郑州楼市触及政策、价格、情绪三重底，2022年小阳春必有反弹！

撰文：悟净 美编：田青 校对：紫藤

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触底反弹，是必然！

上个月15号，悟净发了一篇文章《这真不是找骂：通胀将会助力郑州房价发起大反攻！》，表述了一个观点。

那就是郑州房价历经数年的跌宕起伏，反弹会在未来数月内发生。

当然，没少挨骂。但是很多人只是为了骂而骂，并没有读出观点背后的逻辑。

如今，从降准到呼吁降息，从松绑房地产到因城施策再度出现。

可以明确的说，郑州楼市年后将会迎来一波“宽信用”和“政策触底、价格触底、情绪触底”为动力的小阳春。

这点，我确信无疑。当然，在市场情绪如此DOWN的当下，说这样的话，挨骂是一定的，但是并不会改变我的判断。

我只说一个数据：

土地收入占地方财政55%
2021年上半年国有土地使用权出让收入34436亿元，同比增长22.4%。
上半年卖地收入3.4436万亿元，占前上半年全国财政收入11.7116万亿元的29.40%、占地方财政收入6.2492万亿元的55.10%。

房地产依然是支柱，这就是宽信用的前提和必然。

因此，不管你信不信，郑州楼市2022年小阳春必然会到来！

好了，点到为止，我们还是说房子。

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组团，是城市研究的放大镜！

大家都知道，我们团队研究城市框架和背后发展逻辑的基本工具，就是城市的落位图。

在我们的概念里，城市发展是组团式的，多中心化并且是日渐分化的，这是必然。

同时，郑州楼市多年的发展轨迹和价格轨迹也遵循这个规律。

那就是龙头区域易涨难跌始终领跑，跟涨区域跌易涨难太过于磨人心性。

以郑州为例，东区承载了金水乃至很多地市富豪阶层的购买需求，而经开区和杨金片区以及白沙又承载了东区的外溢，价格自然水涨船高。

而且，每个区域都有自己的粉丝和原住民，这些都是区域内最忠诚的购买力。

比如在郑州老城区金水组团的有钱人一般是不太可能去老城区西城组团、二七新区或者是中原新区、管城新区买房。

同样，在老郑东新区组团住习惯之后是不太想去中州大道以西的区域内买房，更大概率是往高铁东站东广场组团和白沙组团置业。

所以，在过去与北龙湖一条连霍高速之隔金水科教园区组团，与老城区金水组团和北龙湖组团连接的金水北区，以及与老郑东新区组团和高铁东站东广场组团，一条陇海路之隔的老经开区组团成为郑州房价最坚挺的区域之一。

因此，房价涨幅高密码就是：有钱人购买力的外溢。

所以，关于房价，有人总结出很多的原因，规划利好、城市发展方向、地市人口入郑购买偏好等等。

这些都有关系，但不是决定性的原因，要想买涨幅高的区域，第一条法则就是：以供求关系为锚定物，选择高购买力人群扎堆但组团内土地供给有限的区域。

但领涨区域和跟涨区域也并非一成不变，有重大利好与项目落地会改变区域的购买力，从而让供求关系失衡，导致价格上涨。

因此，在2022年楼市小阳春到来之前，我们很有必要先市场一步，研判下未来郑州那些区域会比较坚挺，容易走出上涨趋势。

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未来，谁将领涨？

好废话不多说，直接说区域和项目。

白沙组团

没错，第一还是白沙组团。

1、白沙组团是过去几年间，郑州城市资源落地最快的新区之一。众多的省级行政单位悄然落地，每一次都足够让人打上半天的口水战。

但这些，依然阻挡不住白沙的发展。如今，象湖畔的省科技馆即将开门迎客。

白沙科学谷和鲲鹏软件小镇建设的如火如荼，华为、软通动力、南威、NIIT等众多高科技企业签约入驻。

关注度极高的河南省实验中学东校区（初中＋高中），主体已经封顶，顺利的话明年秋季即可招生。

2、白沙组团核心区内楼盘久经验证，依然足够坚挺。比如二手房市场的风向标，融创美盛象湖壹号成交价甚至突破1万8。

如今绿博大道以北，真正有效供应的楼盘数，已经寥寥无几。

其中比较推荐大家关注的是银榕居、郑东华府，因为品质和改善属性。

南边的白沙郑地美景紫华城、汇泉东悦城、东润城依然是刚需群体值得关注的楼盘，因为价格和未来。

老城区金水组团

在郑州有这样一个区域：

别人涨价我也涨，而且我的涨幅一般高于大盘；

别人横盘我微涨，凭借着庞大的地缘购买人群和无与伦比的各种资源；

别人阴跌我平稳，不管出现各种调控，我自岿然不动；

没错，这个地方就是：老城区金水组团。

为啥他能独立于其他区域走出龙头股行情，原因也很简单：

1、土地稀缺、需求大

这里需求旺盛，有大批长居区域内的殷实家庭。金水区大部分都位于三环内。可谓寸土寸金，而且大部分已经开发完毕，住宅土地严重不足，可以说是严重的稀缺。

供求失衡是这个区域的特点之一。

2、综合实力强、城市资源丰富

金水区各级教育机构数量均属全市之最，另外除了数量领先之外，金水区的教学质量在整个郑州市都是最高的，素来有“金水学区甲郑州”之说。

在医疗方面，这里汇集着全省最多的医疗机构和众多的医疗专家，市妇幼，郑大二附院，郑州人民医院等多家顶级医院。

3、全国百强区第11名

前几日，赛迪投资竞争力百强区(2021)榜单从政务便捷、对外开放等五个视角构建城区投资竞争力评价指标体系，对全国906个地级市市辖区投资竞争力水平进行评估。

郑州市金水区位列全国11名，由此也可以看出这里的深厚积淀。

因此，不管郑州再怎么发展，这里始终是坐看堂前花开花落的领涨区域。

这个区域内，可选择的楼盘也不多。

比较推荐大家关注一个新盘，就是万科古翠隐秀，但是目前可释放的信息不多，售楼部也在建中。

金水北组团

金水北区组团，东临北龙湖组团，北连惠济大北区组团，南接老城区金水组团。

北边是大学城莘莘学子的置业需求。

南边则是老金水百万有钱人的改善需求，亟待解决。

东边则是老郑东新区和北龙湖两个郑州的价值高地。

这些源源不断的强大购买力，是我们看好这个片区的重要原因。更何况区域内地铁2号线、4号线、7号线（在建）贯穿其中，将金水北区域与北龙湖、郑东CBD等活力片区串联，人们的改善需求，当然首选金水北。

金水北楼盘比较多，推荐大家关注：

招商美景美境二期，央企招商是交付保证，同时户型94㎡1.5卫设计在区域内是亮点，价格也不贵。

碧桂园云境，金水北区域内的综合体，面积段较多，可选择性大，资源占有不错，碧桂园品牌交付也靠谱。

万科翠湾中城，区位靠西较弱，但是万科品牌，户型炫酷，价格带精装的话确实不高。

要知道，金水北就算面临短暂的区域回调或者价格压力，但是长期来看，依然是郑州为数不多经过市场验证的领涨区域。

金水科教园区组团

1、郑州作为强二线的国家中心城市，下个10年的发展脉络很清晰，北龙湖，就是中原科技城。

2、郑州之王，中原之心的北龙湖北岸修规后，偏重产业落地，住宅用地稀缺，明显的价差更显得金水科教园区组团价值凸显。

3、金水科教园区组团周边汇集着郑州最重要的核心产业：金融岛、中原科技城、云湖智慧城等。四重利好全方位加持，整个郑州举世无双。

4、龙源路下穿连霍段其实已经修缮完毕，只留下约150余米的断头路，进度相信会很快。道路打通意味着，未来北龙湖北的范围内，将包含金水科教园区，两个区域将融为一体。

区域内比较推荐大家关注，万科未来时光和正弘璟云筑以及益通龙居华府等几个项目。

万科未来时光，一是万科品牌，二是万科精装靠谱，三是靠近东三环和贾鲁河，环境以及通达高铁东站商务区比较便利。

正弘璟云筑，一是龙源路打通的直接受益者，未来通达中原科技城真的很近。

二是正弘品牌对品质还是有追求的，各个项目从南到北也都是区域标杆，这个项目值得关注，容积率也不高。

益通龙居华府，一是龙沄路如果打通，他距离北龙湖足够近。二是精装标准不低而且产品不错，可以关注。

北龙湖组团、老郑东新区组团、高铁东站东广场组团

如果问郑州人：你想在郑州哪里买房安家？

恐怕答案十之八九都是郑东新区。

除了部分机关单位、医院和学校，大部分人群集中在郑东新区上班，而以北龙湖组团、龙子湖组团、老郑东新区组团和高铁东站东广场组团四个点组成的区域就是郑州的“就业中心”。

区域价值基本上不用赘述了，这几个组团是领涨区域应该也没有异议。

因为，能在这里拥有一套房子，可能成为很多河南人的毕生所求，但对于买房人来说，这里的房价也足够贵。

北龙湖不说了，老郑东新区组团内新房很少，都是二手房为主。

真正可以让你关注的，可能就是两个项目。

一个就是华润，一个就是海马。

华润占地约190.7亩，分南、北两地块，涵盖住宅、5A写字楼、商业、公寓及五星级酒店等业态。

不过，这是初步方案，仅做参考，具体以官方公布为准。

海马公园二期（二批）位于福禄街以北、普惠路以西、东风南路以东、康宁街以南，将作为海马公园的收官之作。

它也是区域内为数不多兼具住宅属性和金融属性的豪宅产品了。

当然了，其他有几个区域我也比较看好。比如高新老城组团和老经开区组团，但是对比上述组团还是不够强势，就不多说了。

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总结

说那么多总结下。

1、郑州楼市当下触及政策底和价格底部，谁也不能买到最低点，其实没必要在等了。而且在宽信用的大前提下，小阳春一定会出现。

2、买房子，就是买区域。区域对了，项目对了大概率就对了。

3、分化市场下，跟着有钱人走是最稳的。越贵的东西越有价值，越便宜的东西未来大概率也涨不上去。

4、核心还是供求关系和城市资源的变迁，建议大家最后认认真真看看这张图，记在心里，其实郑州买房就是站稳外环区，谋求中环区，挤进内环区，就这么简单！

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