2021开始，房企迎来“铁腕”新规，7年前楼市历史或将重演？

从古至今房子在中国人的心中都占有非常重要的地位，唐朝诗圣杜甫曾经写道：安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。可见房子在古人的心中同样占有很重的分量，只有有了房子生活质量才能得到进一步的提高。而对于生活在城市的人来说，房子的意义更是远不止只是一个遮风挡雨的地方，更是和婚姻、孩子的教育、城市的福利相挂钩。另外对于很多家庭来说房子还是财富的象征，有房等于有钱是过去几十年大家都明白的道理。可以说现在有房和没有房完全是两个阶级。

因此很多年轻人在城市打拼，买房成了他们最重要的目标。但过去20年我国房价上涨的速度让很多人是始料未及的。在2000年我国的平均房价还只有2000元/平，而到了2020年我国的平均房价已经突破了万元大关，也就是说即使你想在一个普通的城市买一套房子可能也需要100万左右。迅速上涨的房价也让很多人对买房有了新的认知，过去很多人买房是靠自己辛辛苦苦攒钱，但攒钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。很多人眼看着自己的积蓄在快速上涨的房价面前从全款变首付，从首付变车库，越攒钱离买房的距离越远。

那么过去的20多年我国的房价是不是一直在涨呢？其实不然，我国的房价也有几次出现了低谷。首先在2008年，由于美国次贷危机引发了全球的金融危机，中国经济也受到波及，经济上涨速度明显放缓，所以我国的房价也出现了一段时间的低谷期。但因为各国为了止住经济不断下滑的颓势，都开始大量印钱，以此来刺激经济复苏，最终造成全球通货膨胀严重，08之后房价开始出现强势反弹，房价呈现大涨的态势。

而2014年我国的楼市同样出现了一段时间的低谷期，主要原因是当时我国商品房库存量严重超标，再加上当时股市大牛市，出现了很多卖房炒股现象，所以大量的资金流入股市，楼市出现低迷，房价停滞不前。因为当时房地产行业是我国的支柱产业，房价的低迷也会影响到我国的经济发展，所以国家为了解决房地产库存问题，接下来出台了“去库存”政策。一方面给房地产行业以宽松的政策，一方面给购房者各种优惠政策、鼓励农民进城买房等等。“去库存”政策效果确实明显，接着2015年房价开始反弹，到了2016年房价甚至出现了翻倍上涨现象。

由此可见在过去的20年，尽管有几次处于短暂的低谷期，但低谷期过后就迎来了房价的大涨。所以很多人说房价处于低谷期就是为房价大涨蓄力，也不无道理。

而现在我国的楼市和2014年极其相似，首先就是房价都是上涨速度缓慢，二手房挂牌量增加。其次商品房严重过剩，根据国家统计局发布的数据显示，截止到2020年年底我国前100城的商品房库存量已经达到了5.7平方米和2014年的6.2亿平方米已经相差不远。在情况相同的情况下，于是很多还没有购房的人开始担心7年前的历史会不会重演，房价经历今年的低迷后会不会继续出现大涨的情况。对于这个问题，笔者认为可能性不大，主要原因有以下几点。

第一：调控政策和2014年不同

在2014年国家为了解决商品房库存问题，对于房地产行业的各项政策都比较宽松，甚至出台了鼓励人们去买房的政策。但自从2016年房价大涨以后，国家对楼市的调控政策开始收紧，提出“房住不炒”的政策理念。而且为了实现房住不炒，国家先后出台了限购、限售等调控政策。

而去年在楼市遭遇疫情，交易量下滑，库存量严重超标的情况下，国家为房企划出了“三道红线”，其主要目的还是为了降低房企的负债率和扩张速度。这也是造成在去年的金九银十，各个房企出台打折促销活动的主要原因。今年的元旦，央行又出台了“限贷令”，这对于房企和炒房者来说是不小的打击。而最近银监会又在严查违规资金流入楼市，防止经营贷、消费贷等资金违规流入楼市，一旦被查处需要贷款人提前结清银行贷款。

可见国家今年的楼市调控政策和2014年调控政策在方向上是完全不同的。在2014年调控政策是增加住房需求来解决商品房库存问题，而今年调控政策是从减少商品房供应方面来解决商品房库存量问题。

第二：我国的住房需求在不断减少

2014年我国之所以能执行“去库存”政策，主要愿意还是因为当时人们对住房还有一定需求。但如今我国的住房需求却在不断减少，根据上海易居研究院发布的数据显示，我国城镇家庭的住房拥有率已经高达96.6%，户均1.5套，所以未来随着房价的稳定炒房客和投资者的退出，城市的住房需求只能依靠外来人口和新生人口。

但是截止到2020年我国的城镇化率已经达到63.89%，年轻人城镇化率更是达到80%，所以未来很难再有大量的人口由农村向城市转移，因此城市的住房需求靠外来人口来支撑的这一条路显然行不通。另外最近几年我国的新生人口也在逐年降低，根据公安部发布的户口新生人口数据显示：2020年公安部上户口的新生人口创下历史新低，只有1003.5万人，所以未来住房需求依靠新生人口的这条路同样行不通。

第三：我国住房已经严重过剩

我们这里所说的住房过剩还不是上面所说的开发商手里的库存量，而是一些投资者、炒房客、企业手里的空置房。房价的大涨也让房子拥有了金融属性，很多人把房子当做资产囤积起来，不出租也不出售，就空置在那里坐等升值。根据2018年西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示全国住房空置率为21.4%，也就是说我国的商品房几年每5套里面就有一套多是空置房。

大量的商品房空置一方面造成大量的资源浪费，另一方面也产生了大量的空城和鬼城对正常居住的业主造成不小的影响。大量住房空置也是最近一些专家提出尽快出台房产税的主要原因。一旦未来国家出台房产税，这些囤房族的持房成本增加，很可能会抛售自己名下的房产，对楼市造成冲击。

总结：结合以上三点可以看出，现在的楼市情况虽然表面上来看和2014年相似，但实际情况和2014年完全不同，我国房价已经失去了大涨的基础。最后你认为未来房价是否还会大涨？欢迎评论区留言讨论。