近一年内，苏州园区还有哪些新盘可以买？

前天，克而瑞的分析师整理出了金九银十苏州楼市推出优惠的楼盘，这些楼盘遍布除园区外的其它五大区。

园区，在苏州楼市一直是比较特殊的存在。它是苏州楼市的聚焦点，也是众多购房者心之向往的区域。

在二批次集中土拍成功出让的15宗涉宅地块中，3宗地块溢价成交，有2宗位于园区，其中园区车坊51号地块进入一次性报价区间，最终以14.95%的溢价率成交。园区高贸区49号地块的溢价率达到了6.8%，也是本次土拍中溢价率第二高的地块。

在克而瑞的购房群中，平时关于园区楼市的问题很多，就在昨天，有粉丝在后台留言，询问近一年内园区还有哪些新盘可以买，针对该粉丝的提问，克而瑞的分析师来给粉丝总结一下园区的新盘还有哪些值得关注。

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奥体

说到奥体新房，苏州人会联想到的关键词是——“贵”和“少”，“买不起”、“买不到”。

近几年，园区奥体的新房供应非常短缺，供远不应求，可谓“僧多粥少”、“一房难求”。

园区奥体板块作为园区的主流核心板块，土地供应少、配套高大上、一二手倒挂，楼盘关注度相当高，且逢开必罄。

目前园区奥体板块在售及待售项目共有3个。

林溪雅苑

林溪雅苑的热度大家有目共睹，首开人才中签率29%，非人才房秒罄。

二期加推，2037组非人才摇120套房，中签率约5.89%。

三期还剩下4栋高层约408套待加推，只有建面约124㎡一个户型，项目大概率在今年年底前清盘。

万科奥体02号地块

该地地块是今年6月2日苏州首场集中土拍中，南京安居以总价40亿竞得，成交楼面价为25224元/㎡，后确定万科参与合作开发，万科操盘。

项目根据规划建20栋住宅+4栋公寓式酒店，住宅部分拟建20栋10-17F住宅，其中，7栋10F洋房、13栋17F小高层，公寓式酒店层高为18层。

据小道消息，万科奥体项目有3个户型，小户型建面约140㎡，大户型有240㎡、250㎡。140㎡很大可能为人才房，其他户型按限价4万元/㎡算，总价要在千万起步了。

路劲斓公馆

距离林溪雅苑直线距离约600m，还藏着2栋70年产权公寓，且打造了奥体多年未见的小户型，户型建面约85 - 115㎡。

凤凰城整体规划 图源：园区管委会

共有258套，根据园区人才优购房政策，154套是人才房，非人才房源有104套。

两梯六户，西边户是建面约110㎡户型，东边户是建面约115㎡户型，中间的4套是建面约85㎡户型。精装修交付，带有中央空调、新风系统两大件，还带部分软装，基本是拎包入住。

△左右滑动查看户型图

楼下就是一个全新的商业Mall，有星巴克、肯德基、电影院、数码旗舰店、星级酒店、健身房等，还有社区公园、中央公园、老年人专属的康体游园、小孩子专属的路小劲IP的亲子乐园等。

该房源放风价3.6万元/㎡，是上车园区奥体板块的低门槛盘。

湖西

近几年，湖西和湖东两个板块发展近乎饱和，纯住宅类产品较少，多为70年产权公寓，这些公寓地段优越，尤其是周边教育资源优质，且多打造为大户型，开盘时间也十分神秘，我们具体来看：

万科湖左岸项目

万科湖左岸项目位于湖西苏惠路北，星海街东，距离星海学校很近，位置非常优越。

而备受关注的70年产权公寓，共有11种户型，据小道消息称，起步建筑面积约100㎡。

湖东

湖东是园区核心地段，再加上优质学区加持，一二手倒挂优势，新房较为稀少，70年产权公寓的关注度也很高。

我们看金鸡湖东这四大豪宅项目，各具特色。它们的共同点就是地段优势——周边交通便捷、商业配套高端、产品都为大户型，金鸡湖畔瑞园和泊悦澜庭更是坐拥湖景，这四大园区高端公寓已经众多高改人群盯上。

金鸡湖畔瑞园

根据规划，金鸡湖畔瑞园共建造19栋楼，其中14幢4-6F住宅，约101套，产品为大平层和叠加别墅，主要是165㎡、220㎡的大平层，以及320㎡左右的叠加别墅，清一色的大面积产品。

以上两个户型，次卧也做了套房设计，而且都配备中西厨，大尺度书房，并且预留了家政间。

金螳螂柏悦澜庭

金螳螂柏悦项目位于西洲路南、思安街东。 整个项目分酒店和70年产权公寓，公寓只有约88套，总投资高达7亿，建设规模约为8.2万平方米。

户型建面涵盖了172/175/196.5/198/210㎡，整个项目也只有88套。

建面约172㎡

建面约175㎡

建面约196㎡

建面约198㎡

建面约210㎡

中海思安街商住项目

中海思安街项目位于苏州大道东北侧，金匙望湖大厦南。 打造成商办和酒店式公寓（70年产权），以下为户型图。

△左右滑动查看户型图

新鸿基ICC

新鸿基ICC项目位于翠园路北，思安街西项目。 住宅部分为70年产权精装公寓，总计约385套，户型建面约为62-343㎡不等。

青剑湖

青剑湖是园区改善的第二选择，毕竟奥体难买，目前有1纯新盘已经开盘。

中海阅湖湾

中海阅湖湾拟建10栋洋房，打造建面约135㎡-165㎡低密大平层。

项目在9月23日，首次领取205套房源预售证，备案均价约35828元/㎡，项目在国庆期间已经开盘，并基本售罄。

首批次房源示意图

高贸新城

园区胜浦在自贸区加持下，又叫园区高贸新城，各项规划不断落地，尤其是星海教育集团，算是板块一大利好。

胜浦是园区东拓的受益者，是今后园区重点发展的板块，也是一个处在上升期的板块。

目前板块内两个在售项目嘉樾时代花园、路劲辉映时代花园均处尾盘状态，预计不久即将清盘。

亟待入市的有越秀悦见云庭和万科东方雅苑。

越秀悦见云庭

越秀悦见云庭打造了15栋洋房和高层产品，洋房为6-8层，全城范围内较少，具有一定的居住舒适度。

项目的户型建筑面积段为89㎡-121㎡，不仅有园区少见的89㎡小户型，还有121㎡园区改善洋房，户型得房率约为84%，全装修交付，地暖、中央空调和新风系统三大件配齐，目前已开盘。

约89㎡三室两厅一卫

约108㎡三室两厅两卫

约105㎡三室两厅两卫

约121㎡三室两厅两卫

△左右滑动查看户型图

万科东方雅苑

万科东方雅苑打造18栋10-18F住宅，以小高层产品为主，中央空调、新风系统、地暖三大件都配齐。

共有建面约98㎡-146㎡四种户型。

约98㎡三室两厅两卫

约115㎡三室两厅两卫

约128㎡四室两厅两卫

约146㎡四室两厅两卫

△左右滑动查看户型

就在昨天，万科东方雅苑首次领取预售证，整体备案均价仅30995元/㎡，本次共领取271套房源预售，分别位于8、12、13、17、18#，全部是精装修交付。单价区间约28717-32509元/m²，总价区间约291-981万。

五矿49号地块的成交楼面价为19652元/㎡，和万科东方雅苑的成交楼面价几乎持平，中铁建50号地块的成交楼面价为18000元/㎡和路劲辉映时代的楼面价持平。

高贸新城仍旧为园区主力供应板块。

独墅湖

独墅湖板块目前仅花语江南几套洋房底复在售，建面约360m²，总价1200万起，卖完彻底清盘。

娄葑

娄葑承载了交通要道的功能，区域的通达性很高。

东环、北环、南环、常台高速、娄江快速路、独墅湖大道，五条高架与一条高速，以及已经开通的地铁3号线，大大方便了片区内出行。

新房市场上目前朗诗和风熙华雅苑和新希望锦麟芳华两个尾盘在售，起步建面约为90㎡，备案均价为32500元/㎡。

车坊

在过去不久的7号公告中，园区车坊51号地块是此次土拍中唯一超中止价、进入一次报价区间的，最后被中海竞得，成交楼面价为22990元/㎡。

地块位于东方大道南侧，周边有星湖幼儿园，车坊实验小学（松涛校区）、朝前路实验小学等教育配套。此外车坊人民医院、车坊国土资源所、动迁现场办公室也都在地块附近。51号地块距离地铁8号线（在建）车坊站约600米左右。

根据车坊片区详细规划，这里将有约10宗宅地待入市，未来势必也将成为园区的供地大户！

可以说，未来几年园区的新房主战场，车坊是其中之一。

据克而瑞苏州房产测评中心统计，今年1-9月园区商品住宅供应面积为38.48万㎡，成交面积为64.34万㎡，供远不应求，主要供应板块为高贸新城、娄葑、青剑湖、独墅湖， 而 明年 车坊 也将迎来新的供应，高贸新城、车坊将成为园区刚需主阵地。

不同于其他区域、或者一些外围板块新盘销售困难，近期各类花式促销优惠不断，而园区的新房市场并没有受到市场整体下行的影响，仍旧是波澜不惊的状态，市场认可度高、客户需求量大，核心板块的新盘几乎是逢开即罄、一房难求。

且园区二手房价格在近两年一直很坚挺，尤其是星字头学区房，更是备受广大家长的追捧。

即使在今年下半年以来，苏州二手房市场整体走冷的大环境下，园区的二手房仍旧出现一波销售的小高潮，主要表现为奥体板块的几个次新房的成交火热，比如说唐宁府，其在8月20天成交13套、均价破8万元/㎡的信息曾一度刷爆朋友圈……

克而瑞分析师在市调过程中也了解到，今年以来，苏州市区千万级的住宅产品（包括别墅和大平层）成交量一直不错，而成交主力便是园区，包括湖西、湖东和双湖板块。

可见园区在苏州楼市中的地位，它凭借高端完善的配套、部分一二手倒挂的优势及教育资源优势等因素，受到市场影响较小，仍旧是众多购房者心仪的区域。

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