北京楼市：这个盘价格超低，但我却劝你不要买

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　　提问：广华新城能不能买？

　　回答：不建议购买。

　　原因：

　　1.广华新城属于央企经适房，虽然有内部销售名额，但也是针对符合条件的职工人选，本质上没有靠谱的漏洞和风控操作人员，项目目标又太大，购买存在风险。个别炒作回迁经适房改底单等行为，多数是小规模进行，少见市场到处流传。

　　2.市场上宣传推销的中介鱼龙混杂，大多数已经是3手到5手的信息，存在加价，单纯借项目占用资金的可能，风险倍增。

　　3.北京市场上宣传不限购的项目，绝大多数都是回迁房和经适房项目，其中大多是以假借项目名义，融资占用资金，因为项目本身会要求买家首付支付大笔首付或者干脆全款才能购买，然而即使是正规项目，房本基本也要在1-2年后才能下来；如果项目是纯幌子，那么房价本就永远下不来。假设100人支付100万首付，1年后办不成退款（属良心），相当于1个亿1年免息资金。

　　4.广华新城性质比较特殊，多样，不一定办的下房本。

　　5.抛开以上风险，假设广华新城就是焦化厂最普通的经适新房，本身的品质所折算的价值应该在单价5万左右，相比近5万的售价，约等于市场价。

　　6.再加上多种产权不确定性风险，以及焦化厂地块的诟病折价，5万买广华新城（如能下红本），不划算。

　　提问：新人首问 亲爱的房姐你好。我37岁，娃快两周，为上学落户天津，老公户口香河。我还想拼一下积分落户。现住房在双井，150平无贷款。香河两套50米无贷款，150米40w贷款。卖掉双井住房加手头可动保守能有1300。我和老公离婚状态，所以两个购房资格，都非首套。 1.天津岳阳道和昆明路小学选哪一所好？老破小买一个最便宜的再租房住，还是买一个两居居住？ 2.我本科学历，拼积分落户唯有职住郊区能加分，37岁还有没有拼一下的必要？700-800w选择大兴或昌平住房，求推荐几个小区。翡翠公园、华润公园九里，顺驰领海，保利茉莉公馆这几个小区怎么样？ 3.想用300左右在城里买一个小房子出租，请推荐几个小区。 4.香河房还有没有升值空间，出手再在香河购小别墅投资可行吗？ 5.以上哪个适合利用杠杆？ 6.北三县会和北京学籍统一吗？

　　回答：1. 岳阳道比昆明路更好，成绩更稳定。 2. 积分落户说实话很难，没必要硬熬。在北京投资还是可以的。这几个中推荐看 保利茉莉公馆 3. 看下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 4. 香河小别墅=长期站岗，投资不选 5. 二套一律全款抵押都可以拉高杠杆，需要根据你自己的月供能力来配比 6. 在环京楼市，最不缺的就是谎言，明显不靠谱

　　提问：房姐你好，我想买房投资，目前现金六七百万，下个月还会有几百万的钱出来，京户有两个资格，月供没有问题，请问买哪里的盘，买一个标地还是分两个好呢，想买有升值潜力大的标地。望京，奥体，沙井，东西成老破小，希望房姐给个建议，我明天开始看盘买了，谢谢你

　　回答：买两个标的，用一个人的名额全款入一套1000+标的（利于砍价），再抵押出500+的资金，再用另一个人的名额入一个800-1000的标的。月供大概在4-5W（根据你们实际情况来贷款）。 投资首选望京、双井、亦庄。 有学区需求也可以看东西城老破小。

　　提问：房姐好，新人首问： 「现状」夫妻京户sfsd 「资金」目前子弹最多170，想入东二到四环之间房子自住+投资，希望组合贷。 「问题」1）最近看房意向小区有三种选择：靠二环的老破小一居（吉祥里）；三环边央产房家属院一居顶层，三四环附近的开间公寓（公园五号），首付相近情况下哪个比较值得入？ 2）因为五年后，大概率有孩子会换房，对于流通性和投资回报率来讲，这三种类型房源哪一类房源更出手？ 谢房姐解答。

　　回答：3>2>1 二环老破小性价比不高，不建议买 央产房信息不足无法判断 公园五号内部价格差异较大。 交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。

　　提问：我看你说学区房最好的方式说房票+投资子住，那是再租房？还是住在这个投资自住里，那是势必有点远吧，一直不太明白这种是怎么弄的。我们22年小学，双胞胎，一直在考虑，确实有西城情结，又确实觉得难。

　　回答：从资产配置角度，将学区风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大（例如多校划片），价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。 考虑就近居住，租房是一个选择。

　　提问：美丽的房姐，小白刚入圈首问，西二旗码农，子弹190，单身短期没有学区需求，五六年后换房，考虑在回龙观西二旗马连洼买，请问萬橡悦府89平小三居是好的选择吗？

　　回答：你好，对于在西北边工作的人，万象悦府位置还是可以的，除了开放式社区 和 大户型户型欠佳以外，其他几方面都还有一定优势，地段在回龙观周边算比较便利。 这个楼盘还挺适合买小户型（大户型户型很一般，而且开放式社区对大户型改善家庭来说会有一定鼓励）的，资金足够买那个89平还双卫的3居当然最好，很适合这个地段定位，将来出手应该很容易。

　　提问：房姐好，首问求教。 本人京户 ，家有俩娃，4年级女儿和今年上幼儿园的儿子，目前人民大学东门附近双榆树北里小三居一套 71平，有按揭余160w，河北大厂一套 高价位时 全款购入 目前市值105左右，巨亏中。想换到北京来止损 增值 。不知道这样的想法对不对。 如果可以的话，底下这两个方案哪个更好 1.总价300-400左右买套二， 2.添钱把现有房子卖掉置换到能增值保值的2000年后的房子。 如果方案可行，求推荐区域。 谢谢

　　回答：河北大厂出掉，换筹到北京。未来楼市会继续分化，有产业有人口导入的板块才有投资价值。并不会出现大面积普涨的情况了，所以地段选择会非常重要。双榆树北里已经能满足学区+自住的需求，没必要置换。建议选择方案一投资一套小标的，新盘看亦庄，二手看看 常营 、石佛营、劲松等板块

　　提问：坐标上海，小区车位紧张，现在有个邻居要卖房，想单独买他的车位，房姐老师觉得车位有必要买吗？现在可以贷款吗？

　　回答：车位1：0.5以下可以多考虑车位，如果车位有房租可以优先租。 目前车位贷款产品不佳，利率比较高。 车位不是房产面积，不等同房产上涨。

　　提问：房姐好，北京基本情况，25岁，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其是沈阳，但不知道选北京还是选外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建的多一点。 给您发这么多，打扰了。

　　回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。 乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。

　　提问：首问: 房姐，你好，我的情况大致是这样:工作单位在五棵松附近，未来单位有公寓房。现在自己想另购买一套，首房首贷，最好是三室，需品质尚可，不考虑学区，希望离五棵松不要太远，不过如有好的选择可以不考虑区域，喜欢朝阳cbd附近，因为个人喜欢商业氛围。一手二手也可以，目前无房无贷，首付预算500-800均可，也可全款抵押。1.房姐有什么片区的标推荐？是买海淀还是朝阳cbd附近？2.石景山和丰台的限竞房可以考虑吗？如中海寰宇天下，西城天铸等。3.今年疫情期间是入手的好时机吗？谢谢！

　　回答：重点看下双井板块 例如 苹果社区、天骄、首城国际、乐城国际、珠江帝景。 新盘的话 中海寰宇天下可以考虑。西城天铸位置不太好 ，不推荐 目前看对北京房价影响不大，有合适的即可入手

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