作为刚需，20多年房龄的房子还值得买吗？

二手房房龄，一般是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。购买二手房，房龄是大家最关注的问题之一。因为二手房的房龄和贷款额度、空间、居住成本、剩余土地使用年限，以及后期流通等都是息息相关的。

一、值不值得更多是个人实际情况决定的

以前常说，一样东西值不值得买，关键看三要素：需要、喜欢、能够。如果三个问题的答案都是肯定的，那就可以掏钱了。

同理，题主这个问题其实也差不多，但我们可以从更客观、更具普遍指导意义的角度去分析这个问题，希望对更多读者朋友有所帮助。

二、二手房房龄有什么影响

1、房产增值空间小

房龄对房屋价值的影响重点体现在价值增长空间，市中心的老房子有着地段上的优势，但这种地段本来房价高企，很难有新的观念刺激房价上涨了。

2、使用年限短，物业成本增加

现在国有土地上的住宅使用年限是70年，房龄越大，就代表着实际有效使用年限的缩短，对应地会产生一定的房屋维修费用，提高物业的维护成本，买房者的实际购房成本提高了。

3、影响银行贷款

房龄太大还直接影响贷款，出于规避风险的需要，银行对于二手房房龄的规定通常是20-25年以内，对于大房龄老房子，哪怕能贷，也是会降低借款者的贷款成数。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。

4、或存在安全隐患

房龄越久，使用时间越长，厨房厕所等使用频次高的次空间多少有一定程度的损坏，可能需要维修。几十年前的建筑材料和工艺标准较低，可能存在安全隐患。

5、以后流通会更加困难

当你以后想要改善住房，置换更大更新条件更好的新房时，想出手这套老房子将会更加困难，这个是可想而知的，不需要赘述。

但必须插一句，实际上对房龄的定义与宽容度不能简单的一刀切，这由这个城市、板块的购房者，最大可接受的房龄决定。比如北京、上海等一线城市，对房龄的定义就比其他城市宽容，几乎2005年后的房子，也算作次新房。

三、买老房子有什么（潜在的）好处？

众所周知，城市发展一般都是由市中心往外扩展，而新世纪头20年又是我国城镇化突飞猛进的20年，所以20多年房龄的房子通常位于市中心交通方便、配套成熟的地段，在这样的位置居住的话，一方面交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、地铁等，这样就会减少上下班途中耗费的时间，从而节省了时间成本。

另一方面这类房屋周边的居民比较多，因此各方面的生活配套都非常齐全，生活自然就便利了很多。

潜在的好处，有可能存在拆迁补偿。因为我们城镇化发展之快，有许多片区要能二三十年的房子，实际上远未到“退役”年限，但因为城市发展规划，片区迎来拆迁改造，那么收获将不言而喻。

四、买二手房最佳房龄是多少年，也要看地方

1、通常的最佳二手房房龄

5-10年的二手房通常建筑较新，且周边配套也已发展成熟，因此是购房的最佳房龄。

房龄大于5年的二手房，首次交易时房产证也已经满五年，如果是唯一住宅可以免缴个人所得税和营业税，如果不是唯一住宅，可以免个人所得税，营业税按房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%缴纳。购买满5年的二手房会比不满5年的房子省去一大笔税费。

但这并不意味着房龄越小越好。普通二手房住宅在交易过程中，税费是一笔不小的支出。房龄越小的房子，意味着交易年限越短，所缴纳的税费也就越高。

（1）不满2年的房子交易时税费最高，包括契税（1%-3%）、个人所得税（1%）、营业税（5.6％）以及印花税（0.05％）；

（2）满2年不满5年的二手房交易税费：契税（1%-3%）、个人所得税（1%）以及印花税（0.05％）；

（3）满5年但不是唯一住宅：契税（1%-3%）、个人所得税（1%）；

（4）满5唯一住宅：契税（1%-3%）

除了缴纳的税费较高外，房龄过小的二手房，也就越接近新房。开发周期长的大盘社区，开发商还可能会有二期、三期项目。施工现场的噪音一定会影响到住房体验。另外，过新的二手房的小区建设一般都不够成熟。

如果按照全国标准，购买5-10年房龄的二手房最为合适，但上海、北京等一线城市，5-20年房龄的二手房均可购买。

2、对房龄的容忍度，因城市与板块而异

不同城市，甚至是城市不同板块之间，对于二手房房龄和老房子理解和定义是不同的，所以没有一刀切的答案，但有一个较为通用的判断方法：

打开专业的购房软件和网站，比如幸福里、安居客这些，可以看到二手房年限的选择，通常是10年以下、10-15年、15-20年、20年以上几个阶段。

在看房过程中，把每一个房龄区间的挂牌量数量和成交量进行粗略统计，再结合自己所在城市的二手房挂牌总量除以成交总量，得出这个城市的成交比。

再用同样的方式计算各个房龄段的成交比，成交比最高的那个值，就是这个城市的房龄红线。简单来说，就是挂牌量最多，但成交量最少的房龄段，就是这个城市能够接受的最高房龄。

总体而言，一线城市对于房龄的容忍度要远大于二线城市，要远大于三四线城市；优质核心区对于房龄的容忍度要远大于远郊新区。

五、多种方式了解二手房的真实房龄

很多人以为房龄是从拿房产证那一刻开始计算的的，但实际上房龄是指房屋竣工后验收合格交付使用时的那天起就开始算为房屋的年限，所以这点首先要清楚。

前文说了很多高房龄老房子的劣势，因此在二手房交易过程中，某些老房业主可能会想方设法隐瞒房龄以求尽快成交脱手。

有些人会说，现在这些信息一上网不都可以从相关部门官网上查询得到吗？但事实上互联网的大范围快速全面普及，是近十年的事情而已，因为年限更久远的老房子，实际上是查询不到的，当然这个也因地方有差异。

此时对于买方来说，就应该通过多种手段，来判断查明二手房的真实房龄:

1、让房主持房产证、身份证等资料，去建委或者不动产登记中心现场查询房屋档案

因为房龄是可以到房产管理部门进行查档的，从房产商拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息最准确的，因此这也是最靠谱的方法了。

因为费时费力，所以很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。不过为了确保不被忽悠，还是需要想办法核实！

2、从未出售过的二手房可以查看产权证

除了上面的方法，从产权证的办理时间，也大致能推断出房屋时间的年限。一般情况下产权办理时间向前推两三年时间，如果是单位房时间就往前推三四年！也可以和买房者在房屋买卖合同中将房龄做一个违约条款约定，如果客户真诚也不会介意这样的要求！

3、细致观察法

根据房屋实际状况判断，如通过观察楼道、电梯、外立面新旧情况，地板或地砖磨损程度，卫生间地漏、马桶、装修风格等不常更新的部分来判断房龄；

4、实地探访询问

这个方法很简单，主动到小区周边探访，咨询小区内的其他业主或物业等工作人员，上去搭讪问询了解一下，往往就能获取房屋的真实情况。如果房屋有安全隐患渗水风险等情况，一些大妈通常会积极吐槽甚至知无不言，这些信息是有参考价值的。

六、20多年房龄的房子值不值得买

20多年房龄的房子只要产权明细，具备合规的房产证，是可以上市交易的，这个如果确认过，就不用操心。

如前文所述，老房子会有一些优势，但也会有许多问题，值不值得买，就要根据个人实际情况，可以列个T字表，左边优右边劣这样来做优劣势的对比打分，看自己的需求，是不是可以强烈到可以接受所有的问题，说到底，就是个利弊权衡。

这就像你喜欢一个女孩，是不是喜欢到可以接受甚至完全忽略她的众多缺点。

同时，前文也说了，城市不一样，评价的标准也略有不同。

综上所述，对于一般人来说，尽管是刚需，但如果在有选择的情况下，还是建议买10年以内房龄的次新房，性价比较高，房屋质量比还是比较好，户型设计还是比较新颖还不算过时，各项设施设备性能还比较良好，不需担心房屋质量，社区，物业，停车位等方面，经过多年的经营，周边配套变得更加齐全，更加丰富，更是真正的最佳选择。