九湾新城亮灯率让人意外！ 湾里板块迎来华丽翻身

　　（乐居买房 秦如东）以下仅为个人观点，不代表乐居网及乐居网南昌立场

　　不了解，才会产生误解。

　　很多时候，我们对于一个陌生事物的印象，基本上都是来自于外界给予的宣传。

　　腹黑论的说法：我们看到的，只是别人想让我们看到的。比如一个新城的人气之争，有人拿着一群牛，戏称牛铁；有人拿着公园里的人山人海，亦或是黑夜下的亮灯，证明着人气。

　　两者似乎都没有错。新城发展，毋庸置疑，需要时间。而对于这两者的争论，我们不妨拿着中庸之道，在两者的观点中，往中间靠靠，大概比较接近真实状况。

　　不过想要真正了解，还是得去实地。

　　湾里，同样是面临着一些误解，有关人气方面。

　　上周在谈湾里需要地铁时，有网友直接说：湾里地铁还早，那边人也不多，以后地铁审批会越来越严格，需要一定人口密度才会建。

　　地铁规划，需要考虑到人口密度，这是一方面，但还有更重要的方面，是人流量，比如机场、高铁站这些交通枢纽的人流量，它们人口不一定多，但人流量大。

　　那么，湾里，真的如坊间传言说的，缺人吗？

　　上周末，南昌是个晴天，大家不约而同，带着全家老少，出门晒太阳。热力图，反应了一个区域的人流量情况。

　　这是周日（12月20日）下午两点左右，南昌的实时热力图。

　　传统的人流量大的板块，依然人流量大，在这就不赘述了。

　　主要关注湾里吧，其他片区不引战了。湾里领秀湖“红”了，且与江西中医院大学的“红”已经开始连接，连接的板块正是九湾新城。

　　以下是磨盘山公园+领秀湖市民公园当日实拍：

　　人，多不多，大家仁者见仁吧。

　　但车，路边全停满了，这是毋庸置疑。

　　从实拍图上来看，其实湾里并不缺人气。有个细节是，满地都是小孩。

　　按照南昌湾里政府官网2019年11月2日更新的湾里概况，湾里的常住人口11.5万人。而在2018年南昌市统计年鉴中，湾里的年均人口是79878人。

　　值得注意的是，湾里的人口是净流入。

　　迁入1640人，迁出1342，净流入约300人，人口出生率也达到16.37‰，仅次于红谷滩、高新区，排名南昌全市第三位。人口自然增长率排名前五。

　　有个疑问，为什么统计年鉴与南昌湾里官网的人口数据相差近4万人呢？猜测是统计口径的差异。

　　大家不要忘了，湾里还有学校。湾里官网的数据应该是包含了学生，而统计年鉴没有包含在内。

　　据江西中医院大学官网简介，全日制在校生23000余人（含独立学院8000余人）。

　　南昌商务学校，学生6000余人。

　　江西应用科技学院，学生15000余人。

　　三所学校加起来，总学生人数就4.5万人了。

　　不要瞧不起学生的消费力以及出行需求，你要知道，南昌地铁每逢周末，客流量大增的重要原因，就是学生的出行。

　　当然，其他城市也莫不是如此。

　　上述热力图，我们把湾里片区拉大，你会很惊奇的发现，九湾新城最早交付的楼盘——万科璞悦里，已经出现了橙色。

　　实际上，万科璞悦里虽然是该片区最早交付的小区之一，可是他大部分房源交付，也都是在2019年10月之后，也就是到现在，满打满算不过一年半的时间。

　　据了解，目前万科璞悦里正式入住的户数，大约在500多户，而该小区总共是1900多户，也就是说，该小区交付一年多，入住率在25%-30%左右。

　　这个数字，看起来比想象中要好一些。要知道，今年上半年，受到疫情影响，很多人都搁置了装修计划，而很多人即便是装修后，购置家具之后，也会将房屋通风空置半年甚至一年以上，也就是说，包括恒茂未来都会、恒大林溪府、海玥名邸在内的小区，虽然他们已经部分交了房，但真正入住高峰，还未到来。未来的两三年，或将迎来入住高峰。

　　看了热力图之后，南昌君特意等到晚上，看万科璞悦里的亮灯率。

　　直接上图（拍摄时间在晚上7点左右）：

　　我们不吹不黑，客观描述，从亮灯情况上看，也符合25%-30%左右入住率情况。

　　一年的时间，比我想象中的情况，要好一些。

　　根据各项目的规划情况：恒大林溪府：4049户；红星九湾天铂：1212户；海玥名邸：1180户；恒茂未来都会：6610户；万科璞悦里：1988户；金佳云舒花城：1168户；赣电贵府：1405户。

　　7个项目合计17612户，若按照户均3人，入住率30%计算，则九湾新城预计约15850人，也不是一个小数字了。

　　事实上，湾里的大开发，也只是从2017年开始，到现在也不过3年时间，但变化确实是肉眼可见。尤其是承担湾里城镇化重任的九湾新城，变化也就是这两三年时间。

　　然而，他的变化，还是让人吃惊，尤其是在没有特别大的政策的扶持下。

　　有人，就会有未来。

　　文章来源:乐居买房