北京调控收紧了！市场到头了没？

北京昨天也升级调控了，主要是为了限制假离婚。

新政规定，如果夫妻双方均为京籍，且家庭拥有2套或2套以上住房，那么离异后，夫妻双方3年内各自都不能再购房；而对于非京籍且拥有一套房的，离异后，3年内也不能再购房。

限制假离婚效果有多大呢，这就要看假离婚的到底有多少了。

北京市住建委的负责人说，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

我不知道这一段时间是多久，就按7月份算吧，今年7月北京二手住房成交17855套，新房7月成交7824套，14%的比例加起来将近3600套。

如果按这种节奏，一年有4万对以上离婚买房的？

民政部的数据显示，北京市今年上半年结婚登记5.4万对，离婚登记2万对，离婚人数跟全国的趋势一样，相比前几年同期明显下滑。一年刚好估计在4万对左右。

但这里面离婚买房的到底有多少是真离婚，多少是假离婚，估计没法分清楚，总不能离婚的人都是为了买房假离婚吧。

当然限制假离婚多多少少还是有效的，至少能抑制那些真的想通过假离婚来炒房的人。

限制假离婚这种调控，只能说是打个小补丁吧，无伤大雅。

不过任何调控出来后，市场都会对此抱以调整希望，所以免不了会先观望一下。

一般想要假离婚的都是至少2套房子以上了，那也是改善或者投资，刚需才买房呢基本不受影响。

北京今年的调控升级现在还算是比较温和的，因为除了海淀学区房外，整个北京房价的上涨并非暴涨，核心地段也是缓慢上升，呈现慢牛的态势。

据我北京的业内朋友说，北京这一轮上涨，只有海淀区的学区房是涨的最多的，大涨了百分之五六十，但现在也控制住了，其他的比如朝阳学区房、望京、亦庄有强劲产业支撑的板块大概涨了30%左右，近郊区昌平只有10%。

其实北京大部分地方还没怎么涨，甚至还没有回到2017年的高点。

所以北京调控现在只是慢慢打小补丁，调控高潮也还没到来，换句话说，北京的这轮行情应该还没有到头。

要知道每次伤筋动骨的调控都是由大涨引发的。

今年3月-7月，北京的二手房成交出现下滑，一方面是北京学区房调控，4月份海淀区出台了史上最严学区房调控政策，这都会导致一些学区房的成交量下降；另一方面，夏天本来也算是淡季，还有贷款也在收紧。

当然现在这个1.7万多套的水平，也不差，跟往年对比就知道，二手房成交创近五年来新高，最近十年，也只有2015、2016年的7月超过了2万套的水平。

看看9月份之后会不会好转，如果金九银十成交量还是维持在一万七八，价格还是会比较温和上涨，如果上升到2万套，就会有明显感觉，当然区域分化是很正常的，就是有的涨有的不涨。

这主要取决于新房供给量多少，地段好新房供给量少，涨的多点也无可厚非。

北京1-7月新房成交量创了八年来最高纪录，而且是成交量高于新增供应量，说明去化速度还是比较快的。

图源：大伟看楼市

但目前北京的库存还比较充足，整体的可售套数还有将近6万套，存量面积有948万，按照1-7月的去化速度，整体去化周期还有14个月。

一般来说，库存掉到8个月以下涨价的压力就会比较大，目前北京整体的压力还不大。

但你们都知道的，这一轮行情本来就是分化严重，冰火两重天的行情，好地段库存一般比较少，差地段库存多，一个涨一个不涨。

所以大家还是应该重点关注五环内的供给量。

调控手段也是根据房价涨幅来出的，如果你继续涨，后面就继续调。

目前北京的限购限贷已经极度严厉了，所以后面还能加码的手段，我觉得可能是普通住宅增值税免征期二年改五年，目前只是非普宅按差额征收。

或者扩大限售范围，目前北京只是共有产权和限竞房、非普通住宅限售，普通商品房还不限售。

如果涨幅超预期，后面二手房限价也很可能要出，最近各个城市调控太频繁了，基本上都是被住建部点名，或者房价已经大涨过一波的城市，除了传统的调控手法外，大都是围绕二手房限价、学区房动刀。

因为这一轮涨的最凶猛的就是二手学区房。而二手房限价是能让市场立刻降温的最有效手段。

但现在北京还没到那个程度吧，等到上涨压力大的时候估计就会出了。

对于北京来说，我觉得名额紧张的顶级学区房，买了你也上不了学，就不要再买了，铁定是要调整的，还有价格大涨超过50%的学区房短期也不要再追涨了。

其他好房子刚需还是可以买的，特别是涨的不多，且教育、产业和地段都不错的地方，现在买没问题，相比上海广州深圳，我认为北京的房价还是比较安全的。

如果不好把握，你就对比一下2017年跟现在的价格，如果地段不差，还没有超过2017年的高点，买了不用担心吃亏，你要想想这四五年来货币都贬值多少了是不是？