广州7区暂停旧改招商！国企全面介入，民企怎么办？

昨日，城市更新综合服务机构“律房律地”发文，称国企参与旧改是必然选择，根据广州国企参与旧改的实施路径来看，旧改并非国进民退！

近日，广州市住房和城乡建设局发布《关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改造项目有关工作的请示》（以下简称《请示》）在互联网疯传，市属功能性国企拟将全面介入旧村改造。

那么，未来广州的旧改会否就是国企的天下了呢？笔者认为，答案是否定的。根据《请示》设定的国企参与旧改的实施路径来看，旧改并非国进民退！

（一）除广州中心七区城市以外，其他四区并未划定在范围内

《请示》仅建议对中心七区（指越秀、海珠、荔湾、天河、番禺、花都、白云区）纳入五年实施方案且未正式引入合作企业的旧村改造项目，鼓励具有更新经验的功能性市、区国企积极参与。鼓励广州机场建投集团等承担重大基础设施建设任务的市属国有企业，通过项目属地或异地旧村联动改造筹措建设资金。

由此可见，黄埔、南沙、增城、从化区四区旧改项目并不在范围之内。此外，七区内已经引入合作企业的旧村改造项目也不在范围之内。

（二）前期策划主体并不一定都是国企

对于已按程序确定意向合作企业、但未公开引入合作企业的项目，负责各区（区域）的城市更新公司可以通过投资入股方式（持股比例不低于20%）参与前期工作。该规定表明，对于已按程序确定意向合作企业的由，该企业继续推进项目，且企业原股东的控制地位不发生变化。

但是，对于未确定前期服务主体的项目，则由属地镇街组织，委托负责各区（区域）的城市更新公司作为前期策划主体，配合政府开展基础数据调查核查、片区策划方案编制、详细规划调整方案编制及方案报批等前期工作。

（三）引入的合作企业可以是非国有控制企业

旧村改造在引入合作企业时，《请示》要求通过公开招商选定的合作企业必须是负责各区（区域）的城市更新公司和其它意向参与企业共同组成的项目公司，且项目公司中城市更新公司持股比例不少于20%。根据该项要求，合作企业仍然可能是非国有控制的项目公司。

另外，《请示》还提到：

“对于已按程序引入合作企业的项目，如果项目合作企业无法推进项目顺利实施，可由城市更新公司进行托底，为项目顺利实施提供保障。”

当既定合作企业无法推进项目实施，国企发挥补位功能，托底旧改。这是值得充分肯定的！

引入时点成为合作企业参与旧改的关键

但是，国企要真正挑起旧改的大梁，并建立和平衡好其与民营资本的关系，笔者认为合作企业引入的时点问题是需要重点关注并妥善处理好的。这可能是关系旧改成败与否的关键性问题。

《请示》对于合作企业引入的设想是：

“项目片区策划方案经市城领会审定，且详细规划调整方案经市规委会审定后，由属地镇街牵头，会同负责各区（区域）的城市更新公司编制项目招商文件，经村表决同意后由村公开选择合作企业（片区策划和实施方案同步编制的，则在实施方案及详细规划调整方案审定后引入合作企业）。”

根据这一设定，合作企业失去了提前参与片区策划、用地布局、产业导入、安置地块选址等工作的先机。这极有可能让后期想介入旧村改造的民营资本望而却步，毕竟水至清则无鱼。

但是，旧村改造项目投入耗资巨大，单凭借地方政府的财政是无法支撑起来的。所以，对于合作企业引入的时点处理应当慎重，选择在基础数据审核并公示后引入合作企业较佳。

截至目前发稿时止，受《请示》影响，中心七区已暂停意向合作企业、合作企业的招商工作。

由此可见，广州市政府的态度已非常坚定，旗帜已十分鲜明，国企参与旧村改造工作是大势所趋。

笔者也注意到社会民营资本也正顺应潮流，启航新征程：如方圆（湾区）城市更新集团与广州城市更新集团在8月17日签订了战略合作协议。

我们有理由相信，民企与国企的合作联动、互惠共赢将会成为未来广州市可持续的城市运营发展主题！