连续5年拿下“2000万+”的成绩单后，西安商品房销量在2021年出现下降。
不可否认的是，近年来房地产快速发展、投资规模上升，推动了城市化进程，西安住房总量因此持续攀升。最新统计年鉴显示，全市人均住房建筑面积达34.9㎡。
在这样一种状态下，西安究竟还缺不缺房子？
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西安楼市销量下降27%
5年周期结束？
在西安2021年的经济增长中，工业、制造业等扮演重要角色。
房地产却明显回落。2021年，西安房地产开发投资下降7%，商品房销售面积1856.73万㎡，下降27%，销量遭遇近6年新低。
由近十年数据可见，西安楼市本轮上升期开始于2016年。2016-2020年连续5年商品房销售面积超过2000万㎡，最高值是2018年，达到2713.46万㎡。
最高值后的2019、2020年，西安商品房销量下降，但降幅不大。与之相比，2021年全市商品房销量“跌”破2000万㎡，相当于回了5年前。
这和供应量减少有关。据美城数据，2021年西安商品房供应面积2391.33万㎡，同比下降13%。此外，还有“外力”影响。据中指院分析，这些“外力”包括：疫情影响；宏观层面的三道红线、融资环境收紧；还有限购、限贷升级，二手房指导价、集中供地等政策。
但是，市场是由供需两方面决定。过去几年西安楼市量、价齐涨，也对需求造成一定透支。
房地产投资连年增长，则推高房产总量。2019年，住建部门公布的西安住宅总量已超过400万套。2019、2020年，全市房屋竣工面积2726.28万㎡、3486.09万㎡，再加上小产权房、城改和棚改房、城中村及企业房产，西安住房总量或达600万套左右。
物以稀为贵。商品一旦多起来，就容易带来价值下降的错觉，房子也是。所以，有这么一种说法：房子盖的太多，未来房子没有价值了。
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西安人均住房面积34.9㎡
你达标了吗？
住房总量增多，直接影响是居住条件变化。
《2021西安统计年鉴》显示，2020年西安城镇居民人现住房建筑面积约34.9㎡。若算上2021年超千万平的住宅销售，西安城镇居民人均住房面积或已达到35㎡。
注意，建筑面积≠居住面积。因为公摊存在，西安真实人均得房率要打折，以平均公摊20%推算，西安人均实际居住面积或28㎡左右。
按住房来源区分，36.2%购买商品房，19.4%购买房改住房，14,2%是自建住房，11.9%是租赁住房，拆迁安置房、购买保障性住房、继承或获赠住房及其他占比为9.7%、3.7%、1.3%和3.6%。
与十年前相比，西安人均住房建筑面积增加了6㎡。
按34.9㎡计算，一户三口之家住房建筑面积大约是104.7㎡。那么，房子够住了吗？
答案是否定的。
首先，各家庭居住质量参差不齐。比如西安最早一批商品房诞生于上世纪80-90年代，距今已有30年。早期房产面积很小，加上管道、线路等老化问题，成了如今的“老破小”。
还有家庭人口增加，原有住房面积、功能已难以满足生活需求。
虽然住房产权70年，但房子使用寿命很难达到70年。
其次，据《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》预计，“十四五”期间，城镇常住人口年均增量约为25万人，西安仍是人口净流入城市。
年均增量约25万，五年下来大约是125万。人口增加，得有房子住。按人均34.9㎡推算，125万人口增量，对应了每年超800万㎡房产供应。
再者，“人均的提高”与“相对的不均”同时存在，有人手握数套房产，有人距平均线还有较大差距，还有的人为了一套自己的房子而继续奔波。
实际上，人均住房面积并不为许多人感知。因为我们所在是一个流动性很大的社会。2021年底，全国流动人口规模约3.85亿人，每4个人就有一个流动人口。对流动人口来说，工作的地方可能没有房子，有房子的地方不一定有工作，或者说没有合适工作。
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房子越来越多
过剩和短缺并存？
近日，建设部原副部长刘志峰表示，中长期支撑房地产的制度红利，依然是城镇化。未来5年全国城市人口将增长4500万人以上，带动超过14亿㎡的购房增量。
这一观点符合房地产“短期看金融、中期看土地、长期看人口”理论。但也有不同看法：我国人口出生率持续下降，可能会成为房地产市场的灰犀牛。
两种观点碰撞各有道理。人口增量是房地产发展的核心，而出生人口是增量的一部分。当然，城市化的另一部分人口增量，来自于城乡转移。
问题关键在于，城市新增人口将如何选择。
过去几年，虹吸现象在国内城市间、地区间愈演愈烈。简言之，发展前景越好地区，资金充沛、服务完善，越能吸引外来人才和人口；越是弱势地区，人才和人口越是在逃离。而且，因为疫情和经济变革影响，这种趋势还在加剧。
一面是中心城市供不应求；另一面是三四线楼市过剩。同时，由于住房和资金在空间、时间上的错配，各区域房地产市场又是分隔开的，形成空置的房子不在少数。
总量增加之下，房产相对过剩与相对短缺的局面，正同时出现。
与此同时，保障性租赁住房正在成为各地住房建设的重点任务。保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体，被寄望与公租房、共有产权住房等共同构成我国的住房保障体系。
“租购并举”条件下，一部分商品房市场“边缘客户”被分流，楼市原有运行逻辑受到考验。
因此就西安而言，楼市全面上涨的条件或已不再，房产价值的分化将加剧。
编辑：李华
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