北京楼市：这些板块一直被高估，刚需看完再做决定

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：美丽的房姐好，请问打算投入2500万左右，小孩准备到黄城根小学上学，在木樨地上班，买长河湾小区、官苑8号还是金融世家？哪个小区保值？选择应该是首选距离还是小区品质？另如果紫御府和长河湾大户型比较哪个好，感觉紫御府单价会低一些。谢谢！盼回答。

回答：长河湾小区里面还算安静，但比较老，外立面显旧， 官苑八号的大户型临街的比较多，金融世家房子品质很好，但户型大，当时为了规避9070，一个房子分拆成两房本。 紫御府肯定比长河湾好。2000+的盘选品质

提问：女神，您好！初次拜读分享，非常受教！求答疑解惑！ 一、家庭介绍：朝阳中海大户型全款（学区差），JY贷已经申请，金额可出800（年化3.8左右，三年期先息后本，十年授信）；手中子弹1800左右。所有资金1月底到账成活期现金。天通苑一层两居室九十平米SFSD，通州自住商品房一套九十平米无贷。未来收入年均300～600+ 二、需求： 在厌恶风险并且陆续出天通苑和通州房产的前提下，希望本年前后上车学区+自住（孩子一个，2025年入小学）。目标海淀，西城。渴求中上等（一类一流，一类二流）学区，家中妻子老人不考虑工作时间和通勤障碍。另年均支出大额保险及家内外支出200左右。求大师级详细购房指导攻略！谢谢

回答：感谢付费，东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。推荐万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北。还有紫金长安、上地佳园、西山庭院、美丽园都可以淘一下

提问：房姐好，新人首问。家有两个人两个独立房票，第一个自住置换优化，第二个是投资需求为主。 第一个是现有天兆98平朝西2居，小区最西侧无遮挡有夕阳景但也有轻轨噪音可承受，满五唯一，估值900贷款300，未来6年孩子附近上学本人复兴门上班，想请教1.天兆是否持续是价格洼地应该置换还是可以考虑持有？2.如果置换附近小区800左右，优化朝向，或者减轻还贷压力现在1.6每月，有什么选择？3.有建议金典花园，不太了解，网上看有人坠楼，保值升值是否值得考虑？ 第二个是手持480现金，sfsd,以投资为主兼顾居住需求，复兴门上班，还贷能力考虑1.0每月左右。1.磁器库的朝北四合楼，44平一居复式，稀缺地段是否有上升空间？2.还有什么其他地区建议？3.2021房价会长吗？是不是要尽快出手？尽量不要持币观望太久？

回答：1. 天兆品质可以，西侧是笑祖塔院的棚改，未来规划是绿地。缺点就是吵，另外一个是没有好学区，没有更好选择就继续持有。附近你可以看看长河湾。今典花园一般，密度高，租客多。 2. 磁器库还可以，投资能跟上大盘。明年看好北京, 大概率上涨但不会大涨。春节前入手最佳

提问：房姐，万科东望这个项目怎么样，开发商有实力，又是通州亦庄产业区，未来升值潜力大吗？

回答：通常来说，两区交接地带，容易变成三不管地带，成为发展黑洞。 万科这个项目，主打3个点：万科，通州+亦庄，品质 房地产从业人都知道，最近5年，北万的水平不忍直视。 通州（台湖）+亦庄（次渠）的概念，实际是需要通州购房资格，多一道成本； 距离次渠的两个地铁站都有1.5公里以上，越是刚需盘，郊区盘，地铁的重要性越重要； 距离亦庄几个产业公司倒是不远，但少了通勤优势，以及5万多的单价，对比走路上班的小区，又缺乏竞争力，也就导致东望的销售一直拖沓。 除了几个稳健的标杆次新，亦庄多数盘的升值尚且难保； 城市之光难免成为亦庄码农韭菜盘。

提问：房姐好 已付费 目前自住安定门外盛德紫阙，还没娃。此楼盘是旧楼翻新盘，优缺点明显 优点：地段，有划片学区 缺点：物业费高（正在建立业委会，等着换物业）开发商有些遗留问题 我的问题：三个选择 1. 留着安定门这个房子，用手里闲置900再买一套百子湾板块的房出租用？看了A派社区，富力城，感觉也就能买个一居室。 2. 卖掉安定门这个房子（大概1200左右）+手里子弹700 买一套海淀（紫竹桥、公主坟）附近二手房，自住+ 保值+ 一般学区？ 3. 卖掉安定门这个房子（大概1200左右）+手里子弹700-900 买一套海淀万柳学区房（肯定面积就小很多）自住+ 学区 非常感谢房姐！

回答：你好 1. 盛德紫阙是知名烂尾楼杰宝公寓改的，2013年就开始对外销售，社区小不说，关键是户型太奇葩，有一侧小户型正对蒋宅口的X形天桥，非常不好。后来这个楼盘开发商屡次找公司接受尾盘，因为实在卖不出去。所以，这样的楼盘不要买，尽早出售 2. 看看郦城，离四环远不炒，低密度小板楼，有个凑合学区，地铁也不远，还有汤泉逸墅品质很不错；，美丽经典园也可以淘一下 3. 万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北 如果一年内有要孩子的计划可以考虑学区房，否则不建议。

提问：房姐老师您好，目前北京想买套房子投资，总价不超过500，看了天通苑东区电梯大三居，或者望京板块塔楼的2居室，或者亚运村\/安贞附近的2居室。您觉得哪个板块比较合适？

回答：首付多少？ 买房第一步，永远都是你有多少钱，包括你的现金，你的资产和负债情况从而计算出你可以得到的资金。 天通苑大面积低单价我们2-2.5万入手的，现在已经3万了 望京是优质板块；； 优质板块，80%以上的楼盘不适合买； 不优质板块，95%以上的楼盘是不适合买。 亚运村老破小老破大为主，主要依靠学区支撑。 产品没有竞争力，天花板已经顶在头上。

提问：房姐，您好！一直看您的帖子，收获良多。目前持币选筹中，特来请教，希望可以得到您的指导，先谢过！ 我是京籍，现有一套首城国际三居室自住中。目前手上子弹800，想再购入一套不超过1000。纯投资保值，无学区要求，不自住，希望便于出租，打算持有6-10年。 最近去看了太阳宫UHN国际村，朝阳公园西路博雅园，丰台保利百合，以及现住的首城国际。首城90平二居及小三居均价已经超过9.5万，感觉是不是有点溢价了？ 想请教房姐：像我这样的情况，900-1000w投资保值，不自住，看重6-10年后的回报，当下以出租为目的，您推荐哪些板块哪些小区？非常非常感谢！

回答：1000w的预算投资，长期看需要考虑房子变现的难度问题，位置过偏的就别看了，1000w的房子加上未来的升值，可能不太好出手 ，1000w买青年路的三居相对好出手一些，比如华纺易城的大三居 还有一个思路就是买位置好的两居，比如望京的橄榄城、臻园或者双井的富力城，出租来说这几个位置都还算核心，租金也不差

提问：你好！现在有一套自住学区房，另有一套大河庄苑的开间，手里几百万现金，最近我们考虑卖掉大河庄苑的开间，加上现金总共有大约900万，想投资一套奥森附近的三居，目前价格比较合适的是京师园或者澳林春天三期的三局。有几个问题想请教。 问题一，奥森附近的这几个小区投资价值怎么样？卖掉大河庄苑买奥森这个思路可以吗？因为现在自住中关村的学区房，想投资一套偏居住环境的 问题二，感觉大河的房子最近在涨，奥森好像变化不大，要不要年后再换？ 问题三，如果奥森投资价值不大，有推荐的小区吗？二套首付小1000万吧 非常感谢！

回答：1. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校，外加属于周边稀缺的带小区环境的次新，还是受市场的认可的。奥森板块现在价格还是合适的，没有溢价属性。京师园或者澳林春天可以入 2. 尽量3月之前敲定，过完年一般都会有小阳春 3. 海淀看下 西北旺 ，朝阳看看 望京、双井 这几个区域都可以淘淘

提问：房姐好，重庆土著，看了你今天的文章，深感认同。 1.重庆未来3-5年的楼市价格走向？ 2.和成都相比，重庆缺乏高端接盘侠，未来两个城市的房价走势会出现什么样的差异？ 3.这两年重庆核心区新房价格一路走高，但远大新也不太认可，由于总价约束较为严重，选筹指向哪个版块哪种类型的物业？ 感谢房姐。

回答：1.重庆目前有局部行情，预计今年延续这个走势 2.现在的楼市表现和过去已经有了很大的变化，微观市场不再是整齐一块，观察复盘的频率、节奏也需要加快，不要说3-5年，能预估3个月左右就是超强的能力了 3.不缺，区别在于城市需要更多更好的产业，让普通人变得有钱，购买力需要层层托起，才能更好的实现高端的交易。 4.核心区两江四岸的次新房，尤其物业环境较好有地铁和商业配套

提问：房姐你好，去西安投资买房，融创御河宸院和恒大文化旅游城项目选哪个好？谢谢

回答：融创御河宸院。带"旅游"字样的都回避。 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。 很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子—热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。 从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。 从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。 能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。

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