佛山物管新规：共有会所也算公共收益，外墙渗水可用维修基金

　　业主大会和业委会如何规范？

　　买房时关注哪些前期物业服务条款？

　　物管公司哪些行为算是违规了？

　　住宅维修基金怎么用？

　　小区还有哪些属于公共收益、如何管理和使用？

　　2021年2月19日，佛山市人民代表大会常务委员会发布公告，《佛山市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）业经广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2021年1月20日批准，现予以公布，自4月1日起施行。

　　《条例》对业主大会及业主委员会、物业管理及服务、物业的使用和维护等方面进一步规范。

　　划重点：

　　业主大会如何成立？业主可联名书面提出要求

　　《条例》首先对业主大会及业主委员会各项工作进行规范。

　　在业主大会筹备方面，《条例》规定，以下情形下，业主可联名提出成立业主大会，包括：

　　情形一：百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　情形二：已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　情形三：物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　符合前三款情形之一的，街道办事处、镇人民政府应当在接到申请之日起三十日内，会同物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组中的业主代表。

　　已交付使用的物业建筑面积达到第二款或第三款有关规定的，建设单位应当书面告知街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域内的显著位置和信息化系统公告三十日以上。

　　业委会如何规范？存在这些情形不能担任业委会成员

　　《条例》加强了对业主委员会的各项规范。

　　其中特别明确，业主委员会组成人员不得有《广东省物业管理条例》规定的业主委员会组成人员的禁止性行为外，还不得有下列行为：

　　（一）不履行或者不正确履行职责；

　　（二）欠缴住宅专项维修资金；

　　（三）任期内违反约定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上；

　　（四）损害业主共同利益；

　　（五）在本物业管理区域内违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途；

　　（六）在本物业管理区域内违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备；

　　（七）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

　　业主委员会组成人员有上述情形之一的，经业主委员会会议决定中止其职务，并提请业主大会会议决定终止其职务。

　　买房时关注哪些条款？公共部分“就近”私家使用？禁止

　　露台默认归属该层业主扩建成私家阳台、电梯间部分可做私家玄关？这些行为也被进一步明令禁止。

　　《条例》对前期物业管理作出进一步规范。

　　其中包括，建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时，应当同时签订前期物业服务合同，并将临时管理规约送达买受人：

　　不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修；

　　不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或个别业主排他使用。

　　分期开发的同一物业管理区域，建设单位与物业买受人应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。

　　前期物业服务合同内容包括但不限于：

　　前期物业管理范围、服务事项、服务质量、服务标准、服务费用的标准和收取办法、物业服务用房的管理和使用、双方的权利义务、共用部位和共用设施设备的管理和使用、服务期限、服务交接、合同解除方式、合同终止情形等。

　　物管公司哪些行为算违规？不得利用公共场地经营、占共有停车位

　　《条例》还规定，物业服务人在物业服务活动中，不得有下列行为：

　　（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让；

　　（二）挪用或者擅自使用住宅专项维修资金；

　　（三）擅自改变物业服务用房用途；

　　（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途；

　　（五）不按规定将依法收取的公共电信设施占用场地使用费，以及利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益等列入公共收益；

　　（六）将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用；

　　（七）以签订虚假合同的方式出租物业共用部位、共用设施设备；

　　（八）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

　　（九）擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营；超出物业服务合同约定占用业主共有停车位。

　　（十）物业服务合同终止时，不按规定办理查验设施设备、移交资料财物、退出物业管理区域；

　　（十一）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

　　（十二）指定业主购买特定商品或者服务，指定装修物料搬运队伍；

　　（十三）发现业主实施违法建设或者违反管理规约的行为，不制止、不报告；

　　（十四）限制通讯、有线电视等单位实施网络接入或者改造；

　　（十五）无正当理由拒绝供水、供电、供气等公共经营企业员工开展安全检查、抢修、维修等活动；

　　（十六）其他损害业主权益,影响住宅小区环境等行为。

　　业主装修如何管理？提前明确垃圾清理和有偿服务项目

　　《条例》还规定，业主对物业进行装修的，应当依法进行申报登记。物业服务人应当将装修的禁止性行为告知业主，并告知如下事项：

　　（一）装修搬运指引、管理部门投诉电话；

　　（二）沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定；

　　（三）搬运过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作；

　　（四）装修产生垃圾的清理规定；

　　（五）物业服务人提供有偿服务的项目和价格；

　　（六）现场检查的有关要求。

　　业主在搬运家具或其他物品时，应当遵守前款的有关规定，造成公共部位或者公共设施损坏的，应当依法恢复原状或者承担赔偿责任。

　　住宅维修基金怎么用？外墙防水损坏可申请维修基金

　　置业者买房时都会缴纳住宅专项维修基金，这笔基金怎么时候可以用？《条例》规定，物业管理区域内发生下列危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况的，可以依法使用住宅专项维修资金进行应急维修：

　　（一）楼体天面、外墙防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯、消防、安防、雷电防护装置等共用设施设备存在严重安全隐患的；

　　（三）楼体外墙墙面有脱落危险的；

　　（四）专用排水设施出现坍塌、堵塞、爆裂等情况的；

　　（五）严重影响房屋使用安全和人身财产安全的其他情形。

　　物业服务人或者有关业主依法提出住宅专项维修资金列支申请的，住宅专项维修资金管理机构应当在收到申请后三个工作日内依法进行审核，可以征求有关职能部门或者鉴定机构意见；审核同意的，向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行应当在收到通知当日将住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　《条例》还规定业主委员会应当每半年将住宅专项维修资金的使用情况，在物业管理区域内的显著位置和信息化系统公告三十日以上。

　　哪些属于公共收益？
共有泳池会所也算公共收益

　　小区公共场所的经营收益问题一直备受关注。《条例》对此进行明确，其中，物业管理区域内依法属于业主的公共收益包括：

　　（一）依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益；

　　（二）属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益；

　　（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

　　（四）因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；

　　（五）物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等；

　　（六）公共收益的孳息；

　　（七）其他依法属于全体业主的收益。

　　前款规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照管理规约的规定，依法签订合同并办理相关手续。

　　公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照全体业主的决定使用。

　　公共收益怎么管理？

　　《条例》规定，公共收益应当缴存入以业主大会或者业主委员会名义开立的银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托会计师事务所对公共收益进行财务管理。

　　未成立业主委员会的住宅小区的公共收益，可由物业服务人暂行管理。业主委员会成立后，物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。

　　公共收益未经全体业主依法表决同意不得使用；任何单位、组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

　　物业收费如何规范？

　　佛山普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价管理，市人民政府价格主管部门会同市人民政府房地产行政主管部门综合物价指数和社会承受力等因素适时调整。

　　《条例》提出，需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务人应当提交调价方案，调价方案包括如下材料：

　　（一）调价理由和具体调价方案，包括调价后的收费标准等；

　　（二）调价后具体物业服务方案，包括服务内容、服务标准等；

　　（三）业主满意度测评报告。

　　业主委员会组织全体业主对调价方案进行表决；没有成立业主委员会的，由居民委员会、村民委员会依法组织全体业主对调价方案进行表决。

　　表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告十日以上。

　　采写：南都记者 路漫漫