房住不炒！房租涨幅不能超过5%！买房投资的逻辑消失了！

2021年8月31日下午，在国新办的新闻发布会上，住建部的领导再次将矛头指向了当前的住房市场，尤其是保障性住房和住房租赁市场，强调我们当前正抓紧推进解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题，同时将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。讲话内容主要包括以下几个方面：

第一，截止目前我们已经累计建设各类保障性租赁住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件，建成了世界最大的住房保障体系。使低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。

第二，截至2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。这个是很值得骄傲的，因为这个人均居住面积即使相较于发达国家也不落下风，以美国为例，地广人稀，居住面积达到了65平米，但是德国也就只有44平米，我们的近邻日本降到了38平米每人，韩国更是只有33平米，都比我们要低，所以，其实我们的人均居住面积已经相对充裕了，只是由于分配不均匀，饿的饿死，撑的撑死而已，很多人是一套房都买不起，而少数人则是手里好几套房。从这点也可以看出，未来我们的住房市场一定是结构化的分化，毕竟市场已经饱和了，那也就意味着房子会从多套房的人手里开始流向没有房的人，没有了增量，房子自然也就成了需方市场，所以未来恐怕很多地方的房产都将以人口净增长为依托，不会再跟随市场的预期再裸奔了。

第三，2021年，计划新开工改造的老旧小区是5.3万个，涉及居民900多万户。截至2021年7月底，已开工建设4.22万个小区，涉及764万户。下一阶段，我国将聚焦群众“急愁难盼”问题，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度。

第四，截至2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。城镇生产总值、固定资产投资占全国比重均接近90%。

第五，此外还提到了大家最为关注的年轻人买房贵租不起的问题，指出新市民和青年人往往工作年限短，收入相对比较少，购房和付租金能力比较弱，根据有关调查显示，现在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这就成为新市民青年人买不起、租不好房的一个现实问题。解决新市民、青年人住房问题，是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求，城市政府应该把“要我做”变为“我要做”，下决心下力气解决新市民、青年人住房问题。

第六，在会后住建部也在自家网站发表了一份文件，指出为确保住房租赁市场供需平稳，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。5%的涨幅其实是很有深意的，因为我们的GDP增长未来可能就是比5%高一点点，而GDP的贡献有源自于企业利润和居民消费，说白了就是老百姓的收入增速可能刚刚超过这个数字，这就意味着以后年轻人租房的租金增幅将远小于这个收入增幅，这么做也是让年轻人能够有得到感。避免像前几年一样，年轻人辛辛苦苦的工资涨幅还没有房租涨得快，最后全都是在给房东打工，那自然也就失去了在大城市打拼的兴趣，在当前的内卷化之下，这对于大城市的健康快速发展肯定是非常不利的。

综合来看，现在的政策调控依旧是坚持房住不炒的底线，同时随着楼市预期的升温调控政策也愈加的频繁和密集，基本上就是每天一个政策，甚至多个政策，有媒体统计今年的楼市相关调控已经多达400次，而且都是针对前两年楼市暴涨的查缺补漏，可谓是杀人诛心。其中最狠的莫过于深圳的二手房指导价，直接把房贷额度降到了标准线一下，让投机二手房炒作的投机者成本翻了一倍不止，有效的遏制了年初至今的楼市上涨势头。目前已经有越来越多的城市开始效仿深圳，相信未来全国普及的概率非常大。而且现在不光是银行放贷以指导价为基准，甚至未来的房地产税也有可能把这个当做指标，所以这次的地产调控不像之前，各个部门和地方各管各的，缺乏统一的协调和执行，搞得是雷声大雨点小，调控了这么多年，房价却是越调控涨的越高。而这次的调控却是稳扎稳打，步步为营，有一个很清晰的战略方向，基本上每次调控政策的叠加都是在此前的基础上更深一层，那么我们有理由相信，这次的地产调控就是有着清晰的战略目标的。

对此，市场已经给出了明显的反应，比如之前深圳的某学区房，直降500万依旧无人接盘，而就在昨天广州也公布了96个小区的二手房指导价，原来14.6万的市场价，直接就被打到了9.6万，一平米降了5万，相当于一套100平米的房子直接折价500万，想不说市场有没有人买账，就说这以后的评估贷款，估计都没几个出得起的。简单计算一下，一套100平米的房子原价是1460万，现在指导价960万，也就是说以前你能贷款1022万，现在就只能贷672万了，一下子少贷350万，但是市场价可不一定就是960万，如果还按照1460万计算，之前可以首付438万，现在则是438加上350万，相当于是首付788万，占到了总房款的一半以上，这么多钱，恐怕即使是刚需很多也是拿不出来的，更何况是投机的炒房客。

所以，当前我们的楼市已经处于一个非常关键的十字路口，可以非常明确的说楼市的投机成本和风险已经非常的高，即使是投资可能也仅仅只是保住本金而已。毕竟我们已经限制了5%的租金涨幅，也就是说你未来投资房地产的租金回报增速都将低于5%，这个收益率增速是远低于资本市场的，所以，房地产本质上已经不适合再去投资，更别说去投机了。但我们也要注意，讲话中多次提到了稳市场稳房价，所以我们其实是不愿意房价出现暴涨暴跌的，那么怎么限制房价波动呢，其实就是限制流动性，所以无论是提高二手房门槛，还是限制二手房贷款，其实就是通过行政手段遏制流动性，这也就意味着未来更多的房产面临的问题就是有价无市，所以除非你是刚需，否则，千万别再对房价暴涨抱有幻想了。