文|凯风
房产中介，正在迎来艰难时刻。
教育反内卷，资本反垄断，楼市反炒房，一系列重拳正在集中落下。作为楼市交易的重要构成部分，中介或将迎来集中整治。
与地产开发相比，中介也是一门规模庞大、利润丰厚的生意。
数据显示，2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元，作为行业龙头的贝壳，巅峰时期股价曾超过万科、碧桂园、恒大等三大巨头的总和。
然而，今年以来，贝壳股价遭遇了断崖式下滑，从最高的79.4元跌到16元左右，跌破发行价，整体下跌幅度超过75%，市值蒸发4000多亿，论惨烈程度，仅次于教育培训行业。
这背后，正是互联网平台反垄断、楼市反炒房、中介平台纳入调控等政策组合拳带来的结果，一系列信号正在释放出来。
其一，二手房“房东直卖”模式再次登场，未来卖房有望绕开中介。
近日，杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，这意味着，购房者绕开中介之后，也拥有了和房东面对面交易的线上官方新渠道。
这并非新消息。早在2016年，杭州等地就已上线类似直卖系统，但一直没有实质性推动。
这次，在楼市反炒房的时代背景下，系统升级之后再次登场，意味着什么可谓不言而喻。
虽然房东直卖模式，在短期无法取代中介，但在新的调控时代，这一模式有望在多地推广，无疑会对中介模式带来严峻挑战。
其二，中介费调整呼声不断，未来或将限制交易费用“天花板”。
据澎湃新闻报道，市场传闻“房屋中介费不得超当地社平工资3倍”，对此，多家中介机构表示：未收到通知。
这一政策会否推出、如何推出、何时推出有待观察，但严控中介费或将是大势所趋。
必然肯定的是，中介行业是市场发展的结果，在信息不对称、服务日趋专业化、资金监管担保等机制尚不完善的情况下，中介起到了汇聚市场信息、撮合双方交易、便利购房等积极作用。
然而，中介模式衍生出众多问题。
一是两头通吃，吃完卖家吃买家，部分中介还存在吃差价的情况。
二是收费与房价直接挂钩，房价暴涨，即使服务不变，中介费也会水涨船高，显失公平；
三是部分平台已有垄断迹象。
在大城市，中介佣金普遍在2-3%之间，而且与房价直接捆绑。一套500万的房子，中介费是10万+；当房价涨到1000万时，中介费变成了20万+，而中介服务不会增加多少。
事实上，在整个中介环节里，寻找房源是重中之重，至于居中担保、产权调查、办理按揭贷款等环节，不是非中介不可。
所谓居中担保，最强的监管、担保方无疑是政府部门。首付资金监管、实名认证、自助网签等正在解决信息不对称问题。
如果政府居中监管担保，那么产权调查完全可由买卖双方完成，而办理按揭可自助也可由按揭代理代劳，中介模式日益弱化，并非没有可能。
其三，中介平台被多次纳入调控，成为“反炒房”的重要链条之一。
日前，杭州发布调控新规，剑指中介产业：
要求中介不得发布背离“房住不炒”定位，不利于房地产市场平稳健康发展的信息；炒作学区房及以个别成交案例、局部区域价格波动炒作市场行情的信息等。
事实上，与前些年相比，这一轮楼市调控，几乎所有城市，都会将严控中介炒房、炒作等作为标配。
之所以如此，在于一些互联网中介平台有了垄断的迹象，借助垄断翻炒房价的情形时有出现，中介利用信息差、舆情炒作和ABC单等模式炒热房价的情形更是屡见不鲜。
换言之，在二手房市场，炒房现象开始出现。
二手房原本随行入市，很难形成垄断，但随着平台占有率提高、抱团涨价、吃差价、ABC单炒房等模式的出现，二手房成了房价波动的重灾区。
垄断和抱团涨价容易理解，至于“ABC单”，A是卖家，C是实际买家，B是中介或炒房客，B以定金等手段锁定市场房源，继而高价转卖给C，几万的定金就能撬动几十万乃至几百万的利益，不仅扰乱市场，而且为炒房推波助澜。
正因为这一点，多地推出了“二手房指导价”，限制其炒作的可能；而严查中介平台，更是将垄断炒房扼杀于萌芽。
总之，教育反内卷、资本反垄断，楼市反炒房，正在覆盖几乎所有关键领域，谁也无处可逃，不要存在任何侥幸。
楼市的大变局刚刚开始，我们拭目以待。
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