不再压轴的武汉土拍，都有哪些细节？

　　8月31日，武汉土地市场网公布了第二批集中供地公告：51宗地块，其中包括44宗涉宅用地，土地面积共351.6万㎡，建筑面积862.8万㎡，总起价591.7亿元。

　　此次的揭牌日期定在10月9日-10日，在已经公布时间的城市中仍属于较晚的水平，但早于杭州的10月12-13日，不再是压轴登场。

　　此次推出的地块延续了武汉土地供应“不平均”的现象，远城区和开发区的土地供应是主城区的3倍左右。硚口、汉、江岸、青山、洪山、江汉合计出让的土地面积占总面积的28%，蔡甸、黄陂、东西湖、经开、汉南、江夏、新洲、东湖高新则占总面积的72%。

　　值得一提的是，首次集中供地中一口气拿出5宗住宅用地的光谷中心城此次没有住宅用地供应。

　　首次集中供地中表现火热的东湖高新区此次调整了地块的起拍价。以P（2021）115号地块为例，该地块起拍楼面价约1.1万元/㎡，上限楼面价约1.3万元/㎡。第一次集中供地时，附近的P（2021）038号地块的起拍楼面价为8607元/㎡，最终成交楼面价为1.56万元/㎡，溢价率81.3%。第一次土拍的溢价率过高，一定程度上说明当时的地价设置存在不合理的情况，此次适当调整起始地价，可以帮助稳定东湖高新区的房地产市场，是较合理的做法。

　　土拍规则调整，重启“熔断”，采取 “限地价、限房价、竞品质”的混合方式。

　　1、对住宅类用地设定出让最高价，严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限。

　　2、开展房地联动。明确住宅用地的房屋销售备案价标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。

　　3、以“竞品质”为核心，实现开发企业“品质”和建筑产品品质的“双提升”。一方面对开发企业综合实力提出更高要求，在地价到达上限后，依次采取“竞地价款的付款进度”、“竞现房销售的比例”、“竞全装修房屋的比例”等三种方式，优选履约能力高、资金实力强的开发企业参与项目建设。另一方面，当以上三种方式竞至100%时，转而采取“评比建筑品质方案”方式，以规划为引领，评选空间布局优、开发经验足、建造品质好的方案，从土地供应源头保障项目的建造品质。

　　4、因地制宜，一地一策。具体到每宗项目层面，结合地块区位、建筑体量、商住比、功能业态和市场预期等具体情况，因地制宜地灵活采用以上方式，确保项目的顺利出让。

　　图片来源：中指研究院综合整理