文/檀扒爷
10月15日，央行在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，释放了一些有关房地产的“放松”信号，让人眼睛一亮。
具体体现在两个方面，第一就是要保持房地产信贷平稳有序投放，之前有的金融机构对房企的那个“三线四档”，是存在误解的——不要一棍子打死，有能力还款的，那该借的时候还是要借的。
第二嘛，就是说少数城市的房价涨得太快，所以在个人房贷上有了明显限制，比如限贷停贷，审核周期过长等等，但是等这个价格走势恢复稳定之后，房贷的供需关系是需要恢复正常的。
就这两个实际上没有啥细节的说法，引起了轩然大波。
很明显，脸肿得像猪头的房地产行业，似乎终于要等来那颗甜甜的糖果了。
也正是央妈表态后，我们都在猜测，信号有了，那具体啥时候变呢？
答案是：立刻！
10月23日海报新闻报道，就在近期，贝壳研究员发布报告，表示10月份他们所监测的90城房贷利率上，主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。
而且，这还是今年以来，这90城房贷利率的首次下降！
好家伙，涨得时候死活上不去，这一看到利好，跌地这么同步......
楼市，这是要提前迎来春天了吗？！
放松信号 实际上早就有了
其实从贝壳这个监控数据来看，就能知道除了是地方利率反应特别快以外，这个所谓放松信号，也不是第一次给出了。
9月27日，央妈就在官网上放出了第三季度例会的新闻稿，里边就清清楚楚提到了两点：
维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
就在吃瓜群众隔夜还在细品这话啥意思的时候，28日的资本市场就给出了很好的回复——多只地产股拉升，铁岭新城涨停，万科A股涨超9%，金科保利金地等也在跟涨。
然后29日召开的房地产金融工作座谈会上，把这个话又提了一遍，3天内连着两次提这话，信号很明显，资本已经有反应了，地方上会没有准备？
怎么可能，贝壳的数据也没提到是这两天突然下调的利率，说明从10月开始，各地已经在逐渐有意识地下调。
那现阶段的一个结果，就像监测的数据一样，本年第三个季度以来，第一次新房二手房统一下降了。
图片来源：贝壳研究员
这是新房首套利率下降的城市，最大牌的就是广东的俩一线，广州和深圳，具体按区域分布的话，中西部地区有洛阳、襄阳、达州、北海、绵阳，长三角是无锡和湖州，大湾区是广深+中山，剩下的相对零散。
当然下调了不代表就没门槛了，我们可以看到，即便是下调了25个基点的洛阳，依然是这是14个城市里利率最高的城市之一，高达6.13%！
而深圳虽然基点下降得少，但是本身利率就相对较低，只有5.1%。
而在很多人眼中“罪大恶极”的二手房方面，也有14个城市出现了利率下调，其中9个还和新房这边是重复的。名副其实的“双管齐下”。
本身只是二三四线自己比划，下降啥的，其实趋势不容易判断，就像是限跌令那个事情，摆在明面上的城市里，虽然有江阴这种很富饶的，但毕竟只是无锡的县级市，剩下岳阳等地更是木有啥大的影响力可言（据说武汉其实也在限，只是没有摆在台面上说）。
但是这次利率下调还混了广深两个一线在里边，而且本身这俩在楼市方面就是有极大影响力的，因此起了这样的头，后续想跟进的，自然胆子会大很多。
而且不仅仅是利率下降，按照贝壳的数据显示，部分城市，比如上海、芜湖、南宁、烟台和郑州等地，连房贷周期都在缩短，不说别的地方，上海我之前咨询过中介，放贷的周期有的人的确被延长了一倍不止，就一直耗着，交易难以完成，也最终促成了二手房交易上的降温。
上家自己可能还等着置换用钱呢，等你个贷款等三个多月下不来，那还卖个啥，等一个全款了......
根据证券时报的报道，北京那边的中介表示，放款的周期已经从最巅峰时期的6个月，下降到了4-5个月，好转还是比较明显的，不过二手房那块有提速，但还是慢，不明显。
利率和周期上的“双减”，对于楼市来说，显然是利好，两个调整同时出现，再加上之前央妈的话，第一我们可以感觉到，前阵子房地产也许真的跌到底了（当然这不一定是真的底，只是国家认为合适的一个“底”），第二则是，既然见底了，那怕是真的要反弹了。
反弹 会是全面的吗？
有人一听要反弹，就会喊那之前房住不炒不是白整了？
那显然不会，不管是地方政策上还是国家政策上，房住不炒依旧是主基调，这一点没变，房地产这个泡沫肯定是在慢慢挤的，让它恢复到一个正常健康的状态。
你说炒房客利用政策漏洞或者银行借款的漏洞，利用虚假的购房资格或者是违规资金流入来炒房，这属于健康状态吗？
显然不属于。
但是让正常想买个房子住的人可以没有太大贷款的阻碍呢？
这就是了。
回看下央行说的话，“维护住房消费者的合法权益”。
大刀阔斧的调控之下，有一类人群相当受伤，那就是刚需人群。
讲道理，之前那些政策，比如二手房指导价，对于刚需人群，就是很不友善的，因为对他们来说，房价并没有“降下来”，至少在相当一部分城市中是这样。
之前和中介聊过，人家说，指导价本身有影响但不那么重要，最厉害的依旧是贷款那边被这个卡死了。
举个例子，一些刚需客户现在很后悔没有早点上车，他们手头的现金是一样的，200万，之前虽然房价高，但是首套房三分之一首付，可以买到600万的房子，选择面多，现在指导价来了，看起来变便宜了，但是由于银行卡贷款，尤其是二手房，因此200万可能只能买到300万的房子。
然后搞笑的是，除非天天被债主追着打，不然业主不会以这个价格卖。
最终的结果，就是原本可以买套好点房子的刚需客，被硬生生堵在了买房的门口，买，那买不到好的，不买，怕后边更难。
所以一直说，这样的政策之下，最最倒霉的就是刚需人群（留言千万别有不是真刚需，他们也看投资收益这个话，花这么大笔钱买的，再不在意，也不希望跌，真那么看得开的估计直接一辈子租房了，省得烦）。
那现在，其他人群其实都有方式照顾了，比如共有产权房，比如保障性租赁住房等等，刚需人群，肯定也会有相应的对待，也会从一开始的一刀切，进化到维护的阶段。
可能的方式，是在银行放贷上更加精细化，让这类人群，获得应有的购房权利。
以上，从房贷利率和周期的双重减少来看，虽然目前只是部分城市，但是趋势已经比较明显了，有一线城市牵头，有央妈表态，再加上国内楼市的确降温明显，这都说明，反弹可能真的要来了，楼市的冬雪开始融化了。
只不过要注意的是，所谓的反弹，是有一定针对性的，利好的人群也比较明确，以前那种随便炒房的年代，还是别反弹回来的好。
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