卖医药后卖物业！物业最大并购案背后，蓝光发展的红线困局

靴子终于落地。

当大多数房企正享受着物业板块市值升高带来的喜悦时，有“四川房企一哥”之称的蓝光发展，却将自己的物业板块卖给了碧桂园服务，以换取48.5亿元的现金。

而在此次物业最大并购案的背后，也折射出蓝光发展面对债务兑付压力之下的资金渴求。

“西南首家上市物企”被卖

根据蓝光发展和碧桂园服务发布的最新公告，蓝光发展下属全资子公司蓝光和骏拟将其持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份转让给碧桂园服务下属全资子公司碧桂园物业香港，对应交易总代价暂估值人民币484650万元。

目前双方签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》，可能交易的详细条款尚待磋商及落实，双方尚未订立具有约束力的最终协议。

蓝光和骏持有蓝光嘉宝服务115,840,200股，占蓝光嘉宝服务总股本的65.04%。其中持有的全流通H股为115,090,200股，占比64.6203%；持有的内资股为750,000股，占比0.4211%。本次交易标的为蓝光和骏合法持有蓝光嘉宝服务 64.6203%股份（不含其持有的内资股 0.4211%）。

作为“西南首家上市物企”，截至去年6月30日，标的公司蓝光嘉宝资产总计36.2亿元，占蓝光发展的1.59%；负债合计12.96亿元，占蓝光发展的0.7%；净资产23.3亿元，占蓝光发展的5.33%。2020年上半年营业收入11.7亿元，占蓝光发展的7.38%；净利润2.44亿元，占蓝光发展的16.17%。

据其披露数据显示，截至2020年12月30日，集团的管理服务合约面积约2.1亿平方米，以及管理服务在管面积约1.3亿平方米，其中向第三方提供的管理服务在管面积占比约为75%。

于此同时，截至去年6月30日，碧桂园服务资产总计180.5亿元，负债合计112.6亿元，净资产合计67.9亿元。2020年上半年营业收入62.7亿元，净利润13.3亿元。截至6月30日，碧桂园服务除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积增加至约为3.2亿平方米，合同管理面积增加至约为7.5亿平方米，其中来自于独立第三方的合同面积约2.06亿平方米，在管面积约8600万平方米。收购完成后，碧桂园服务稳居物企龙头地位。

卖物业或与蓝光发展财务杠杆有关

可以看出，蓝光嘉宝服务实力不弱，且外拓能力非常强。而此次交易，可能与关联方蓝光发展的财务杠杆有关。近50亿的流动资金，会让蓝光发展的账面好看。

作为西南龙头房企、四川销售第一的蓝光发展成立于1990年，2015年在上交所重组上市，主营房地产开发和医药制造业务。2019年，蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市。

2月8日，蓝光发展(600466.SH)公告称，蓝光发展房地产业务实现销售金额约1035亿元，同比增长约2%；实现销售面积约1205万平方米，同比增长约10%。据克而瑞数据显示，2020年蓝光发展以926.7亿操盘金额位居第39位。

去年8月，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议传出消息，给房地产融资划定“三条红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

据南都大数据研究院上市房企课题研究小组统计，根据蓝光发展2020年半年报，三道红线全部踩中。

2020年蓝光发展半年报数据

去年10月下旬，蓝光发展还将自己地产+医药双轮驱动战略中的“一轮”甩卖，将迪康药业出售。

根据2021年2月9日发布的2020年业绩快报，2020年蓝光发展扣非后归属于上市公司股东的净利润为31.36亿元，同比减少了6.56%。

不过截止2020年末，蓝光发展净负债率为92.93%；剔除预收款后的资产负债率为73.65%；现金短债比1.1，踩中一条红线，相较于去年上半年底的账面好看很多。

值得注意的是，尽管踩红线情况有所缓解，但其有息负债依然达到722亿，同比大增26.89%。

同时，蓝光发展还不断通过借新还旧完成到期债务的置换。

2020年5月，蓝光公示2020年两期债权融资计划，挂牌融资利率高达10.5%；7月发行7亿元超短期融资券，利率6.5%，超过6%的平均融资成本线。同月13日，为偿还旧债蓝光发展发行10.65亿元房地产信托投资基金，平均融资成本在6.5%左右。而今年8月，蓝光再次成功发行8亿元公司债，利率7%。

10月，蓝光发展又完成发行2020年度第三期中期票据发行，实际发行额15亿元，期限2年，固定利率7%。募集到的资金将用于偿还17蓝光 MTN001，发行规模为30亿元，拟偿还金额为15亿元。

很明显，借新还旧并无法有效降低有息负债规模，同时蓝光发展的融资成本依然较高。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：王艳玲 伊晓霞 邱永芬 林广

南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品