武汉和杭州谁的发展潜力更大，谁最有资格成为一线城市？

　　这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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　　提问：女儿在杭州工作，可以落户杭州，年收入18万，未婚，名下无房。我们家庭现有3套房，一套房自住，月还贷8000元、一套房闲置（难出租、市场价170万左右，）、一套常青花园恒大御景全款房106平方（刚办好了房产证，用闲置房抵押贷100万，朋友代持）。2年内朋友要买房，他需要房票。请问：1、女儿有必要在杭州买房吗？在杭州有好的楼盘推荐吗？2、恒大御景的房子是直接卖掉（可以省去过户税费），还是过户到女儿名下，恒大御景的房子增值空间有多大？家庭房产如何优化较好？

　　回答：你好，感谢付费！ 杭州是目前为数不多有价格倒挂的城市，买到就赚到。目前还有入手的机会，但是中签率非常低。

　　杭州建仓优先未来科技城板块，非常看好，目前价格不贵，未来产业和人口流入都很强大。 可以关注知识星球内推荐倒挂严重的新盘，单价3W+。

　　除了新盘，也可以淘一淘该板块的二手房，西边不要过南湖就好了。 单价2万左右倒挂比较明显的是三墩北，此外还可以关注萧山科技城。但是这种全新的板块需要耐心长持。

　　恒大御景已经吃完倒挂差价，可以出手。卖武汉买杭州从自住和投资角度，都是还不错的选择。

　　提问：智慧的房姐，您好 1，进入圈子后，9月入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？ 2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93（下图），怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？ 3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承 困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时买，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？ 我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子

　　1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。

　　2.利率不超过6%都可以接受。 假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数） 如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？ 即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？ 另外你的租房收益也应该算进去。 房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。

　　3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。 不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。 什么时候可以买老破，往往是楼市初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。 老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。 建议出手换筹，可以用老人票全款买。

　　提问：请美丽智慧的房姐，我申请了中行E贷，获得了30的额度，而且给了年息4.25的优惠利率，可以一年后到期还本付息，中途不用付利息，但要求今天必须用款，今天不用就是5.2的利息了。目前买房还在筹备阶段，今天是不是先把这个款拿下？另外，想拿出来买房该怎么操作？中行E贷的好处是可以直接从ATM机里面提出现金，如果我提出了现金，然后存到老婆银行卡里去买房，行不行？

　　回答：你好，现在部分银行有后息后本的产品，利息4.5%可以用。 但是按揭之前银行会要求把负债还清的，先贷款再按揭，有首付贷的嫌疑。 建议先拿下这笔信用贷，要买房的时候，夫妻离婚，用另外一个人的名字买房。

　　提问：请问支付宝借呗借到的钱能付首付吗

　　回答：你好，不可以 最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？

　　1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。

　　2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。 建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

　　提问：武汉一套三居青山商贷已清，一套一居徐东公积金贷已清，都是住宅。受疫情影响，拿不定主要是有把一居换房？青山学区还能适合投资吗？

　　回答：你好，感谢付费！

　　青山仓位不宜太多，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。青山目前价格也不低了，虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改。未来商务区能不能真实落地，不好说。 建议保留一套青山自住，剩余子弹投资到关山大道 光谷东这类领涨区 才能利益最大化。

　　提问：房姐您好！老客户首问:绿地光谷星河绘、中建星光城、光谷创新天地，这三盘从房产价格、地段、品质综合比较哪个优新？

　　回答：你好，光谷东现在没有什么性价比高的楼盘，接下来只能对比”哪个楼盘溢价不多“。 中建星光城在这几个楼盘中位置最差，且不带装修，学区一般，优势不大。 绿地品牌一般，但是位置相对好一点，这一期毛坯价格不确定，如果与中建星光城价格相同，建议优选绿地。 创新天地是瑞安的楼盘，武汉天地在武汉一炮而红，未来溢价能力更强。下一期开盘也要看价格，自住会更好一些。

　　提问：房姐你好！在第一梯队的二七板块中，武汉天地和华发已经售罄，二手溢价太多，武汉天地在55000-60000左右，要么户型很小，要么很大，都是二手；再往外走是绿城和万科，绿城目前只有最大150的户型，单价45000-50000含精装修，但是没有确定对口学校，这个价位基本也看不到什么江景，感觉没什么购买欲望；万科位置略差于绿城，靠近二七站轻轨，前面江景未来会被其他楼盘挡住，不是江景房，有确定的长椿街二小建设在该小区，初中和长椿街小学同等对口七一或者二中，单价38000-46000不等，含5000精装修。户型220-260之间。请问如何做选择？我们前一套房150，现在肯定需要200左右的面积。所以比较倾向于万科，可否帮忙仔细分析一下这个区域究竟买哪个楼盘既能满足投资又能满足自住？另外我看的西北湖御玺湾也很不错，楼盘非常高端，价格毛坯33000左右，出门就是西北湖和花园道商圈，这个楼盘我也比较喜欢。可否给一些详细的选择意见？

　　回答：你好，感谢付费！

　　自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。 最近几年二七滨江的热度超越了西北湖，成为武汉豪宅区的代名词，板块新，统一规划利好多，虽然价格偏高，但短期内二七滨江会继续保持热度。 考虑学区+自住，建议优先万科。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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