美国房产|福布斯：如何解读美国当前房产市场存量

7月13日，美国云端不动产管理解决方案Tenant Cloud的CEO Joseph Edgar于福布斯发表了一篇专栏，向各位读者解读目前房产市场的低库存。

Joseph指出，目前美国的房产市场已经火到疯狂。他是在德州的奥斯汀撰写的这篇专栏文章，而他的邻居有一套挂牌100万的房产，在四天之内就以104万美金售出，同样的房子在2008年的售价只需要26万3000美金。

这并不是个例，在奥斯汀这条街道上发生的售房故事，正于美国的各个角落每天上演。许多人很容易地将这种现象归咎于当今极低的买房贷款利率，但实际上这显然是供需不匹配导致的。2020年之前，房租不断上涨，促使许多州制定房租相关的调控政策，疫情导致了一部分人在郊区寻求带院子的大空间的租住体验，而另一部分人选择结束租房的生活，成为首次购房者。

根据房地产经纪公司Redfin估计，2020年的郊区地带的房屋供应量下降了44%，得益于旺盛的市场需求以及多数房主并没有出售的打算，这些不断涌现的购房者是从哪里来？至少部分可以归因于千禧一代。

千禧一代购房者

千禧一代，即25至40岁的一代，估计有7200万人口，是该国潜在首次购房者的最大群体。婴儿潮一代有7100万成为房主，他们的总数在7100万左右。被忽视的X世代，人数在6500万左右。还有年岁更高的一部分美国公民，组成了约2000万人口左右的“沉默一代”。虽然千禧一代占成年人口的一大部分，他们对于房屋的拥有比例最低为43%，最近，也有一些数据表明，千禧一代的购房率在稳步上升。

考虑到大量年轻一代的需求，2020年建造的130万套新房中，大多数是入门级产品。但在过去的五年内，入门级产品向市场的投放量一直在下降，2020年仅有65,000套入门级新房进入市场，同年有近240万首次购房者。入门级的房屋供应量不足，导致年轻的购房者要么竞争不过其他的购房者，要么被迫购买更大、更加昂贵的房屋。房地美估计，截止2020年底，全美房屋短缺380万套，继2008年大萧条之后，新房建设大幅下降至最低点。从那之后，建筑率有所上升，不过新房的需求仍然远远超过供应。

新房供应

经常有人会猜想，对于新房的巨大需求会引发开发商建造大量的建筑，但是建造新房的成本上升也可能会减缓这一趋势。铜、钢、石膏、木材、软木材、胶合板和预拌混凝土的价格均创下历史新高。

这些价格上涨被认为与疫情相关，因此不会持续长期的价格飙升，但价格下降到市场水平可能还需要几年的时间。此外，许多在2008年经济衰退期间受到大幅度冲击的开发商拒绝根据销售预期速度进行建设，现在主要基于已经售出的情况进行建设。

这意味着只有拥有良好信用记录和资金储备的人才可以建造房屋。开发商并不会冒投机性入门级开发项目的高价建设风险。如果继续以目前的速度建造，据Joseph估计至少需要五年时间才能恢复到每年150万套新房的建造速度，届时紧张的供需关系可能被缓解。

位置，位置，位置

在过去的十年中，许多人搬到了其他州；16 个州的人口出现了下降，其中加利福尼亚州的人口下降幅度最大。德克萨斯州、犹他州、亚利桑那州和俄勒冈州等州的人员流动净增加。一些净增长的州也是每平方英里人口密度最低的州，这并非巧合。

这种趋势是否会持续还不得而知，但我们最近看到了数十年来最高的离职率之一。在我看来，随着疫情结束，人们可能不想搬回办公室和城市生活；相反，他们可能会选择从事更适合他们新农村生活的新工作。

值得考虑的是，某些市场的供应量比其他市场多。房地美比较了空置率、房屋销售和库存，以确定哪些州有新购房者的潜在供应。位居榜首的是阿肯色州。毫不奇怪，名单上的许多州都被认为是“飞越”州，包括北达科他州、怀俄明州和俄克拉荷马州。库存最少的州包括俄勒冈州、加利福尼亚州、德克萨斯州和佛罗里达州。