蓝秦胜诉：宅基地流转经手非集体经济组织成员，合同有效！

2017年4月，张某某就其农村宅基地房屋买卖所有权纠纷问题，向蓝秦律师咨询，张某某称其在北京市延庆区原来有一处农村宅基地房屋和院落，现已转卖给他人，原所有权人的子女现起诉要求其返还房屋并确认《买卖契约》无效。蓝秦律师经过对该案整体进行审查，认为张某某与房屋原所有权人的买卖合同有效，不应当腾退房屋，遂接受李某某的委托，代理此案，案件具体情况如下。

一、案件详情：

李某某和蒋某某，二人系夫妻，婚后生育李一、李二和李三（第三人），涉案房屋位于北京市延庆区康庄镇，宅基地属于国有。蒋某某去世后，其丈夫李某某将该处房产和院落卖给了张某某（非本村村民），并且签订了《契约》。而后，张某某将该处房屋和院落卖给了杜某某并签订了《契约》。在父亲李某某去世后，其四个子女以张某某为被告，起诉至法院，请求判令张某某与其父亲的《契约》无效，并腾退该处房屋和院落。

二、办案经过

我方当事人作为被告，积极应诉。我方辩称，李某某当年卖给张某某的房屋产权证上显示该处房屋为国有土地房屋，因此该处房屋可以依法转让。李某某在世期间将其名下的房屋转让给张某某，就是对该处房产的处分，因此已不属于李某某的财产，不能作为遗产继承。再者，张某某在购得房屋后，对房屋进行了翻建并转给了杜某某，且杜某某是该村村民，具有村集体经济组织成员资格。现在，该处房屋及院落不归我所有。我方因此请求法院驳回原告的诉讼请求。

三、法院观点

一审法院经过审理认为，本案涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。赵某某与张某某签订的买卖房屋及院落的《契约》，系其二人的真实意思表示，且进行了实际履行。关于杜某某购买涉案房屋及院落的合法性问题，杜某某系北京市延庆区该村集体经济组织成员，双方诉争房屋的宅基地仍属于北京市延庆区该村集体经济组织所有，双方诉争的房屋仍属于北京市延庆区该村集体经济组织成员所有，系在集体经济组织成员内部进行流转，并未违反我国土地管理相关法律规定，故张某某与杜某某签订的买卖房屋及院落的《契约》，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，因此判决驳回原告所有诉讼请求。原告不服提起了上诉，二审依然认同了一审法院的观点，维持了原判。

四、代理结果

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。例如本案，张某某虽然不具有该村的集体经济组织成员资格，但涉诉时该宅基地房屋和院落已经归有该村集体经济组织成员资格的杜某某，这种情况下也认定为是“内部流转”。因此，本案经过法院的两轮审理，判定农村宅基地买卖合同有效，驳回了原告的起诉，我方因此胜诉。再此，蓝秦律师建议，如果您遇到了有关农村宅基地问题的纠纷，请及时咨询专业律师，必要时进行委托，通过法律手段来维护自身的合法权益。