购房遇到违章搭建，买家反悔痛赔违约金

生活中，违章搭建的情况时常可见，有的购房者甚至在买房时刻意寻找附有违章搭建的房屋，认为赠送面积更多有便宜可占。

殊不知，“甘蔗没有两头甜”，占便宜的同时带来的隐患也不少。

# 案情回顾 #

徐某在重庆市江津区滨江路某小区的顶楼有一套江景房，建筑面积116㎡。为了增大使用面积，她在产权房之上违法搭建50㎡的钢架棚，墙体砌砖，形成了一个楼上层，使这套江景房成功变身“跃层江景房”，并进行了精装修。针对违建部分，徐某还被相关行政部门罚了款。

（违建的楼上层）

因房屋面积大，四处寻购房屋的舒某相中了这套看似光鲜亮丽的江景房。在中介公司的安排下，舒某两次前往该房屋实地查看。虽明知楼上层是违法建筑，舒某依然表示愿意购买。

2019年12月，徐某与舒某签订了《房屋买卖合同》，约定舒某购买徐某的房屋及其楼上层，成交价130万元。合同上载明的房屋基本信息仅为有产权的楼下层部分，约定了分期付款结束后办理权属转移登记。

合同还约定，因买方已实地查看并认可房屋现状，不得以房屋涉及违建为由拒绝履行合同。卖方承诺该房屋楼上层的搭建并不会影响房屋过户。此外，合同还约定了成交价的20%违约条款。

2020年1月，舒某如约支付了首期房款30万元，一家人欢欢喜喜搬入新居。居住期间，舒家人还花钱进行了一些装修改动，如拆除玻璃隔断门、添附全封闭的阳台塑钢窗等。但舒某入住后一年有余，一直未按约支付后续的购房款。

徐某多次催收无果，便将舒某诉至重庆市江津区人民法院，要求解除合同，支付违约金30万元并限期腾退房屋。

审理中，舒某辩称，签合同的时候虽然实地查看了，知道二楼是违章搭建，但是有吊顶看不到结构，入住一个月下雨了才发现屋顶是彩钢棚，卫生间还有堵塞发臭的情况。

更重要的是，她听说有违章搭建的房屋有可能不能办理过户。为了避免风险，她有权拒绝支付购房款。

对于本案中涉及到的违章建筑买卖是否有效等问题，法官逐一进行了解答：

附随违章搭建的房屋能否买卖？

违法建筑本身具有先天的违法性，不会因买卖交易发生改变，不能据以推定买卖违法建筑的行为及合同损害了国家和社会公共利益，从而认定该合同无效。买卖合同仅是引发违法建筑发生所有权变动的一种方式，至于其所有权能否实际发生变动不会对合同效力产生影响。

简而言之，违法建筑交易后性质没变，只是从“你的违法建筑”变成了“我的违法建筑”，有关部门该怎么处罚还是怎么处罚，买方被处罚后的损失可以找卖方追偿。如果无法达到占用使用或过户等合同目的，买方可以要求解除合同。所以，虽然房屋上附随有违章搭建，但合同仍然有效。

买方能否以违章建筑为由拒付房款？

舒某作为完全民事行为能力人，应当清楚违法建筑不能办理初始、变更登记等，合同上记载的交易房屋信息仅为有产权部分，即合同条款应理解为楼上层保持现状、楼下层可过户。楼上层是否影响过户，舒某应以职能部门的查询、答复为准，而不是简单以怀疑、疑问行使不安抗辩权。

退一步讲，即使以后楼上层不能维持现状，买方也有权主张赔偿损失。因此，舒某未按约定期限支付购房款，构成实际违约。

卖方主张的违约金30万元是否过高？

合同因舒某违约解除，徐某有权要求其搬离并交付房屋并支付违约金。目前，徐某仅收到了房款30万元，而舒某付款后接房入住了一年多，双方获益明显不对等，徐某受到了实际损失。法院可以参照房屋租金，品迭已付房款的资金占用利息，来确定徐某的实际损失。

综合来看，30万元的违约金明显过高。按照相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。

据此，江津法院判决：

解除双方签订的《房屋买卖合同》，由被告舒某向原告徐某支付违约金4.5万元，原告徐某在扣除违约金后退还舒某购房款25.5万元，舒某腾空案涉房屋及楼上层并交付徐某，同时驳回了徐某的其他诉讼请求。

在顶楼违章搭建的行为侵犯了公共利益，存在一定的安全隐患，还会面临被相关部门处罚。交易这类附随违章建筑的房屋，对买卖双方来说都是弊大于利。

本案中，买方为房屋过户及违建处理而忧心，卖方为催款而烦恼。原本都是图“便宜”，却最终将事情推向更加复杂的境况。请大家谨记：“拒绝违章搭建，营造和谐环境。”

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供稿：杨妮

编辑：“法庭内外”新媒体工作室

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