马鞍山楼市下半场该怎么走？

一，房价

纯新盘方面，湖语轩迎来开盘，首开均价约1.56万/㎡。玖著里备案价出炉，项目一次性备案11栋楼，备案均价约1.55万/㎡。江南云筑公示了5栋洋房的备案价，其中9层洋房备案均价约1.56万元/㎡。

结合来看，我们不难发现，最近改善纯新盘价格基本都在1.5万+/㎡。而近期几幅高价成交的新地块入市后，很可能也将打造1.5万+的高端改善盘。

而真正房价高于1.5万/m 的楼盘屈指可数。其中除了星悦府和几个别墅盘以外，只有今年刚入市的3个纯新盘。

6月马鞍山市区均价约1万元/平，同比涨幅达25%，仅次于合肥，排名全省第二。

可以说，马鞍山市区的房价目前集中在1w左右，部分1.5w+的高价盘目前屈指可数，但也只是暂时。

二，地价。

德信以12515元/㎡的成交楼面价拿下朱家甸地块，一举将马鞍山的土地市场推向了高潮，直接超过了隔壁的兄弟芜湖，也因此让这块地火了一把。在大家的印象中，似乎马鞍山地价超过芜湖有点不合逻辑，就像芜湖超过了合肥，怎能不让人惊讶。

而同一天出让的东站东侧地块成交楼面价也达到了9540元/㎡。后期上市价格应在2w+左右。

截止目前，马鞍山已经有20幅地块成交楼面价超4500元/㎡。也就说后期售价会在1w+起步。

此次马鞍山的这两个地块的成功出让，很可能该市土地市场的“风向标”、“导火线“”，下半年马鞍山楼面价过万的地块很可能会屡见不鲜。

土拍火热的抢夺，地价屡创高点，甚至多次打破历史记录，成为地王的时候，往往就是房价要上浮的预兆。

这一规律，无论是上升周期，还是下降周期，都是适用的。同样，无论一线到四线，也都适用。因为，中国人都相信，面粉贵了，面包很难不调价。

三，芜湖。

此次马鞍山的土地市场和芜湖极为相似，土地市场是整个楼市的风向标，直接决定着一个城市房价走势。

今年初，芜湖市场相对稳定，刚需盘以万春为代表的高速东方御府、信德悦城、荣盛观邸等项目，价格在9000元/左右。再往西就是大发和保利的两个项目，在1.1万元左右。城南的春江明月1.1万元/平左右。总之，选择性较大。

改善盘大多集中在城南元亩塘板块，童话森林、新城君悦府、伟星天境大多在1.3万元左右。

还有部分超过1.5左右的高价盘，如金色利民、政务壹号等。

总之，年初的市场很稳定，部分楼盘优惠力度也很大，但稳定的背后却“暗藏杀机”。

2103号宗地以1.1万元的楼面价成功出让后，将这些平静打破，各楼盘纷纷取消优惠，部分开始绑车位，搞精装修，变相涨价。

然后再到2107号宗地新地王的诞生，将整个芜湖市的市场推向高潮，一手房出现了以绑车位成风的代表，二手房出现了以仁和天地为代表涨幅惊人的小区。

目前芜湖的市场上一手房1.5万元很普遍，2w+的高价盘下半年将集中入市。二手房挂牌2w+的小区已超过30个。

而此次马鞍山新地王的产生，我个人感觉基本会沿着芜湖的路子走，后期1.5万元左右普遍，2w+正常。

四，原因。

作为南京都市圈的重要成员之一，无论现在的发展，还是未来的潜力，马鞍山都具有很强的核芯竞争力。

实施一体化发展提升行动，到“十四五”末，与南京半小时通勤圈取得更大成效，形成与合肥1小时通勤圈，在推进都市圈一体化建设上作示范

除此之外，还有城镇居民人均可支配收入全省第二，农村居民人均可支配收入全省第一！

最重要的原因，就是宁马城际铁路，是马鞍山和南京的重要纽带，同城化的标志。

目前该项目先期试验段项目现场，九华路站车站主体结构首桩正式开钻，标志着跨越苏皖两省、贯通宁马两市的宁马城际铁路首座站房进入主体施工阶段。

五，下半场怎么走？

合肥目前土拍的方式是限价+竟租赁住房+摇号，芜湖是限价+限最高代建资金+摇号，总体来讲，都是摇号，以稳为主。

昨天是芜湖更改土拍模式后的首次土拍，2114号、2115号宗地楼面价分别是8400元、7900元，均未到达摇号环节。

是不是市场止住了，这个不好说，毕竟这两宗土地位置属扁担河区域，周围房价在1.2万元左右，拍到这个价格，后期房价预计在1.6左右，不低。

如果拍的是苏宁剩余地块，则绝对会摇号。

其实马鞍山这边的朱家甸官方也有限价，后来突然取消了，说明官方还在犹豫。

若马鞍山市场的这种态势继续蔓延，则官方肯定会出手，很可能参照合肥、芜湖进行摇号拍地，当然，目的就是稳地价、稳房价、稳预期。

所以马鞍山楼市下半场会以稳为主，很可能在下半年触发摇号。