惠州北站新城“地王”楼盘即将上市，合能联手旭辉打造首个微笑社区

踏着惠州北站即将通车的时间节点，又一个纯新盘杀到。

合能和旭辉联手，为TOD北站新城再添一员。

合能·旭辉江来花园

房评君实探工地现场，大批工人在赶工程进度，据相关人员表示，项目将争取在今年12月上市。

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惠州楼面价TOP8 北站新城地王

惠州北站1.5公里黄金地段

早在今年4月，合能首次进入惠州拿地，目标直指北站新城，以楼面价7411元/㎡、6697元/㎡斩获两个相邻地块，楼面价7411元/㎡也刷新惠州排名，目前仍然保持在TOP8位置。

名副其实的北站新城片区地王，位置非常好。

距离惠州境内目前最大的综合交通枢纽，惠州北站，仅1.5公里。

据政府公告信息，北站新城定位为惠州3大城市核心区之一。

规划人口约42万，面积约44平方公里，规划建设七娘坛公园、高铁中央公园、小金河湿地公园等7大公园，32所中小学以及公共图书馆、文化馆、商业广场等公共配套，构建城市副中心级高铁商务TOD中心。

将以TOD开发模式打造，构筑以惠州北站为核心的枢纽板块，也是连接大湾区门户的总部聚集区。

据惠州日报消息，惠州北站预计年底通车，届时乘坐赣深高铁，从赣州至深圳时间将缩短至2小时，从惠州至深圳时间缩短至半小时，形成大湾区“半小时生活圈”和粤赣两地“两小时经济圈”。

此外，未来还有广汕高铁、莞惠城际北延线汇入惠州北站，贯通惠州和周边城市的高效连接。

轨道交通枢纽价值成为了北站新城片区的背书。

惠州北站新城已云集了万科、中海、保利、雅居乐、星河、龙湖、领地等众多品牌，无不是大牌房企。

因此，合能地产也瞄准了这个地段的价值，拿地后以股权转让的方式，联手旭辉共同建设北站TOD。

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纯板楼设计 带幼儿园

透明工厂打造惠州首个微笑社区

合能·旭辉江来花园总占地面积超6万㎡，总建面约18万㎡，含1栋商住楼和14栋住宅。

总户数1740户，车位1729个。

物业是合能和旭辉自己的物业服务。

此次先开发的是楼面价TOP8的地块，为楼盘一期，主要建设7栋住宅楼，产品户型为86/96/116㎡。

房评君11月2日的航拍图可以看到，目前有4栋已经出地面。

介绍一下它的产品亮点。

首先，纯板式楼设计。

其次，将采用旭辉的透明工厂建造体系。

可以参照惠州马安的华发·旭辉铂钻四季项目，它将房屋建造的全流程一一透明地展现在客户面前，力求针对在房屋预售制背景之下，应对“交付时无法还原客户预期”、“行业内客户风险频发”等根源问题。

它还将打造惠州首个微笑社区。

将微微上扬曲线的“微笑”元素，融入社区交流、健康、成长等主题场景，比如斑马线，入户大堂等，打造温暖感受的人文居住氛围。

在社区公共场所的打造颇为用心，建有一个泳池，打造8大剧场，包含夏日剧场、童趣剧场、休闲剧场、冥想剧场、社交剧场、文化剧场、跃动剧场。

除此之外，配备有一所12班幼儿园。

外部配套方面，距离与惠州八中高中部约800米，该学校拟定90个教学班，提供普通高中学位4500个，计划于2022年秋季开学。

约500米左右，规划有一个星河coco garden商业中心。

高速方面，距离最近的长深高速口约10分钟车程。

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合能赴港IPO，可用现金仅5.26亿元

搭上旭辉这条船，能否逆势起航

在萧条的市场环境下，除了楼盘情况，房评君也在关注企业的运营状况。

合能是一家老牌房企，1992年创建于香港，主要专注于住宅物业和商业物业的开发、运营及管理，以成都为集团总部核心，布局西南、华中、华东三大发展性经济带城市。

持有已竣工投资物业总建筑面积为19.77万㎡，土地储备总建筑面积约440万㎡，2020年销售规模57亿元。

今年10月31日，合能向港交所递交上市申请，谋求以上市缓解资金压力。

据公开信息，合能目前面临的债务问题比较严重。

1、截至2021年6月30日，其资产负债比率163.7%

2、一年内到期有息债务余额约35.36亿元，相较于有息债务总额56.34亿元，占到近6成，这个债务结构有些格外吓人

3、账上可动用的现金及现金等价物仅有5.26亿元，而账上不可动用的现金约14.55亿元，即使都考虑上，也远远不能覆盖一年内到期债务

另外，再看看旭辉。

旭辉2000年成立于上海，2012年在香港上市，2017年便跨入“千亿俱乐部”行列，2020年的销售额2310亿元，中国百强房企T0P13，从规模和实力上都要比合能大得多。

截至2021年6月30日，旭辉剔除预收款后的资产负债率为72.1%，净负债率为60.4%，现金短债比为2.68倍，“三线”中有“一线”超出阈值，属于“黄档”，即公司有息负债规模年增速不得超过10%。

合能转让该项目40%股权给旭辉，合作开发，业界分析一是为了缓解资金压力，分摊风险，二是看好旭辉在惠州的市场沉淀和开发实力。

此前旭辉已经在惠州已开发了三个项目，都是以合作开发的模式。

房评君评点：

北站新城目前的规划和配套都还在落实阶段，包括学校、商业、公园、公共服务设施等。

它卖的还是预期，但是要注意，高铁站并不是拉动房价的决定性因素，规划、产业、配套、地铁才是，TOD新城价值是肯定的，不过要把眼光放远去看。

房评君在周边项目考察了一圈，深圳客户购买占比50%以上，江西客户也有约20%，剩余的有小部分惠州本地客户。

关于合能·旭辉江来花园，房评君想说几点。

1、北站地王的压力很大，顶着7411元/㎡的楼面价，曾经的风光现在反而是最大的痛点。

因为价格卖不上去。

可以参照项目旁边中海锦宸，拿地楼面价5614元/㎡，目前带装修单价卖1.3万，该片区其它楼盘单价也都在1.3万左右。

因此，如果江来花园定价超过1.3万，它将没有任何优势。

2、目前来看，合能和旭辉都遇到了负债过高的问题，属于“三道红线”范围的企业，特别是合能。

账面可用现金仅有5.26亿，可想而知有多缺钱，合能接下来能否顺利上市，或者说能否顺利融资度过难关，将会是这个楼盘能否顺利运作、会不会拖沓停工甚至烂尾的重要考虑因素。

我们保持关注，毕竟有新力在惠州的例子，消费者对新力项目的担忧情绪直到今天都没消除。

3、北站新城片区都是房企巨头扎堆，万科、中海、保利、雅居乐、星河、龙湖、领地，现在还有旭辉，个顶个的大牌。

如果你真心想买北站，先对比一圈再选总是不会错的。