受惠深圳楼市，深圳控股盈利增幅近50%

3月31日，深圳控股（00604.HK）召开2020年度业绩报告会。

报告期内，公司实现营业额188.03亿港元，较去年上升26.0%；核心利润为45.53亿港元，较去年上升48.7%，整体毛利率较去年上升约12.5个百分点至46.9%，属于各项财务指标保持中高速增长的少数房企之一。

深圳控股年内销售平稳，实现合同销售额约145亿元，去化率与上一年基本持平。其中，大湾区项目占74%，主要包括深圳的颐湾府住宅项目、泰然立城办公项目和智丰大厦办公项目，分别实现35.3亿元、21.5亿元和14.1亿元的合约销售。

截至2020年末，深圳控股剔除预收账款后资产负债率录得58.2%，净负债率录得23.9%，现金短债比录得1.47倍，“三道红线”指标均处于绿档。公司还进一步将融资成本降低到3.7%的低水平。

受益于重仓深圳为首的粤港澳大湾区核心城市，所售项目每平方米平均售价较高等因素影响，深圳控股房地产开发销售业务的毛利率近年来始终保持在35%以上，处于行业较高区间。本报告期内，房地产开发销售业务毛利率由2019年的37.0%提升至52.8%。

按照产品销售分类来看，深圳控股四成物业属于写字楼、公寓等商业物业，六成物业属于住宅，集中分布于深圳。

与以往报告期不同，深圳楼市在过去一年整体交投活跃，历经了接连而至的调控。诸如，2020年7月，涉限购、社保门槛、首付比例等调控的“715”新政出台。7月31日，《关于停止商务公寓的审批通知》宣布深圳范围（含深汕特别合作区）内停止新的商务公寓项目审批。再到2021年2月8日，深圳住建局对3595个小区编制二手住宅成交价格参考机制的“28”新政。

对于纷至沓来的楼市调控政策，手持多个深圳住宅、公寓等项目的深圳控股会否受影响。

对此，执行董事兼副总裁董方回应第一财经在内的媒体称，综合来看，政策是为了遏制房价过快上涨，确保真正的刚需客户、无房客户能够买到新房，同时也防止二手房过快、不理智地上涨，对于深圳房地产的长远发展应该是一个好事情。

深圳控股今年的产品深业东岭等均属于刚需产品，对无房户来说应该是一个好的选择，“政策对我们这种核心、刚需产品的影响并不大，我们也有信心去实现今年的全年业绩指标。另外，最近深圳新房的认购依然还是比较火爆，所以从新房市场来说，我们今年还是有信心的”董方续称。

至于2月23日，深圳住建局发布通知，允许商务公寓、宿舍开通燃气，研究机构统计，今年深圳潜在计划入市公寓项目或有38个。

董方回应第一财经记者称，公寓去化的速度和水平，相比之前有一定的提高，对于深圳控股来说是一种利好，“公寓可以安装燃气，完善了居住的属性，从居住的属性更加的接近住宅，可以缓解深圳公寓不足的矛盾。我们的公寓产品包括深业中城和泰富广场都是核心地段，这一政策是利好的。”

作为恒大地产股东，恒大地产回A一直是外界关注的焦点。三年已过，恒大重组至今仍未成功，将股权投资增资协议中约定的实现重组上市期限延期，由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。深圳控股持股恒大地产的股比也上升至2.6439%。

本报告期内，恒大地产派发的2018年分红约7.9亿元、2019年分红约6.6亿元，为深圳控股贡献了可观的投资收益。自2017年6月投资恒大地产以来，深圳控股作为财务投资人，累计已收到恒大地产分红19.5亿元，累计投资回报率约35.5%。

面对对恒大地产的投资，副总裁严中宇称，“过去三年的分红情况来看，还是很不错的。”他又指“恒大地产是地产行业领先的企业，随着国家房地产业长期稳定向好，我们对于行业是有信心的。后续的安排，我们会跟恒大集团保持密切的沟通，包括有关可能的回购，或者是其他的安排。适时从上市公司的角度，做出相应的举措。”

对于2021年，深圳控股的全年销售目标为180亿元，较去年销售额增长24%，全年可售货值约320亿元。

在拿地节奏方面，今年计划新增土地储备150万平方米，计划投入资金150至200万。据悉，深圳控股2019年新增土地储备56万平方米，2020年为63万平方米，两年合计新增120万平方米。今年150万平方米的纳储目标已属于近年较高水平。

公司还称，2021年力争投资物业和商业物业租金收入达到20%-30%左右的增长目标；城市运营服务收入实现30%以上的增长目标。