起，而放眼金山楼市，我们也不难找出具有典型同质化板块区域。

位于九工路的金水湖一带，尚处于开发阶段，区域内基本上都是近几年新交付的次新房，虽然目前在售以及开发中的新盘并不多，但是，即便如此，这一区域的房产品出现了严重的同质化现象。

金水湖一带的楼盘基本都沿九工路而建，在金水湖旁边有3个楼盘，其中复地湖畔和光于今年1月份开盘，处于续销状态，可售房源比较充足；新未来·樾湖、云湖壹号也已取证，在认购中，此外，项目前期房源也在续销中。

靠近夏宁路也有一个楼盘——豫园澜庭，目前尾盘在售中。简单地了解一下这些楼盘便不难发现，这4个楼盘不论是在建筑形式还是在户型面积等方面都表现出严重的同质化。

从物业类型上来看，除了复地湖畔和光由高层住宅和商业组成，其余3个楼盘都是纯高层住宅小区。

从户型面积上来看，新未来·樾湖主推建面约55-110平米房源，复地湖畔和光主推建面约56-137平米2-4房，云湖壹号主推建面约76-151平米房源，豫园澜庭主推建面约95-138平米3-4房。

从价格上来看，新未来樾湖均价约20988元/平米，复地湖畔和光均价20688元/平米，云湖壹号均价约21074元/平米，豫园澜庭均价约21000元/平米。物业类型相同、价格相仿、面积差不多、地段也很相近，竞争非常激烈。

库存量大去化“尴尬”

大盘扎堆引致同质化竞争甚于激烈，以至于金山楼盘去化率整体偏低。

据凤凰网房产上海站，2021年上海新房共计开盘259次，仅35盘（次）未摇号，剩余224次全是摇号开盘，其中金山共16盘、22次开盘或者加推，共7357套房源，16盘（次）因认购人数不足而未进行摇号，占总未摇号的46%。

以新未来樾湖和复地湖畔和光为例，其中新未来·樾湖项目于2020年4月份开盘，迄今共推出773套房源，目前仍剩余200套房源在售，近两年时间去化仅7成左右。

据悉，项目新一批房源已取证，目前正在认购中，据置业顾问表示，首日已有16组客户认购，在小凤凰呆的半个小时内，售楼处差不多有4组客户到访。

复地湖畔和光项目于2021年10月份首开，迄今共推出672套房源，目前仍剩余557套房源在售，四个月时间去化还不足2成。

迫于市场惨淡的现状，几乎金山的每个新房项目都启动了中介分销来卖房。走在九工路上，便看到几个中介围在一起，准备随时截客，只要你稍作停留，他们便会迎上来询问：“来看房子吗？我们可以免费带看，有优惠的，自己去看谈不到底价的。”

当小凤凰表示自己已经联系好案场销售时，中介仍很执着的强调，“他们带过去看房，可以有很大的优惠，或者也可以带去看其他的楼盘，专车接送”。

几番拒绝后，小凤凰才终于摆脱这些“如狼似虎”的中介，在复地湖畔和光、新未来·樾湖等项目的售楼处，小凤凰看到现场到访的客户也基本上都是中介带来。

（新未来·樾湖售楼处）

关于中介提到的优惠，业内人士告诉小凤凰，其实中介的价格和售楼处的折扣是一样的，中介所谓的优惠只是他们吸引客户过来看房的手段，是从他们的佣金里抽成的。

产品差异化成为核心竞争力

事实上，面对竞争日趋激烈的楼市，在产品同质化现象日益严重的今天，一个楼盘要想在竞争中取得优势，除了地段、环境和实力等因素外，能否走出差异化路线也不容忽视。

在同质化的市场竞争中，当差异化出现的时候，个别楼盘所拥有的那一点点“差异”其实往往就是核心竞争力的所在。

面对金水湖同一区域内众多楼盘的竞争，云湖壹号从项目早期规划着手，便开始了差异化的打造，它号称保利&招商&金地三强联合，是金山首个WELL集合社区，将打造金水湖健康生活范本，在竞争中脱颖而出。

位于云湖壹号对面的复地湖畔和光则走出了一条差异化的道路，这主要源自于它的规划，据案场置业顾问表示，”金水湖这边所有楼盘都在讲的商业中心是我们的，我们项目才是真正的一站式繁华生活“。

同为金水湖片区的楼盘，新未来·樾湖以现房制胜，让购房者先看小区实景再买房子，表示款清即可交房。除此之外，开发商也成为项目销售的一大噱头，项目由华纺和安徽新华共同开发，作为深耕金山的两个房企，已在金山开发华纺和成未来派、新华御湖上园、新华御府、新华御著等项目，在当地积累了一定的口碑。