老旧小区改造后咋管？哈尔滨首批“物管会”要给全省“打样”

“这个小区的绿化，居民不满意，要马上更换。”“封闭后大门设置在这里，有的居民反映挡路。”“五一”过后，哈尔滨市道里区抚顺街道办所辖的抚安社区、抚顺社区、安祥社区、安吉社区、地德里社区的五个物业管理委员会成员正式上岗。作为哈市物业管理工作先行先试的“试验田”，抚顺街道5个物管会将承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，实现物业共建共治共享的社区治理。

据了解，抚顺街道老旧街区集中，由于建设时间早，公共基础设施老化、物业服务管理水平普遍较低、管道破裂、小区卫生保洁不到位、电梯维保不及时、停车难等问题时常出现，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。物管会的建立是抚顺街道办党建引领社区治理框架下物业管理体系的一个新尝试，也是我省及哈市小区管理的新模式。

3月1日，黑龙江省住宅物业管理条例实施，其中规定：有不具备成立业主大会条件的或是具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的等情形，由街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。作为我省及哈尔滨市成立的首批物业管理委员会，抚顺街道所辖的5个社区的“物管会”将为全省推广组建“物管会”打样。

小区改造提档升级 居民期盼维护好

5月9日，哈尔滨的天气细雨蒙蒙，道里区安固街上几处去年实施老旧小区改造的庭院正进行着最后的收尾工程，粉饰一新的楼面、规整的庭院造型、崭新制作的屋顶，让这里的居民们都感觉像是换了新生活。

“楼体、管线等工程都完了，这几天在向我们居民征求庭院绿化的意见，改造后环境比以前改善太多，下水畅通了、垃圾定点收集、下雨不再一脚泥。希望以后能保持好这样的环境。”居民张丽娟的说法，也是部分小区居民所认同的，希望今后能管理好维护好改造后的小区环境。

准备成立业委会 发公告却无人报名

其实，居民们的想法早就提上了街道办的工作日程，今年3月份开始，抚顺街道党工委李光书记带领班子成员就着手研究辖区内老旧小区改造的后续管理问题。采访中记者了解到，道里区抚顺街道办辖区内都是上世纪90年代初的老旧居民楼，屋面漏雨、下水堵塞、路面破损等问题一直困扰着这里的居民。去年，市政府将抚顺街道办5个社区，85个庭院、122栋楼全都纳入到改造中。

“改造后小区的环境提档升级了，但关键的问题是后续如何有效管理，6月份辖区老旧小区改造工作全部完工，要确保有人管。”抚顺街道办主任史文欣告诉记者，该街道办所辖的小区大部分是原先锋物业管理，物业费只收0.11-0.4元，服务内容只限于维修楼顶防水和下水堵塞，还有部分属于弃管老旧小区，物业管理矛盾纠纷居高不下，居民也投诉多。所以对于改造后的小区管理，她们的第一个想法是组建业主委员会负责各小区的管理。

想法是好的，却未能实现。该街道办五个社区分别发出组建业委会的公告，但在公示期内，居民们对于成立业委会这件事并不积极，报名的特别少，有的社区仅一两个人报名，有的甚至一个都没有。

学习深圳经验 还得考虑本地实际

没人报名，老旧小区该怎么管？征求了区里的相关部门，街道办决定率先尝试物业管理改革，根据今年新出台的《黑龙江省住宅物业管理条例》的规定，启动组建物业管理委员会，也开启我省物管会组建的先河。按照规定，街道办事处负责组建物业管理委员会。

对于负责此项工作的抚顺街道办副主任张威和社区主任团队来说，南下深圳学经验，逐户讲解填问卷，创建过程是艰辛的。“深圳的经验学来了，可是让经验落地却发现水土不服，深圳和哈尔滨存在地域差距，小区基础设施、市民素质等都存在差距，照搬照抄行不通。这是哈尔滨首批物管会，只能摸着石头过河。”抚顺街道办副主任张威说。

因为是老旧小区，抚顺街道辖区居民的成分比较复杂，年轻人少老年人多，更有外地来哈打工租房的居民，其中，60岁以上的老年人占据很大比例。“我不想参加，物管会跟我有啥关系。”“真是太忙，真是没时间来负责这事。”在部分居民事不关己的态度中，物管会组建有着不小的阻力。

挨家入户征求意见 终得大多数居民同意

“物管会行使的也是业主委员会的职责，除了有热心外，当选物管会成员还需要房产为不动产、不欠物业费等诸多硬杠。”张威告诉记者，按照要求的标准，各社区要安排人员对辖区居民逐个筛查，上门沟通。而且组建物管会必须经过居民同意，社区工作人员开始逐户征求意见，不能少一户。

看着一摞摞的入户居民征求意见材料，让抚安社区主任赵国青触景生情，“真是太辛苦了，那段时间社区的7名网格员要对2000户居民进行入户征求意见，有的网格员一天要爬100多层楼，遇见不愿意配合或不在家的居民，网格员只能一次又一次去敲门，直到居民填写了入户征求意见表。”

虽然辛苦，但结果是令人满意的，经过一个多月的走访，征求意见工作结束，绝大多数居民觉得改造后的环境要有人管，同意组建物管会。

教师公务员民企职工 精挑细选居民“管家”

张慧是抚安社区一家民办养老院的负责人，也是区里评选的“创业之星”，作为老居民，在“五一”之后她又有了新身份——辖区的物管会成员。采访中，张慧表示，她成为物管会成员，要当好居民“管家”，把小区管得更好更美，让老邻居们居住得更舒心。

为了挑选“管家”，抚顺街道办发动业主、小区党员、楼组长、志愿者等推选候选人。按照规定，物管会由街道办事处组织居（村）民委员会、业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上，由街道办事处在业主自荐或者推荐的基础上确定。

“为了找到小区好管家，我们物管会成员的选择非常严格，其中党员人数过半，业主人数也要过半。物管会主任则按要求由社区主任担任。”张威告诉记者，在符合硬件规定外，社区锁定群众基础好、能力素质高、公正廉洁的党员作为物管会成员的首选对象。同时，以党建统领物管工作，又成立了物管会党支部，让物管会更好服务辖区居民。

据了解，首批物管会成员是9到11人之间，因为旧城区老年人常住人口多，选出的大部分是退休人员，但来自不同的职业——既有社区工作者、公务员、教师，也有民营企业职工、自由职业者；既有退休后积极参与小区公益活动的老党员，也有在职党员；既有业主代表，也有社区居委会代表和物业使用人代表。年龄最小的30岁左右，年龄最大的70多岁。委员构成的广泛性，便于物管会在今后工作中，多层面、多角度听取居民的意见建议，反映业主的多元诉求。

梳理居民关注问题

10日，在安祥社区办公区域内，来往办事的市民都能看到这里的物管会成立的公示板，物管会所有成员的姓名、职业、住址等内容全部公开。而其他四个社区办公区域，同样有这样的物管信息公示。“历经两个多月组建，五个社区分别组建了五个物管会，在公示期后将继续在各社区办公处进行公示，方便与居民的联络。”抚顺街道办副主任张威说道。

采访中记者了解到，首批五家物管会成立后陆续召开了第一次委员会议，建立物业企业党支部为核心，社区党委、物管会、居民代表共同参与的联席会议机制，梳理居民反映的突出问题，讨论设施维护、保洁安保等居民关心的热点问题，更首破小区物业治理难题。

“起立劣质物业，居民考评物业。”抚顺街道办主任史文欣表示，住宅小区是群众生活的基本场所，是城市管理的基础单元，也是社会治理的重要领域。而物业服务企业则是重要的社会力量，在住宅小区管理中承担着重要的管理和沟通桥梁职能。为发挥物业企业在老旧小区治理方面的作用，街道也推出一系列举措。

物业先试用再选定

据悉，抚顺辖区原有物业服务企业10家，但因为物业收费低，物业费收不上来，物业服务跟不上，长此以往恶性循环，居民和物业公司之间关系僵化。为规范老旧小区物业管理，街道党工委以老旧小区改造为契机，组织居民开展民意调查，对原有10家物业企业的服务情况进行民测，还通过召开物业展示会、公开物业服务项目、居民自行考核物业公司服务质量等形式，让服务不好、群众不满意的物业自己撤出，让有资质、负责任的物业企业为居民提供高质量服务，维护好服务好百姓居住环境。

同时采取试点服务，让辖区居民考评物业。抚顺街道在抚顺、安吉、安祥、抚安、地德里五个社区分别设立一个试点院。让有意愿服务报名的物业企业演讲展示，提出服务标准，先期按照要求为居民提供物业服务2个月，让居民感受服务情况，然后根据群众满意程度和街道社区的考核情况，认定五个试点庭院的物业企业资质、软硬实力、服务区域及服务项目，能达到居民认可的选择使用。

更新分类垃圾桶

“这个手拉环的分类垃圾箱，避免二次接触垃圾，太方便了！”9日，道里区地德里小区的一处庭院内投用新式分类垃圾桶，引来居民赞叹，这也是这里物管会成员上岗后的行动。

图片均由记者 张立 仲亮 摄

“这个205号院改造后环境特别好，就差绿化工程了，但居民垃圾投放乱。虽然院内配置了分类垃圾桶，可有些居民嫌弃用手打开垃圾桶盖儿太脏，就把垃圾扔在桶旁。”抚安社区主任也是辖区物管会的主任赵国青就和其他成员商量，更换了手拉环的分类垃圾箱，居民扔垃圾更规范了。

建微信群收集意见

“七分建，三分管，只有小区建的质量过硬，后续才能好管理。”安祥社区的物管会成员张凤兰告诉记者，为了维护好庭院环境，他们物管会也建立了与居民的沟通机制，日常除了走访外，还通过建立微信群等线上方式收集居民意见，目前正在进行的是老旧小区质量的监督。

监督老旧小区改造

“这个管线请物业来帮助看看，有没有问题。”“这样的绿化效果遮挡居民窗户，还是换成丁香，开花早居民也喜欢。”

9日，在安吉社区的庭院，几位物管会成员和居民、还有物业和社区人员一起现场监督，按照抚顺街道要求，物业企业在老旧小区改造竣工验收前早期介入，派专人现场监督改造工程，做好设备维修、治安维稳等工作，对工程质量、水箱房和监控室等选址进行跟踪，保证改造质量。

人防物防技防都要提升

采访中记者了解到，针对老旧小区后续管理，街道办也有了规划，要求改造的老旧小区在提升硬件后，人防物防技防也要进行设置，尤其要破解停车问题。

抚顺街道办副主任张威告诉记者，围绕老旧小区综合管理、保洁服务、环境及秩序维护、设施设备维护维修、清冰雪服务五大类服务项目，要求物业企业采用一系列创新举措，保证小区的安全。在“人防”方面，小区保安严格落实值班制度，加强小区的巡逻力度，对小区来访者给予指引并按规定查验；在“物防”方面，小区采用封闭式管理，安装庭院大门，保安人员站岗执勤，实行人车分流；在“技防”方面，实现在出入口、广场、停车场、电梯轿厢、楼顶安装摄像头，有条件的小区安装门禁系统，保证小区安全。

记者：张立 仲亮