你能想象，一个天河的小区，居然卖出了亚运城一样的“刚需速度”吗？
你能想象，一个天河的小区，能在几乎被增城包揽的全市挂牌量最多的小区中，榜上有名吗？
你可能听过同德花园、聚德花园、积德花园……
但唯有棠德花园，才是广州楼市的一朵真正的奇葩。
躺赢的地段，躺平的价格，这个二手小区，真是天河极为独特的存在。
棠德花园的存在感有多强？二手成交量，能登榜全市Top10！
当别人去争天河黄埔的新盘时，永远有一群“拥趸”捧着棠德花园这颗明月光——
啊，它就是我200万买入天河东的最后一线希望。
200万买天河，听着都心动。
更何况，棠德花园的地段极好，正好在热火朝天的金融城旁边！
然而，当你开始窃喜“捡到宝”，棠德花园又将再一次颠覆你对“好楼盘”的评判标准。
看看它三年来走出的这条成交价格曲线吧：
一年跌2000元/平，直到今年第二季度都还没回到2019年同期3.2万/平的水平……
实在过于扎实沉稳，一点天河的架子都没有。
去年7到9月，贝壳链家上二手成交排名前10的小区，有两个来自天河。
棠德花园、富力天朗明居，它们的直线距离只隔了700米，一个在棠东地铁站西北面，一个在东南面。
棠德花园：三个月成交34套，跟亚运城媒体南村打成平手。
富力天朗明居：三个月成交33套，紧随其后。
来到今年下半年，棠德花园还扩大了领先优势。近三个月成交了15套！足足是天朗明居的3倍。
而且，30天带看1190次，平均每天带看近40次，简直太火了。
（图源：链家2021年12月16日）
棠德花园的房子，咋就这么抢手？！
对比一眼价格，就发现了关键所在：
天朗明居跟棠德花园挨得如此之近，成交均价却足足相差1.6万/平！
棠德花园卖3万/平，天朗明居卖4.6万/平——这还只是去年的成交水平。
今年上半年，天朗明居的成交单价已经飙升到6-6.5万，9月还被列入广州二手房指导价，参考挂牌价5万/平，目前实际挂牌价5.5万左右。
棠德花园呢？没有被列入指导价，挂牌均价仍然维持在3万/平。
这个价格，连被嘲笑十年不涨的亚运城都快追上来了！
为什么，棠德花园就是涨不起来？
如果按照传统的地段论，毫无疑问，棠德花园是占尽优势的。
左临天河公园，头顶天河智谷，脚下就是国际金融城……棠德花园周围，全部都是价值硬挺、有重磅规划灌注的板块。
处在当中任意一个板块，想不火都难。
美林海岸二手成交价今年早就已经破8了，骏景花园逼近8万。
跟棠德花园一路之隔的天河智谷广氮片区，金地天河·峯睿新房卖8万+/平。
回头看棠德花园，不但能同时受到几大规划板块的利好辐射，还能10分钟内步行到棠东地铁站。
作为天河最有潜力的明星区域，就凭这个位置，怎么会不受到市场青睐跟热捧？
棠德花园旁边的阳光假日园、富力天朗明居，双双被列入指导价。偏偏棠德花园就像光芒万丈的舞台上一块凹下去的坑，感受不到任何光线照耀。
以至于我每隔一段时间都会被读者问差不多的问题：情报哥，300万以内，棠德花园合不合适？
同样的问题，如果放在周边楼盘，可能隔一段时间就要提高一档预算。
但想买棠德花园的人，似乎永远都不着急上车。
不仅“车票”没涨价，“班次”选择还特别多。
便宜，一定有便宜的原因。
棠德花园地段足够好，户型不算奇葩，若要说楼龄太旧，市区楼龄旧的小区一抓一大把。
不用300万就能买天河，难道不值得入手？
但是！你入手前，我必须给你强烈的提醒，务必当心这个问题：
棠德花园最关键的问题在于，它不是一个纯正的住宅小区。
由此引申出很多问题。
跟广州很多“德系花园”一样，棠德花园曾是广州市政府最大的解困小区，里头有公租房、廉租房、私人房屋。
棠德花园的最首要问题，就是产权复杂，导致居住人口复杂跟小区管理混乱。
十几年来，棠德花园可谓“绯闻缠身”。
2002年，商家噪音扰民不断，天花板出现裂缝等问题就已经频频登报。
近几年，棠德花园被投诉垃圾围困多年没人解决、突发施工挖破水管两小时无人来修。
归纳到一起，就是三个字：没人管。
去年，棠德花苑出现1例新冠确诊病例，新快报记者走访后报道称：小区封闭管理不到位，保安未对进入人员身份进行核实。
我们已经多次强调，一个好物业对小区价值的影响程度超乎很多人想象（回顾大涨7328元/㎡！跳涨3459元/㎡！广州一批小区成功换物业后，迎来身价暴涨……）。
尤其，是疫情期间（回顾疫情反弹，广州有小区物业现出原形！红黑榜出炉，一个好物业居然能救命？）。
除了产权混乱、公租房商品房混住的小区以外，商住混用的单体楼价格也比较难涨。
贪便宜入手的后果，就是在好地段买了最次的货色，并且降低居住体验。
哪怕旁边冒出一个10万+的新盘，也不会带动这类小区上涨。两者的买家并不在一个购买力等级，更不会愿意去“串门”。
现在去看，棠德花园便宜的几套两房户型，单价只要2.5万、2.6万，贵的也有几套5万、6万，其余200多套挂牌价都是3字头。
你没看错，200多套挂牌量。就连满大街“巨无霸小区”的增城看了都会愣住。
说明这里的业主，很多都是买来过渡，也很想逃离。
根据此前统计的全市挂牌量前10的二手小区，棠德花园常常登榜。如此庞大的挂牌量，在天河乃至市区，实属少见。
这就意味着，棠德花园好卖归好卖，但卖得特别“卷”。
从挂牌/成交比就能看出，棠德跟很多增城盘一样，沦落到内斗争宠的地步。
我们之前统计过增城一些巨无霸大盘，挂牌量竟然成交量的90多倍！实打实的“站岗盘”，不仅不涨，还卖不掉，业主哭晕。
反之，很多抢手的热门二手小区，挂牌/成交比非常低，接近1:1，相当于挂一套卖一套。
而棠德花园目前挂牌288套，近90天成交15套，比例19:1。
比起去年，更加难“脱手”。
对于1万多户的棠德花园来说，288套这个挂牌量不算大，但对于想卖房的288多位业主来说，想卖出1套，要面对287个竞争对手，压力不小。
看似成交火热的棠德花园，背后是成倍的房源供市场选择。
未来，棠德花园会走向怎样的结局？
颇有些无奈，大概率要跟很多增城二手盘一样，成交量大，挂牌量成倍数放大，价格躺平。
表面看，它是市区洼地；本质里，它是市区长期的洼地。
除非你是极致刚需，预算吃紧，但又非天河不买。否则，棠德花园更适合你租，而不是买。
房住不炒跟住上好房，并不冲突。
希望大家都能选上好房。
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